[지기12기 2번생은 0앤리치조 권호누] 3주차 강의후기

안녕하세요

느리더라도 꾸준히

경제적 자유를 향해 나아가는 호누입니다.

[본&깨]

1. 이 지역의 특징은 주변 지역에서의 인구 이동을 끌어오는 광역시였습니다.

재미있는 부분은 이 지역의 개발 특징이, 동쪽에서 구도심이 발달하면서 서쪽으로 확장되었고,

인구추세의 감소로 인해서 다시 외곽에서 원도심의 개발로 도시 개발의 방향이 바뀐다는 점이었습니다.

이런 점을 잘 이해하고 보니, 왜 이 도시의 한가운데에 빈땅이 많은지,

왜 동쪽에는 구축 위주의 아파트가 많은지 쉽게 이해가 되었습니다.

2. 이 지역의 인구에 대한 분석 중에 의미있었던 부분은

다른 광역시에 비해 젊은 연령의 인구층이 많이 있다는 점이었습니다.

ㄱㅅ권의 다른 지역과 수도권의 경우 그 주변 도시들이 확대되다 보니,

젊은 층의 인구가 주변 도시로 빠져나가는 경향이 있는데,

이 광역시의 경우에는, 주변 지역의 쇠퇴로 인해서 주변의 젊은 인구가 유입되는 경향이 있습니다.

하지만 단순히 젊은 층의 인구가 많다고 구매력이나 수요가 많겠다,

& 다른 광역시나 서울은 구매력이 약해지는 것이구나라고 생각해서는 안되고,

상대적으로 구매력이 약한 젊은 층이 중심 입지로 진출을 못해서

광역시의 외곽으로 나가려는 것이고 기회만 되면 다시 들어오길 원할테니,

결국엔 잠재적인 수요가 높고 그만큼 선호도가 많이 있는 도시라는 점을 생각해야한다는 점을 배웠습니다.

3. 직장에 대한 분석 중에서

- 단순히 500인 이상 사업체의 '수'만 보지 않고 증감률도 확인해볼 수 있다는 점

- 단순 소득의 평균을 비교하는 것에 나아가 '금융자산 10억을 보유하고 있는 부자의 수'도 고려할 수 있다는 점

- 수도권과 달리 전체 구의 크기나 접근성이 어렵지 않은 지방도시에서는, 해당 구의 직장만 볼 것이 아니라 대구 내의 직장을 다 살펴봐야 한다는 점을 배웠습니다.

4. 공급에 대한 분석 중에서,

미분양 주택을 확인하는 것이 역시나 지방투자에서는 엄청엄청 중요한 가치라는 점을 다시 상기하고,

지방분석에서 '공급의 전문가'가 되어야 한다는 점을 다시 생각하게 되었습니다.

미분양의 1) 증가 혹은 감소, 2) 규모, 3)위치 4) 준공후 미분양인지 준공 전 미분양인지 이렇게 네가지 요소를

모두 종합적으로 살펴야 한다는 점을 기억해야 했습니다.

마지막으로, 배운점은

5. 시세트래킹에 대한 내용이었습니다.

저도 이 전까지는 시세트래킹은 '내가 투자할 예비 단지'를 정해서 트래킹하는 것이라는 생각을 했습니다.

하지만, 시세트래킹 할 단지는 ㄹㄷㅁㅋ와 각 ㅅㅎㄱ별 ㄱㅅㅂ단지라고 배웠습니다.

시세트래킹의 목적은 '내가 투자할 단지'의 트래킹을 하는 것이 아니고

내가 '임장한 지역'의 시세를 트래킹해서

결국 그 지역이 투자대상에 들어오는지를 catch 하기 위한 목적인 것이었습니다.

그래서 결국 그 지역이 투자 대상에 들어오면 다시 한번 그 지역을

또 탈탈터는 과정을 거칠테니, 그 과정을 하기 위해서 시세트래킹을 계속해 나가야 하는 것입니다.

그래서 위 내용들을 바탕으로 제가 BM 할 사항을 정리했습니다.

[BM]

BM 1. 지도 위에 주요시설과 택지를 한장에 오려놓고 출력한 다음 여러번 다시 보면서 지역을 분석한다.

-> 지방도시는 특히 지명, 지리에 익숙하지 않기 때문에 이 방법으로 내 머릿속에 그 지역의 지도를 새길 수 있다.

BM 2. 직장분석시 500인 이상의 사업체 증감률도 확인한다.

-> 일자리가 계속 늘어나고 있는지, 앞으로 늘어날지 여부를 확인하기 위함.

BM3. 미분양단지, 세대수, 분양가를 지도 위에 올린다.

-> 왜 미분양이 났는지 생각해보고 의견을 적는다

ex) 매수심리가 꺽인건지, 너무 비싼건지? 내가 투자하려는 단지에 영향이 있을지?

BM 4. 시세트래킹을하면 현재 시세 아래에 2년전 시세도 같이 비교해둔다.

-> 2년 전에 투자했으면 어땟는지 함께 확인을 해본다.