월부입성 1년만에 1호기 갈아탔어요. (3급지 20평대->1급지 30평대)

안녕하세요? 희망의 증거가 되자! 희망자입니다.

이불킥으로 점철된 1호기 갈아타기이지만, 복기는 발전을 위한 발판이라는 너바나님의 가르침에 따라

부끄럽지만 행복한 “1호기 갈아타기” 이야기를 적어 보려고 합니다.

(중간에 매우 오랫동안 중단됐던 복기글입니다. 끝까지 끝내게 용기 북돋워주신 민초오소리님, 하나비님 감사해요~)

<월부 입성>

저는 2023년 9월 열반스쿨 기초반으로 월부에 입성했습니다.

2021년부터 재테크에 관심을 가지고 유튜브도 열심히 보고, 강의도 들어보고, 책도 읽고 하면서 

주식, 경매, 단기 임대 등 닥치는 대로 손을 대던 희망자였습니다.

그러던 어느 날 회사 동료의 추천에

열반스쿨 기초반을 처음으로, 월부에 입성하게 되었고 어느덧 1년이 지났습니다.

<지난 1년>

1년 동안, 열기반, 열중반, 실준반 2번, 서기반, 내마기, 지역특강 3개, 임보특강 등등 기초반 강의를 두루 섭렵하면서 수도권 앞마당 1개, 서울 앞마당 5개(2급지 3개, 3급지 2개)를 만들었고,2024년 6월에는 마스터님께 투자코칭도 받았어요.

<무근본 1호기 갈아타기>

그리고 만 1년이 되던 작년 9월, 희망자는 월부 입성 전에 무근본으로 취득하여 보유하던 1호기(3급지)를 매도하고 1급지로 갈아타게 됩니다.

벌써 눈치 채셨나요? 그렇습니다. 저는 1급지를 앞마당으로 만든 적이 없었습니다.

다시말해… 제가 투자한 곳은 저의 앞마당이 아니었습니다. ㅠ.ㅠ

<앞마당이 아닌 곳에서 갈아타기>

벌써 이불킥 각이지요? 

1년이나 월부에서 공부한것이 무색하게 희망자는 앞마당도 아닌 곳에 투자를 하게 됩니다.

<투자코칭>

작년 6월 저는 서울 4급지에서 겨우 투자할 수 있는 투자금을 가지고 있었어요.

그래서 서울 4급지에 투자할지, 지방으로 앞마당을 만들어 가야할지 갈팡질팡 하고 있었어요.

그때 조장님의 추천을 받아 투자코칭을 광클하게 되었고, 정말 운이 좋게도 마스터님께 투자코칭을 받을 수 있었어요.

그런데 투자코칭 결과는? 

기존에 가지고 있던 1호기(3급지)를 매도하고 1급 또는 2급지를 보라는 조언을 받았어요.

논거는 다음과 같았어요.
1.  지금은 위아래가 없는 하락장이니 상급지를 도전해 보자.

2. 경매로 취득해서 보유 중이던 지방 아파트(월세 연수익률 20프로 이상)은 저가치이니 매도하자. 
    (97년식 원룸 아파트, 1억 이하)

3. 현재 다주택자로 어디를 가든 높은 취득세(8%이상)를 부담하게 된다. 
   그러니 3급지 구축을 매도하고 1~2급지를 갈 때 취득세 부담을 덜어보자.

4. 이미 1호기의 수익이 충분하니 매도해도 나쁘지 않다. 

5. 지방과 1호기를 모두 처분하면 나머지 서울 1주택을 비과세로 팔 수 있다. 

역시 저는 생각지도 못한 솔루션을 내주셨습니다. (마스터님 감사합니다.)

저는 바로 1호기 매도에 나서게 됩니다. 연말까지 매도하는 것을 목표로요.

전고점 대비 3천만원 낮은 가격으로 살사람이 있다면 무조건 팔겠다고 말이죠.

<1달 만에 매도계약이 되다>

70년대 구축에 나홀로급(200세대 미만), 빌라와 단독주택으로 둘러 쌓인 아파트라

연말까지 팔리지 않으리라 생각했던 그 1호기가 

일 잘하는 부사님 덕분에 내놓은지 1달 만인 7월에 계약이 되고 맙니다.

그럴 줄 알았으면 좀 더 비싸게 내놓을 걸.. 매도코칭 넣어볼걸… 여러가지 생각에

며칠 이불 킥을 했지만, 벌써 지난 11월에 잔금을 받았어요 ㅎㅎ

<마음이 매우 급해지다>

지난 7월 이제 계약금도 받고 돈도 생겼겠다. 

저는 그동안 만들어 놓은 2급지  앞마당을 본격적으로 털기 시작합니다. 

그런데..  아뿔사.. 연초부터 만들어 놓은 2급지 앞마당은 이미 가격이 저 멀리 날아간 뒤였어요.

매물을 보려면 줄을 서야 했고, 어떤 집주인들은 가계약금 넣어야 집을 볼 수 있다 배짱을 부리고, 

매물 임장 예약하려면 금세 팔렸다 또는 집주인이 거둬들였다 연락이 오고…

정말 하루가 다르게 시장이 과열되는 느낌을 받았어요.

난 정말 집을 살 수 있는 걸까? 벌써 하락장이 끝났나? 조급한 마음이 밀려들기 시작했습니다.

여기서부터 희망자는 무리수를 두기 시작합니다.

바로 마스터님이 추천해주신 1급지와 기존 앞마당의 물건을 보기 시작한 것이예요.

심지어 추천받은 1급지는 단지임장도 안 끝내 놓고 앞마당도 아닌 데, 보물찾기를 시작한 거예요.

갑자기 마음이 급해진 희망자는 투자자모드에서 내집마련 모드로 돌아가 

내마기에서 알려주신대로 제 가용자금액 범위 내에서 투자할 수 있는 지역을 찾기 시작했어요.

저환수원리는 안드로메다로 보내고,

제 투자금으로 할 수 있는 단지만 뽑아서 보기 시작한 거예요.

심지어 조급한 마음을 다잡기 위해 너바나님의 열기반을 재수강하고 있었음에도 불구하고,

뭐에 씐 사람처럼 무지성으로 이곳저곳을 들쑤시고 다녔어요.

평소 관심은 있었지만, 앞마당아 아니었던 지역은 지역 특강으로 레버리지하고,

제 예산에 맞는 매물만 보았고요. 

그러나, 월부에 들어오기 전과 달라진 점은 

몇개 안되는 수이지만, 서울에 앞마당을 만들어 놓은 덕분에

같은 가격과 투자금이 필요한 물건 사이에 어느 것이 더 좋은 물건인지 조금은 알아보는 눈이 생겼다는 거예요.

저는  열심히 매물을 보러다녔고, 54개의 매물을 본 끝에 

갈아타기를 하게 되었습니다. (마스터님이 100개 보라고 하셨는데 절반밖에 못봤네요 ㅠ.ㅠ)

입지평가 등급은 다음과 같아요.

저환수원리로 따져보았어요.

이제 소액의 잔금만 남아있는 상태예요.

저환수원리를 모두 동그라미로 못만들어서 수시로 이불 킥하게 되는 갈아타기 투자이지만, 

한 가지 마음에 드는 것은 제가 아는 지역 중 같은 가격으로 비교했을 때, 가장 좋은 물건을 샀다고 자부하게 되었다는 점이예요. ("지금 내가 아는 지역에서 이 돈으로 더 좋은 집을 살 수는 없었어!" 이렇게요^^)

이 집 사자마자 제 매매가보다 1억이 낮은 금액으로 2건이나 계약이 체결되었지만,

믿음을 가지고 매수한 덕에 조금만 낙담하고 견딜 수 있었어요.^^

두서 없는 복기 글이지만,

너바나님, 너나위님, 마스터님, 양파링님, 주우이님, 밥잘님, 자모님, 게리롱님 그리고 월부의 강사님들 모두모두 너무 감사드려요^^

[잘한 점]

• 단기이지만 주인 전세 되는 물건을 잡아서 대규모 입주와 엇갈리게 맞춘 것
• 큰 아이 교육이 끝나고 직접 입주할 수 있는 물건을 잡은 것
• 급지(3급지=>1급지)를 올리면서 비교적 새아파트(70년대식=>90년대식)에 평수(20평대=>30평대)도 늘린 것
• 충분하지 않았지만 네고한 것
• 양타칠 수 있는 부사님을 찾아낸 것
• 잔금 일자를 6개월이나 미룬 것(양도세 절세 가능!)
• 이미 매수 계약한 후였지만, 갈아타기한 지역을 뒤늦게 나마 앞마당으로 만든 점

[아쉬운 점]

• 앞마당이 아닌 곳에 보물찾기로 투자 물건을 찾은 점
• 매물코칭을 못 받은 것
• 투자자로 접근하는 지 내집마련으로 접근하는 건지 갈피를 못 잡은 것
• 가격 네고를 더 못한 점
• 부사님에게 휘둘려서 전세 계약서 특약에 이사 날짜를 못 박은 점
• 영끌은 아니지만 대출이 예상되는 물건을 구매한 점
• 매물을 100개 보기를 못지킨 점
• 세금때문이기는 하지만, 빚내서 투자한 것

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