관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
안녕하세요
서울에 갈아타기 or 투자 하는 스스다 입니다.
금번 실전준비반은 내가 잘 모르는 것을 제대로 알기 위한 발판으로 하기 위함이었습니다.
내가 임장보고서에서 중요한것이 무엇인지? 안하고 있던것 무엇인지?
제대로 알 수 있는 강의 였습니다.
일단 모르는것과 해야 할것을 다시 정리 해야 할것 같습니다.
부동산 투자 = 임장 + 임장보고서 에서 잘 모르는부문을 다시 한번 곱씹어 볼 수 있었습니다.
생각해 보니 그대로 안하고 있던 저를 다시 볼 수 있었습니다.
하지만 가장 중요한것은 결국 임장이든, 임보이든
“나는 임장보고서를 잘 쓰는 사람이 아닌 투자를 하고, 잘 하는 사람이 된다.”
결국 투자로 연결시킬수 있도록, 행동하고 그리고 잘 하도록 하겠습니다.
[지역분석]
# 지도 # 인구와 선호도 # 계획 # 지역간 비교
- 지도에서 하고는 있었지만, 연결하고 있지 않았던점이 확실히 알 수 있어서 좋았습니다.
: 빈땅 → 계획 확인
: 지도로, 업무지구/베드타운 확인
- 인구와 선호도에서 놓쳤던점
: 항상 경제활동인구 비율은 어디나(?) 비슷한것 같아서 살짝 50대 인구를 너무 무시 하고 있었다는점,
: 50대 최대 소득분들도 잘 살펴 보도록 하겠습니다.
- 지역분석에서 제일 하고 있지 않은것은 지역간 비교 였습니다.
: 기준이 되는 지역을 선정하여, 이것을 가지고, 더 살기 좋은지?
: 위상차는 어떤지? 선호는 어디 있는지를 알수 있도록 뽑아 보겠습니다
✍ 계획에서 빈땅의 활용유무 확인
✍ 기준이 되는 지역으로 비교 평가
[입지요소]
- “입지 = 땅의 가치 = 수요의 힘"을 나타낸다.
지역 분석시 입지는 엄청 중요하게 생각하고, 잘 정리 하는편인데
단지 분석시 각 단지별 입지를 다 정리하고, 이를 가격으로 다시 확인하는 과정이다 보니
의외로 덜 중요하게 생각하였던것 같습니다.
지역 뿐만이 아닌 결국 하나의 단지, 하나의 물건을 투자 하는 월급쟁이 투자자로서는
단지의 땅의 가치를 제대로 파악하여, 가치 대비 가격이 싼 물건을 찾기 위한 행동을 하고
투자시에도 확신을 가질수 있도록 좀더 명확히 하도록 하겠습니다.
- 지역분석에서 이 지역의 입지 요소중 투자로 이어질수 있도록 어떤 수요가 있는지?
왜 이 지역에 투자하려면, 중요한 부문은 어떤것인지? 꼭 한장씩 잘 정리 하도록 하겠습니다.
- 항상 절대적으로 숫자로만 체크하던 환경 요소를 실제 사람들이 진짜 원하는것이 무엇인지?
택지의 균질함, 안정감, 이로 인한 편의시설(백화점, 상권, 마트, 병원 등등)의 위치등등도
잘 체크 하도록 하겠습니다.
ex) 최근 임장지에서 소규모 종합병원이라 공휴일에도 사람들이 많이 찾는것을 보니,
의료대란이 진행중인 가운데, 이것도 꽤 중요한 입지 요소임을 다시 한번 느끼게 되었습니다.
- 공급의 1,2,3단계중 3단계도 많이 연습 해보면서, 공급과 수요와 가격의 연관관계
잘 알아두도록 하겠습니다.
✍ 단지 분석시에도 입지 요소를 잘 정리 반영
✍ 공급과 수요과 가격에 영향을 미치는 공급 부분 적용
[시세요소]
- 평단가를 통한 앞으로의 임장지 찾기도 무척 좋았지만
결국 임장보고서에서 하나만 하라고 하면 해야 하는 가장 중요한 것
“시세지도” + 시세그룹핑
- 다행히 시세지도는 한번 해보니(이것도 완성이 아닌 완료로 해보는 경험이 중요하다고 다시 느꼈습니다.)
이걸 왜 해야 하는지 제대로 알 수 있었습니다.
항상 과제로만 하던것을 넘어, 실제 투자로 이어질수 있도록 저평가를 찾는 도구로 잘 사용 하도록 하겠습니다.
- 또한 잘 하고 있지 않았던 시세그룹핑
좋은건 알고 있지만, 하다 보니, 왜 하는지? 제대로 잘 몰랐는데, 금번에 제대로 알게 되었습니다
이 좋은 툴도, 가격대별 가장 저평가를 찾도록 최적화 되어 있었습니다.
꼭 알려주신대로 시세지도 + 시세그룹핑 하여, 저평가 뽑아 보도록 하겠습니다.
✍ 투자대상 시세지도 앞마당 펼쳐보기
✍ 시세그룹핑 단지 임장 후 빠르게 반영해보기
[단지분석]
- 실은 단지 분석은 왜 하는것일까? 라는 생각이 많았던것 같았습니다.
그냥 다들 하고 있으니깐 해야 하는건가 보다 라고 하였고, 의미를 모르다 보니, 뭐가 중요한지?
정말 200~300세대 이상은 다 해야 하는건지? 다 해본적도 있었습니다.
- 결국 우리는 단지내 1개의 물건을 투자 할것이기 때문에
투자기준에 맞는 투자 물건을 뽑아 내기 위해 하는것이었습니다.
- 모든분들이 공감하시는 매물임장하면서 단지분석을 하는데, 이게 맞는것인가?
그렇습니다. 매물 임장을 하는 단지를 뽑아 내기 위해서 하는것입니다.
조금더 스케줄을 빠르게 하면 물론 좋겠지요. 그래서 ㅈㅍㄱ된 단지를 우선으로 봐라 라고 하셨던것 같습니다.
암튼 투자를 위한 대상을 뽑아 내는것이고, 이를 사전에 하면 좋겠다는 생각이 들었습니다
✍ 단지임장 시작전, 임장후 바로바로 단지 분석을 해야 겠다.
[결론]
- 항상 결론 파트는 어려운것 같습니다. 매물을 많이 못봐서 애매하고, 시간이 부족해서 결론이 적어지고
왜 선배님들이 결론파트에 시간을 많이 보내야 하는지? 조금 알게 된것 같습니다.
- 하지만 결국 중요한것은 “비교평가” 를 반복하면서, 공부만 하는것이 아닌 실제로 투자 할 대상을 뽑아 보면서,
가치를 판단하는 나의 실력을 향상 시키는것입니다.
→ 결국 영어를 배우듯 반복과 숙달로 인한 실력을 가져가는것이겠지요.
- 그리고 실제로 투자 대상이 나오면 “저환수원리” 적용해보고, 이것을 할지? 앞마당중에서 할지?
아니면 현재는 해당 물건이 없더라도, 해당 XX에 투자 기준에 맞는 단지를 만들러 가야 하는것임을 알았습니다.
→ 저도 앞마당 늘리기만 하고 있었는데, 실제 매물이 나오면, 그것에 적용 가능한 매물을 만들러 다녀보도록 하겠습니다.
✍ 매물임장의 중요성과 이를 정리 하여 비교평가
✍ 앞마당 매물확인시 투자기준에 들어오면 대상 추가 → 분석 실시
✍ 실제 대상이 있다면, 실행하고, 없지만, 근접하면 현장에서 해결하기
[정리]
- 금번 임장보고서 강의는 기본에 충실한것을 제가 잘 안하고 있던 부문을 확실히 알게된 강의 였습니다.
- 다행히 그 범위가 처음과 달리 압도 하지 않음을 성장을 하고 있음 감사함도 느낄수 있었던 강의였습니다.
- 지난번 선배님중에 “본인 성격은 바로 앞에 돌뿌리가 있으면 그걸 치우고 간다. 어떻게해서든”
금번 자음과 모음님이 알려주신 내용과 같았습니다 결국 작은 문제 이든, 큰 문제이든
이것이 나를 좌절하게 하는것이 아닌, 나를 성장 시킬수 있는 기회 임을 보는 긍정적인 태도와 행동으로
결국 투자자로 성장하고, 비전보드를 이루도록 하겠습니다
- 오랜 시간동안 수강생보다, 집중력있게 강의 해주신 자음과 모음 멘토님 감사합니다.
꼭 실력을 키우고, 투자를 통해 성장하도록 하겠습니다.
적용해볼것
🎯 3단계 임보를 해보자, 과정을 통해 실력을 키우자
🎯 단지분석을 조금더 빠르게 하여, 매물임장을 좀더 실투자로 접근 하자
🎯 벽이 있다면, 성장할 수 있는 기회임을 알고, 해결 방법을 고민하고, 행동하자
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