실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 62기 1지않는투자7ㅏ제일쉽조 용감한 나무]

1. 임장보고서와 앞마당이 없으면 벌어지는 일

    

   ‘아파트의 가치’를 제대로 알면 투자와 관련한 문제를 해결할 수 있다. (매수, 매도시점)

   투자금이 아니라 ‘매매가’가 ‘가치’에 비해서 싼지, 비싼지를 보라!

 2. 투자자에게 앞마당이 필요한 이유

    [시장진단:: 전세가율]

     현재 부산 시장은 매매가는 보합이며 전세가는 상승하는 하락장의 후반의 흐름을 보인다.

     이에 따라 전세가율은 2023년 10월 이후 11개월 연속 상승 중이다.

     [투자 결정 프로세스]

      1. 투자 가치 유무 확인 : 지방은 대상부터 선정

      2. 가격과 투자금으로 투자할 수 있는 곳 리스트 만들기 (단지 하나만 보지 마라!)

      3. 내가 할 수 있는 투자인가? (리스크 관리)

 3. 임장 마스터하는 전반적인 프로세스와 사전 준비

    [시장진단:: 전세가율]

    임장: ‘입지’와 ‘가격'을 보는 것 / ‘집에서 할 수 있는 것은 임장지에서 하지 않는다.’

      

   [임장의 순서]

    1) 준비 : 사전준비

    2) 조사 : 1차임장(분위기임장: 직장10+환경90) - 지역조사(시세분석-지역이해: 생활권/법정동 순서 세우기)

   - 2차임장(단지임장-아파트단지) - 세부조사(단지분석-물건확인/대상선정) - 물건확인(매물임장-물건확인)

    3) 정리 & 결정 : 보고서 완성(정보취합 및 정리) - 의사결정(실전투자)

    

   [사전준비] - 임장보고서 1주차에 작성함.

 4. 살기 좋은 동네를 파악하는 분위기 임장

    [분위기 임장의 방법]

    ① 지리 → ② 생활권 구분(분위기) 및 입지파악 → ③ 투자 우선순위 (살기 좋은 순위)

    1) 생활권 구분하고 싶은 동네 정해 걷기 

    2) 아파트 주변 상권의 분위기 느끼기(상권의 종류, 노후화-신축, 구축) + 직장 규모

   3) 구분한 동네의 살고 싶은 우선순위 정하기

5. 아파트의 특징과 선호도를 파악하는 단지 임장

    ‘외부’와 ‘내부’를 보고 단지별 ‘선호도 우선순위’라는 결과를 도출한다.

     1) 단지 외부: 지하철 역, 버스 정류장, 유해시설, 쾌적함, 안전성

                         초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 스트레스(시간X, 언덕, 도보/도로)

     2) 단지 내부: 동간 거리, 관리상태(쾌적함), 조경, 단지 자재

                         지하주차장(단지와 연결), 주차상태(퇴근시간 주차난 가늠)

6. 부동산을 통해 집안을 보는 매물 임장

    [매물 임장 우선순위]

    1) 전고점(21년 1월 이후 가장 높은 가격) 대비 하락률 20% 이상

    2) 전세가율 60% 이상

    3) 가치가 높은 단지 부터(입지, 연식)

   “내 투자금 안에서 가장 가치있는 단지를 모으고 상승장을 기다린다”

7. 임장 시 가장 많이 물어보는 질문들

    [권유디님의 임장]

    1단계) 사전조사 (3hr): 지역개요(위치특징/행정구역/인구/생활권/경제/주변지역-지도, 나무위키)

    2단계) 시세조사 (6hr): 지역 내 모든 단지 시세표 작성

    3단계) 임장(2~3days): 첫 임장시 후보단지 선정 및 예약, 두번재 방문 시 매물 임장

    4단계) 결정: 매물확인표에 정리, 투자여부와 우선순위 선

    투자에 대한 ‘긴급하지 않은데 중요한 일’ (강의/독서)를 계획 에 반영, 몰입해 행동 까지 연결하라

    일은 통제할 수 없으나 계획은 통제 가능하다. 계획을 철저히 세우고 일은 대충한다.