안녕하세요^^
행!복하게 부동산 공부하고 있는
햄스터D입니다
벌써 지투2강 강의를 듣고 후기를 쓰게 되었네요~
요즘 시간이 정말 빠르게 지나가고 있습니다.
어제는 튜터링데이. 엊그제는 월부콘, 엊그제그제는 돈독모ㅋㅋ
갑자기 스케쥴 무엇인지ㅎ 요즘 가장 바쁘게 살고 있는 것 같습니다ㅎ
그렇지만 가장 즐겁게 지내고 있는 요즘이기도 합니다^^
월부콘에서 게리롱튜터님을 직접 뵙고 와서 후기를 쓰고자 하니
저 혼자 뭔가 더 내적친밀감이 생긴 듯 하네요ㅎㅎㅎ
저번달에는 수도권 1등뽑기에 대해서 식빵파파튜터님께 강의를 들었는데요
이번달에는 게리롱 튜터님께 지방에서 제대로 1등뽑기해서 투자하는 법을 듣게 되었습니다.
지방에서 1등뽑기는 제대로 해본적이 없는거 같습니다.
월부 첨들어와 아무것도 모를때 지방임장을 2달했었는데
그러고는 지방임장을 안갔던터라
없던 감도 잃은 상태였습니다.
그래서 저에게는 정말 필요하고 유익한 강의였습니다.
지투 수강생들의 4대 고민에 대해서 파보는 시간이었습니다.
1등 생활권 구축 vs 3등생활권 신축
구축32평 vs 신축 24평
매매가높지만 투자금 적은 vs 매매가 싸지만 투자금 많은
광역시 vs 중소도시
2강의 강의 목표는 이렇습니다.
1.비교평가와 1등뽑기의 개념과 프로세스를 제대로 이해 한다.
2.저평가된 물건 중에 나에게 맞는 진짜 1등을 고를 수 있다
3.내가 만든 지방 앞마당을 잘 관리하며, 기회를 찾을 수 있다.
=지방에서 제대로 1등을 뽑아서 투자할 수 있다.
저는 이번 2강에서 이 3가지를 꼭꼭 씹어 소화시켜 꼭 실천에 옮겨 보려 합니다.
1등 뽑기에 숨겨진 진실
비교평가를 왜 잘해야 할까?
시장은 계속 변해가고,
‘지금 어디가 투자하기 좋다더라’ 소리를 듣고 가면 뒤만 쫒아다니는 꼴이 되기 때문에,
스스로 판단하고 결정하는 능력이 필요하다.
전고점을 몰라도 투자할 수 있는 비교평가 능력을 길러야 한다.
“비교평가의 기본원칙”
1.가격을 고정하고 가치를 비교하는 방법: 같은 가격이면, 더 좋은 것
2.가치를 고정하고 가격을 비교하는 방법: 비슷한 가치이면, 더 싼 것
그런데 그동안 뭣모르고 비교평가하고 1등을 뽑을 때는
사실 투자금을 비교해서 비교평가를 했던것 같다.
전고점이 높고 투자금이 적게 들고 싸다고 생각하는거?
내맘대로 1등 뽑기ㅠㅠ
진정한 1등 뽑기는
가치파악→가격 저평가→투자금 적게 들고(수익률)→리스크(체크 후 투자결정)
이 순서의 프로세스대로 해야 한다.
저평가 된 것 중 나에게 맞는 진짜 1등 뽑기.
각자에 상황에 맞는 1등 뽑기이기 때문에 정답은 없다는 거!
그럼 1단계로 지방에서 가치를 파악하기 위해서는
지방아파트의 가치를 결정하는 요소들, 선호요소를 잘 파악하고 있어야 한다.
서울은 약간 선호하는 생활권의 순서대로 가격흐름이 가기도 하지만,
지방은 개별 단지의 선호도를 잘 파악하는 게 중요하다.
임장과 임자보고서로 가치를 먼저 파악하고, 가격을 확인한다.
잘못된 그래프 활용은 오히려 독입니다
그래프 비교는
1 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교
(지역마다 시장 싸이클이 다르게 흘러가기 때문에
흐름이 다른 지역의 단지를 그래프를 붙이면 오류가 생길 수 있다. 예를 들어 대전과 창원)
2. 5년 이상 지난 단지로 비교
3. 단지갯수는 가급적 3개 이하로 비교
현장에서 가치 파악이 제대로 안됐다면 그래프 비교는 더 헷갈릴 수 있다.
24평, 34평 비교
지방에서
24vs32평 비교할 때 우선 알아야 할 것
지방에서 20평대 아파트의 가치를 이해하는 게 더 중요하다.
지방은 30평대, 20평대 간 선호도 차이가 큰데, 상승장에서 그 차이가 더 크게 벌어짐
지방은 20평대로 수익은 나지만, 잘 골라야 한다.
지방 20평대 중 선호도 가진 곳
(30평대랑 붙어 볼만한 특기를 가진 곳)
신축& 대단지& 브랜드
입지 가치가 높고 생활권 좋은 곳
같은 가격이면 여기 32평보다 저기 24평이 낫겠는데?
지방에서는 체급이 깡패다
체급을 극복할 수 있는 힘이 있는가?
양질의 일자리나 압도적으로 선호되는 생활권 처럼.
투자금(수익률)과 리스크
투자금(수익률)이 왜 중요한가?
돈이 많지 않으니까ㅎㅎㅎ
이 단지가 전고점까지 다시 갈 수 있을까? 생각해보자.
예상되는 리스크가 있나?
잔금, 역전세?
얼마나 들어갈까?
후회하지 않을 만한가?
감수할 수 있다면 과감히 투자!!
리스크를 100% 피할 수 있는 사람은 없다.
but 알고 준비하느냐 모르고 당하느냐는 다르다.
3대 시세 -ing
시세트래킹
시세스캐닝
시세그룹핑
중요한건 앞마당 단지들의 가격을 모두 확인하는거!!!
“지금 지방 앞마당 ㅁ억대에서 가장 좋은 단지 3개만 말해보세요”
잘하는 투자자는 앞마당 만들며 시세 보고. 이걸 매달 반복하는 사람이다.
지방에서 경험과 실력을 쌓는다는 건
실력(경험)과 자산을 샇아 더 좋은 기회에 재투자 할 수 있는 것이다.
"내게 기회가 있다면
서울이든,수도권이든,지방이든 어느 지역이든 몰라서 투자 못하면 안된다.
상황에 맞춰서 하면 된다.
추억이라고 쓰고 꿈을 완성하는 한 조각이라고 말한다."
BM 할 점
1. 배운 1등 뽑기 프로세스대로 이번 달 1등 뽑아보기
2. 그래프 전고점 안보고 가치비교평가 연습해보기
3. 시세ing 제대로 시작해보기
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