현실적으로 말씀드리겠습니다. 서울 내집마련 지금도 가능한가요? [내집마련 중급반 FAQ]



 

서울 내집마련 하고 싶은데

너무 올라버린 서울 집값

 

"불과 한 두달 사이에

보던 단지들이 날라갔어요"

 

"아직 오르지 않은 단지들은

선호도가 떨어지는 곳 아닌가요"

 

"대출규제까지 생기면서

지금은 타이밍이 아닌가 싶어요"

 

 

많은 분들이 고민하고

어려워하는 내집마련 고민!

속 시원하게 답변드리겠습니다



 

 



1. 대출규제에 집값 상승까지..

여전히 서울 내집마련 가능할까요?

 

현재 거래량과 매수심리의 변화를 어떻게 보고 있으며

내집마련 시에 어떻게 대응하면 되는지에 대해 말씀드려보고자 합니다.

 

 

| 첫번째, 거래량

 

거래량은 현재 시장 상황을 판단할 수 있는 가장 직관적인 지표입니다.

현재까지 집계된 최선 거래량을 살펴보겠습니다.

 

 



 

 



거래량은 대략 감소하는 모습입니다.

이것은 현재 시장 상황의 결과인 것이지요.

그렇다면 왜 이렇게 되어가는지 그 과정에 대해 살펴야 합니다.

 

 

| 두번째, 매수심리(매수세, 매도세)

 

시장 상승이 예사롭지 않으면 매수하고자 하는 사람이 급해집니다.

반면 침체나 하락이 예사롭지 않으면 매도하고자 하는 사람이 급해지지요.

 

추세를 보았을 때 시장이 뜨거웠던 7월 말 기준,

작년 대비 3배 반이 높았고, 최근 들어서는 20%가량 내려왔습니다.

 

 



 



 

 



 



여기서 중요한 것은 매수심리지수를 구성하는 매도세와 매수세 각각의 변화입니다.

 

7월 22일 기준 9월 9일 현재 숫자를 보면,

매도세는 45.6에서 48.6으로 소폭 상승한 반면,

매수세는 17.7에서 6.4로 급락하였습니다.

 

이것의 의미는 매수자들의 매수의지는 빠르게 식고 있는 반면,

매도자들은 그런 상황을 잘 받아들이지 못하거나 미처 인지하지 못하고 있다는 것입니다.

 

GTX도, 대규모 개발도, 이것에는 미치지 못하는 호재입니다.

바로 ‘이전보다 싸게 살 수 있는 시기’가 그것입니다.

 

낮아진 가격은, 그것이 가치가 충분한 자산이라는 가정 하에 가장 강력하고 큰 호재입니다. 

그리고 그런 기회를 우리는 또 목전에 두고 있습니다.



지금과 같이 다가오는 기회를

멍하니 흘려보내는 사람과 꽉 움켜쥐는 사람의 차이를 만들고,

그 작은 행동의 차이는 10년이 지나 결코 작지 않은 자산의 차이를 가져옵니다.

 

현명한 판단을 통해 앞으로 다가올 내집마련 기회를

놓치지 않고 잡으시는 여러분이 되시길 바랍니다.

 






2. 2억 서울 내집마련이 현실적으로 가능한가요?

영끌이 아니고도 정말 방법이 있나요?

 

많은 분들이 내가 가진 돈으로는

지금은 내집마련을 못하겠다고 생각하면서

돈만 모으는 분들과 대출을 과도하게

일으키는게 부담이 되시는 분들도

내집마련을 먼일로 생각하시는 경우가 많습니다.

하지만 내가 거주하지 않고도

1주택을 보유할 수 있는 방법이 있습니다.​

현재 내가 보유하고 있는

종잣돈이 2억이라면 대출을 끼고

경기도에 4~5억대 아파트에 들어갈 수 있지만

내가 가진 돈 2억으로 거주가 아닌

1주택을 매수할 경우

전세 끼고 서울의 7억, 8억대 아파트도 매수할 수 있습니다.

 

즉, 매수할 수 있는 곳이

경기도에서 서울로 지역이 달라집니다.

 



내가 살고 싶은 곳의

학군, 환경, 인프라를 모두 누리면서

서울에 내집마련을 할 수 있는

거주와 투자에 관련된 구체적인 전략은

내집마련 중급반에서 자세하게 알려드립니다:)

 


 



3. 실거주 갈아타기를 할 때

어떤 것을 보고 결정해야 할까요?





첫번째, 어디로 갈아탈지 먼저 정하고 움직여야 합니다

 

먼저 집을 ‘팔아야겠다’는 생각보다 중요한 것은

'어떤 지역으로 어떤 단지로 갈아타야 하는가?' 입니다



 



 

위의 표를 참고하셔서,



  1. 내 집을 팔고 나오는 돈과 대출을 합쳐서 갈 수 있는 곳을 찾아보는 겁니다.
  2. 거주하시는 곳보다 상급지 (강남쪽을 향하는…)를 고르고
  3. 1달에 1개 구를 보면서 6개월 안에 갈아 탈 아파트를 찾습니다.



물론, 계획대로 순탄하게 흘러가지 않을 수 있습니다

하지만 계획조차 없다면 '뭘 어떻게 해야할지' 더욱 막막함에 휩싸이실 겁니다

그러니 꼭 계획 세우고 행동하시면 좋겠습니다

 

두 번째, 저평가 판단하기(갈아타려는 대상은 싼가?)

 

매매가가 전고점 대비 30% 하락하면

정말 싼 가격이라고 알고 계실겁니다

 

그러나 원하는 곳의 현재 가격이 그정도가 아닐수도 있고

최근 가격이 올랐을 수도 있습니다

 

하지만 거주할 만한 가치가 있다고 생각되면 30%까지

떨어지길 기다리지 않더라도 매수 할 수 있습니다

 

가치 있는 자산을 싸게 사서 오래 가져간다는 생각으로 접근하시면 될 것 같습니다

혹시 모를 일시적 가격 하락에 흔들리지 않을 수 있습니다

 

세 번째, 내 집 먼저 매도하기

 

갈아탈 집을 발견하더라도

내 집을 매도 먼저하고 매수해야 합니다

 

1)최근 3개월간 실거래를 참고해 주변 부동산에 3군데 정도

전화를 걸어 매도 호가를 정하고 내놓습니다

 

2)목표 매도가 보다 더 싸게 팔 수도 있다고 보수적으로 생각합니다

내 자금 상황까지 고려하여 매도가의 마지노선을 정하고

욕심 부리지 않고 매도 후 매수를 진행합니다

 

마지막으로..

 

어디로 가야할까? 어떻게 해야할까?

우왕좌왕하기만 하면 어떤 일도 일어나지 않습니다.

결정하시고 꼭 행동으로 옮겨 유의미한 결과를 만들어 내시기 바랍니다.

 




 

[자주 묻는 질문]

 

1. 내집마련 기초반, 내집마련 중급반 차이가 뭔가요?

꼭 기초반 듣고 와야 하나요?

 

내집마련 기초반이 내집마련의 전반적인 프로세스와

실거주용의 모든것을 배울 수 있는 강의라면,

내집마련 중급반은

내 예산 내에서

더 좋은 집을 살 수 있는

모든 전략을 배우실 수 있습니다.

예를들면 내가 살 수 있는 집을 봤더니 돈이 부족하거나

갈 수 있는 곳에 선호도가 불일치하는 경우

전략적인 결정(거주와 보유를 분리하는 방법)을 배웁니다.

다시 정리하자면 내집마련 기초반​에서는

'1주택자가 되는 방법'을 알려드렸다면,

내집마련 중급반​에서는

'최고의 선택을 한 1주택자가 되는 방법'을 알려드립니다.

중급반이라는 이름으로 어렵게 생각하시는 분들이 있는데요!

난이도가 어렵다기 보다는, 기초반에서 실전 내용이

더 추가되어 있다고 보시면 됩니다 :)

해당 강의를 첫 강의로 들으시는 분들도 많으니

걱정하지 않으셔도 됩니다^^

 


 

2. 완강 확률이 90%! 조모임을 하면 이런 점이 좋아요

 

조원들과의 모임과 과제 수행을 통해서

바쁘지만 강의도 끝까지 듣고

실제 내집마련까지 성공하고 싶은 분들을 위한 옵션입니다!

 

강의를 듣는 것에서 끝나면 바뀌는 것이 없습니다.

차근차근 따라만해도 내집마련이 가능해집니다!

 

신청하신 분 중 85%는 조모임을 선택해요!

실제 조편성을 진행한 분들의 내집마련 비율이 더 높습니다

혼자서 어려워하지 말고 함께 시작해보세요!

 

 

🏠 실제 조모임하고 내집마련 성공한 후기 보러가기

수원에서 서울 성동구로 갈아타기 했습니다 by. 도롱이다님

강의 듣고 실거주 갈아타기 성공했습니다 by. 여유로운노후님






FAQ를 통해 서울 내집마련에 대한 고민이 해결되셨나요?

 

이 외에 더 궁금한 점이 있다면

지금 바로 댓글로 질문을 남겨주세요~

튜터님들이 직접 답변해드리겠습니다 :)




댓글


user-avatar
pilsogoooouser-level-chip
24. 10. 11. 13:35

다자녀(4명) 가정인데, 40평대로 이사갈 방법은 없을까요?

user-avatar
해빙제이user-level-chip
24. 10. 11. 13:58

강의를 통해 이론과 시스템은 이해에 도움이 될수 있으나 실제 매도,매수를 위한 코칭을 받고싶은데 이건 어떻게 신청할수있나요? 커리큘럼상으로는 아너스급이 되거나 초급강의를 더 들어야 신청이 가능한것같더라구요^^

user-avatar
고든심지user-level-chip
24. 10. 14. 22:43

안녕하세요 유디님!! 저는 현재 실전준비반 수강중인 수강생입니다. 실준반 강의에서 뵙고 다시 뵈어서 반갑습니다^^ 실준반에서 임장에 대해 차분하게 잘 강의해주셔서 큰 도움이 되었습니다^^ 고민이 해결이 안되서 실전준비반 2주차 강의 듣다가 집중이 잘 안되네요ㅠㅠ 1. 저는 현재 부산에서 4인가족으로 실거주 1채하고 있는 상황에서 월부를 들어왔습니다. 실거주 vs 투자 고민하다가 열반기초반 강의 질의응답에서 주우이님이 (실거주 안정을 추구하는 분이라면) 실거주 갈아타기를 먼저 한뒤, 종잣돈을 모아 투자를 먼저 하라고 말씀해주셨습니다. 그래서 다음 강의로 지방투자기초반과 내집마련중급반을 고민하다가 내집마련 중급반으로 점점 마음이 기울고 있습니다. 괜찮을까요? 2. 갈아타기 타이밍을 어떻게 잡아야 할지 고민입니다. 현재 당장 이사는 힘들고 27년도에 상급지(부산시 연제구 거제동 또는 동래구-사직동 부근)로 이사갈 계획입니다. 부산도 현재 하락장 및 보합장이 유지되는 것 같아 올해말이나 내년초에 종잣돈 1억 정도로 미리 전세를 끼고 매수를 생각하고 있습니다. 다만 현재 전세가율이 낮아(5,60%대) 제가 가고싶은 곳은 34평 기준 매매가와 전세가 차이가 2.5억 정도 나는 곳이라 당장 매수가 힘들 것 같습니다. (고점 대비 -20%정도 하락한 상태입니다) 20평대로 평수를 낮춰야 할까요? 아니면 전세가율이 향상될때까지 기다려야 될까요? 아니면 가용한 범위내에서 최대한 돈을 모아 예산 끝까지 사야될까요? 어떻게 하면 좋을지 여쭤보고자 합니다. 3. 그리고 25년에 상급지 매수를 하게 된다면 일시적 1가구 2주택 비과세로 현재 집을 27년에 매도하려고 합니다. 하락장의 경우에 먼저 매도를 하고 매수를 해야 된다고 배웠는데 괜찮을까요?(하락장의 경우, 지금보다 가격이 떨어질 수 있을 것 같습니다. 다만 현재 사이클에서 하락장이 더 올 것 같지는 않으나 대응의 영역으로 하락장이 온다면 상급지로 갈아탔기 때문에 그런 리스크가 상쇄될까요?) 미리 감사드립니다!!