0호기 같은 1호기 투자 후기 [레고동자]

안녕하세요. 3년차 투자자 레고동자입니다.

부끄럽지만 저의 0호기 같은 1호기 투자 스토리 내용을 공유 드립니다.

1. 투자 여정의 시작과 월부 입성

  코로나 시기를 거치며 투자의 중요성을 실감하고 독학을 시작했습니다. 2022년 기준 2032년까지 10년간의 투자 목표를 세우고, 10년 후 1년간 회사를 휴직할 수 있을 정도의 경제적 여유를 갖는 것이 목표였습니다. 1년간 60권 이상의 책을 열심히 읽으며 다양한 투자 방안을 탐구했습니다. 책을 어느 정도 읽다 보니 조금 텐션이 떨어져 갔습니다. 그러다가 다른 사람들은 어떻게 투자활동을 하고 있는지 궁금했고, 제 투자 접근법의 적절성에 대한 궁금증으로 이곳저곳 스터디 모임이나 강의를 찾아다니다 월부 채널을 알게 되어 카페 글을 통해 많은 것을 배웠습니다.특히 군 시절 읽은 '보물지도'라는 책에서 영감을 받아 만든 개인 비전보드가 월부의 방식과 유사하다는 점이 인상적이었고, 열기반 강의는 듣지 않았던 때에도 혼자 비전보드를 만들어보며 월급쟁이부자들 유튜브를 좀 더 적극적으로 보기 시작했습니다. 최종적으로 내 집 마련의 중요성을 인식하고 아파트 입지에 대해 제대로 배우고자 월부의 내집마련 기초반을 시작으로 본격적인 월부 생활을 시작했습니다.

2. 월부 생활과 현실적 어려움

  강의를 들으며 앞마당(투자 후보지) 확장의 중요성을 깨달았습니다. 이상적으로는 월 1개의 앞마당을 만들고 싶었지만, 잦은 야근과 출산 준비로 2개월에 1개씩 만드는 것으로 목표를 조정했습니다. 2024년 1호 투자를 단기 목표로 세우고 꾸준히 노력했습니다. 제가 모았던 시드는 기존에 만들어 두었던 앞마당 매물에 투자하기에는 부족했고 전세가율도 낮아 즉각적인 투자가 어려웠습니다. 지방 앞마당을 만드는 것도 고려했으나 현실적 제약으로 포기하고, 대신 수도권 앞마당을 천천히 늘려가며 기존 앞마당의 시세를 꾸준히 추적했습니다. 100개 이상의 아파트 시세를 분석했지만, 변화 없는 시장 상황과 "더 일찍 시작했으면" 하는 아쉬움이 들며 힘든 시기를 겪었습니다.

3. 전략의 수정: 0호기 투자로 방향 전환

  기존에는 24년 1호기 투자를 목표로 세웠기 때문에 전세가율이 오르는 시기를 기다리며 모아놓은 투자금보다는 매전차가 비싼 지역을 앞마당으로 만들며 투자활동을 지속하였습니다. 그러다가 투자활동 및 부동산 현황에 지속적인 관심을 갖다 보니 나의 상황에는 1호기 투자보다 현재 많이 깔고 있는 전세금을 안고 0호기(내집마련) 투자를 하는 것이 더 유리할 수 있다는 생각이 문득 들었고 그에 대한 전략을 점검해 보았습니다.

1. 내 상황파악
   • 장모님의 육아 도움을 받기 위해 분당 이주를 결정. 기존 산본 대비 주거비는 늘지만, 장모님께 육아 도움을 받아야 맞벌이도 할 수 있고, 저도 주말 회사 출근 및 임장활동을 할 수 있기에 장기적으로 유리하다고 판단
2. 어차피 전세로 깔고 있는 금액이 크다면 1호기보다는 0호기(주거분리)가 유리
   • 투자금으로 당장 투자 가능 매물: 부천, 수지 죽전, 평촌 가장 저렴한 단지 구축
   • 주담대를 활용한 분당, 평촌, 구성남 지역의 내 집 마련이 10년 내 상승장에서는 더 많은 시세 차익을 얻을 확률이 높다고 예측 (5년 안에 22%는 오르겠지!)
     • 5년 내 22% 이상 상승 시: 내집마련 유리
     • 5년 내 22% 이하 상승 시: 내집마련 불리
3. 가능성은 낮지만 조금 더 좋은 방안은 청약
   • 전세 세팅을 위한 인테리어 비용이 들지 않음
   • 입주날짜가 2~3년 뒤이므로 지금 투자금으로 가능한 매물보다 더 좋은 매물 투자 가능
   • 하지만 청약의 경우 입지가 좋지 않거나, 가격이 좋으면 경쟁률이 높아 가능성이 적음

  이에 따라 내가 영끌하지 않고 유지할 수 있는 0호기 투자를 위한 독강임투를 지속하면서 입지가 좋다고 판단되는 청약에 대해 지속 관심을 두었습니다. 소위 말하는 로또 청약보다는 오히려 사람들의 관심이 상대적으로 적은 청약에 집중하며 배운 대로 입지 분석을 진행하며 관심을 가졌습니다.

청약 전략

1. 로또청약보다 전세를 줄 수 있는 주변시세와 동일한 청약
2. 입주까지 모을 수 있는 투자금을 예상해 투자금이 분양가의 30% 이하인 청약
3. 청약지원 조건이 시시각각 변하니 꼼꼼히 읽어볼 것

청약 목표 단지

1. 신흥역 헤링턴 플레이스
   A. 가장 좋은 입지로 판단(귀한 구성남 평지, 학교/학원가 가까움)
   B. 주상복합이라는 점이 찜찜하지만 최소 10년간은 시세가 좋을 것이라고 판단

   C. 청약일정이 밀려 우선은 산성역 헤리스톤 지원 해보고 떨어지 지원하기로

2. 산성역 헤리스톤
   A. 구성남 대장인 포레스티아와 동급 입지 및 분양가
   B. 다른 로또 청약에 묻혀 관심도 떨어지고, 다소 비싸다는 평이 보임
   (다행히 구성남이 내 앞마당이었고, 27년 입주 기준 가격으로는 저렴하다고 판단)
   C. 84에 비해 59가 청약물량이 많아 경쟁률이 가장 낮을 것으로 예상되고 투자금 기준에도 맞는 59로 지원
   D. 기존에 보지 못했던 소득제한 없는 특별공급 신혼부부 추첨이 생김
3. 기타 로또 청약들: 과천, 동탄 등등
   • 알아보지 않아도 주변에서 다 이야기해줌 → 청약신청 & 광탈

결국 헤리스톤 59A 1순위 경쟁률 7.66 : 1, 특별공급 신혼부부 2 대 1 수준으로 눈치게임 성공!!

단순히 운 좋게 청약 당첨이 되었다고 생각이 들 수 있지만,
만약 구성남이 내 앞마당이 아니었다면,
지속적으로 내 투자 상황에 대한 판단과 간절함이 없었다면,
이 청약을 찾지도, 지원하지도 못했을 것입니다.

[어설픈 첫 앞마당 임보]

4. 현재 상황과 향후 계획

당첨 후 세 달 남짓한 시간이 흘렀습니다. 청약 서류 및 계약금 마련을 마무리하고 그동안 나름 고생했던 저에게 보상을 주는 차원에서 강의 및 임장을 쉬고 몸을 회복하는 시간을 가졌습니다. 앞으로의 계획은 다음과 같습니다:

1. 단기 투자 전략 모색: 입주까지 주식, 채권 등 다양한 금융 상품 투자를 고려
2. 체계적인 자금 관리: 중도금 대출과 향후 비용을 고려한 재무 계획을 수립
3. (28년 2호기 투자를 위하여!!) 지속적인 학습: 부동산 시장 동향과 투자 전략에 대해 꾸준히 공부하고, 월부 커뮤니티의 경험을 공유 받기

4. 장기적 시각 유지: 10년 후 목표를 향해 나아가되, 시장 상황에 유연하게 대응할 수 있는 능력을 키우기

    

이번 1호기 투자는 제 투자 여정의 중요한 이정표가 되었습니다. 앞으로도 꾸준히 학습하고 실천하며, 10년 후의 목표를 향해 한 걸음 씩 나아가겠습니다. 앞으로도 월부 커뮤니티와 함께 성장하며, 투자 활동을 지속하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.