얼어붙은 시장에서 부모님 자가 2채 매도[나알이]

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고픈 나알이입니다.

저는 올해 부모님 자가를 매도하고 

갈아타기한 경험이 있는데요

부모님 자가라 심적으로 많이 힘들었지만

월부 환경 덕분에 해냈기 때문에

차가운 시장에서 매도한 과정에 대해 

복기하고 나누고자 합니다.

프메퍼튜터님께서는 

시시각각 변하는 시장 상황에서

감정에 흔들리지 않으려면 

기준과 원칙이 중요하다고 가르쳐주셨습니다.

매수 - 매도 어떤 과정이든 

기준과 원칙이 중요하다는 걸

절감할 수 있었습니다.

그 속에서 엄청나게 흔들리는 

자신도 마주할 수 있었습니다.

그리고 피로감에 대충 매듭을 지으려는 자신도요.

기준과 원칙이 있어야만 

갯벌에서 헤엄치는 아이러니가 아니라 

민물에서 나아갈 수 있다는 말씀이 지나 보니 

마음에 깊이 와닿습니다. 

부모님은 현재 싸다고 

유명한 C광역시에 거주하고 있습니다.

우리 가족이 돈에 구애 받지 않고 

행복하게 살았으면 하는 마음에

월부를 시작했지만

부모님의 재산은 

제가 어찌할 수 없는 일이라 생각했기 때문에

가치 대비 매우 싼 지역인걸 알면서도

제 실력이 미천한 점도 감안,

갈아탈 생각을 상상도 못했습니다.

그러다 부모님의 실거주집이 

갑작스레 매도 되는 일이 벌어졌습니다.

WHAT?!

구축 누수에 지긋지긋했던 어머니께서

실거주집을 매도하고 싶으셨고

오랜 기간 매물을 내놓았지만 거래되지 않았습니다.

저에게 ‘얼마에 하면 팔릴까?’라고 물으셨는데

임보에 집중하고 있던 저는

지나가는 말이라 생각하고ㅎㅎㅎ 

‘oo억이면 나가겠는데?’

 가벼운 한 마디가 

곧바로 매도의 부메랑이 되어 돌아올 줄이야..

어머니께서 정말 매도하고 싶으신지 몰랐던 저..

(유리공과 평소 자주 대화를 해야합니다!)

가계약금이 들어와버린 상황 

우리 부모님은 어디로 가셔야할까요?

ㅠㅠ

마침 부모님께서 월세를 주고 있던 

또 다른 집

그 달 만기가 되어

막 새로운 세입자와 가계약을 마친 상태였습니다. 

저는 그 때 운명적으로 느꼈습니다.

바로 지금이 갈아 탈 기회다!!!!!!

매도 연락을 받은 당일

매물코칭을 진행하여 뚜또튜터님께 

여쭤볼 수 있었습니다.

뚜또 튜터님은 월세입자가 있으면 

투자자 말고 매수할 사람이 없을테니

가계약금을 넣은 임차인과 계약을 파기하고

매도하는 단지 또한 싸서 망설여지는 마음이 생길지라도

편익과 비용에 따라

 더 큰 수익을 얻기를 권유해주셨습니다.

상위 급지(구) 단지들도, 

랜드마크까지도 저렴했기 때문입니다.

그러니 그 밑으로 줄지어진 단지는 당연히 싼 상황.

매매도 전세도!! 너무 싸!!!!!!

실로 실거주자들에겐 바겐세일이나 다를 바 없었습니다.

월세를 주고 있던 집은 

입지 독점성이 떨어지는 외곽에 위치한 신축으로

내년 부터 주변부 입주가 계속해서 있을 예정이었습니다.

반면 중심부 입주 물량이 줄어들 예정이라

갈아타야하는 적기였습니다.

매도의 원칙은 목표한 수익률을 달성하고

가치대비 가격이 비싸다고 생각될 때

언제 팔지 시점이 중요한 게 아니라

얼마에 팔지 가격이 중요하다.

그러나 생각한대로 되는 경우가 거의 없기에

그 때 그 때 대응해야하고

기준과 원칙이 정확하게 있어야 하며

이건 실력에서 비롯된다.

지금처럼 꾸준히 앞마당 넓히고 공부한다면

실력을 통해 기준과 원칙을 세우고

매수할 투자처를 아는 게 중요하다.

갈아 탈 단지가 너무 좋고 너무 싸다면

수익이 생각보다 적게 나더라도

팔고 더 좋은 걸 살 수 있다면 파는 거다.

-프메퍼튜터님-

[매도의 원칙: 주우이멘토님]

1. 충분한 수익을 얻었을 때

- 충분히 이 아파트가 비싸다 싶을 때 다른 좋은 아파트가 보인다면

결국 비교평가가 선행되어야 한다.

2.  보유할 수 없는 리스크가 있을 때

3. 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때

-수익이 안 났지만 더 좋은 급지와 단지로 갈아탈 수 있을 때

(경비를 내더라도 더 수익이 클 거라는

실력이 겸비되어야하는 부분)

4. 땅의 가치가 높은 곳은 팔지 않는다.

저희 가족 상황은  3번에 해당되는데 

다행히 분양권 상태로 매수한거라 

현 호가로 매도하더라도 수익이  났습니다.

실거주집 또한 싼 시기에 샀기 때문에

현재 매우 싼 상황인데도 수익이 있었습니다.

이런 것을 보면서

정말 싸게 사는 게 중요하구나

느낀 점 하나,

두 번째로 어차피 고점일 땐

규제로 인해 매도가 어려울 수 있지만

이후 하락장에서

수익을 내며 매도할 수 있고

오히려 주변에 싸진 단지들로 갈아타기도

용이하다는 것을 느꼈습니다.

또 주춤하는 시장에서도 매도될, 환금성 있는

사람들이 좋아하은 단지여야하는 것도요.

가치 대비 싸게 사는 것,

저환수원리가 전부다!!

자 이제 문제는, 

매도가를 얼마에 내놓느냐?!

지역의 랜드마크 부터 싸다 보니

우리가 가지고 있는 집도 싸다는 것이 함정

^^…

매도될 만한 금액을

뚜또튜터님께 여쭤보았지만 

부모님은 그 금액을 받아들이기 어려워하셨고

이전 고점 가격과 그 분위기를 체감하신 터라

 쉽사리 결정하시지 못했습니다.

그 과정에서 저는 어서 빨리 좋은 매물을 찾아 와야

싸게 파는 대신 싸게 살 수 있다는 걸

보여드릴 수 있겠다 싶었습니다.

부모님이 원하는 지역&조건

(직주근접, 남향, 판상형, 중층, 브랜드신축

연세가 있어 대출은 거의 없도록ㅎㅎ 정말 어렵다,,)

투자적으로 가치 있는 지역&조건

(가치가 있는데 싼가

예산에서 살 수 있는 것 중 최선인가)

교집합을 찾아 후보를 추리고

매물털기를 하는 중

매도에 대한 문의는 감감 무소식..

공실로 만들고 최저 호가 대비 2천 정도

높게 내놓되 부동산 사장님들에게

저층 가격 만큼 최대한 조절드리겠다고

말씀드렸지만  감감무소식..

당시 저는 실전반을 듣고 있었기 때문에

담당 튜터님이신 감사랑하는 용용맘맘맘튜터님께

조언을 구하게 되었습니다.

“아리님 현장을 다녀오세요.

방문 후 가격의 감을 잡고

느낀 것들을 정리해보세요.”

연차를 쓰고 해당 구로 달려가게 됩니다.

튜터님 조언에 따라

매물털기하듯 생활권/상위/하위생활권

부동산에 하나하나 들어 가 이야기를 나누었습니다.

(단 내 패를 다 보이진 않기!)

시장에서 느낀 건 말투는 다정하지만

난감한 부동산 사장님들의 얼굴과

공허한 말씀들…

전화와 다른 현장의 분위기에

아, 정말 차가운 시장이란 게 이런 거구나를 느꼈습니다.

그럼에도 다행이었던 건

신생아 특례 대출로 싼 매물 위주로

실입주 거래가 되었고

그렇기 때문에 되려 절대가가 높은 전용 84 보다 

전용 74위주로 보고 있다는 걸 알게 되었습니다.

전화로 느끼지 못했던 현장의 

분위기를 생생하게 알 수 있었고

단지별 가치를 이해하고 나래비하며 

얼마에 전세를 두어야 할지

 정립해갈 수 있었습니다.

상위생활권은 더 좋은 곳 

앞단 단지들의 매매 거래를 파악하고

하위생활권은 우리 단지로

갈아타기하고 싶은 분들이 있을 것이고

 매도자를 찾고자 가보았습니다.

그렇게 하위생활권에서 만난 빨간 간판의 부동산.

행운을 불러오는 빨간 색이어서 그랬을까요?

현실을 마주할 수 있었습니다 ㅎㅎ..

(마치 앨리스의 고양이 같이..)

앞서 적었듯 내년에 초과 공급이 예정된 구입니다.

제 앞마당이 아닌 구이기도 했고

만난 부사님들 모두 거기 인프라가 없어서 거기론 안가~

여기 있는 분들 옮길 생각 없어~

라는 말에 희망회로를 돌렸습니다.

하위 생활권에 거주하시는 분들은

 저희 부모님이 가진 단지의 생활권이

택지로 입주할 때

기축이 한 번에 물량으로 나오니

매도가 되지 않는 무서운 시장을 보았기 때문에

상승장에서 신축 택지가 불같이 오르는 걸

보았기 때문에 

그 때의 실수를 만회하고자

분양권을 사두고 이미 미리 매도를 하고 

전월세로 들어가 

오히려 전월세가 씨가 마른 상황인 것을

알 수 있었습니다. 

왜 전월세가 오르나 했더니..

내년에 있을 입주의 공포를 직면할 수 있었고

욕심 부릴 때가 아니라는 것을 깨달을 수 있었습니다.

예측하면 안 되지만

그 땐 중심부 입주가 감소하기 때문에

중심부는 어떻게 흐를지 알 수 없는 영역이었습니다.

결국 다시 나온 매물 전수조사

상황 실거래가들을 엑셀에 기입하고

전세입자 버전으로 조건 파악차 전임하고

우리 매물이 경쟁력이 있으려면 객관적으로 얼마로

나와야할지 뽑아낼 수 있었습니다.

매도이든 전세이든 시장이 좋지 않을 때

현장만큼 답을 명확히 알 수 있는 방법은 

없다는 걸 느꼈습니다.

다시금 부모님과 이야기하여 목표 매도가를 정하고

그 금액보다 1천 정도 높게 매물을 내놓았습니다.

이 모든 게 가능했던 건 매수로 

보고 있는 단지들이 있기 때문이었습니다.

또 수익이 있기 때문에
부모님께서 싸게 샀었기 때문에 가능했습니다.

금액을 낮추자 부사님들의 반응이 달라지고

1등 매물이 되었다는 게 느껴졌습니다.

그 주에 매수하겠다는 연락이 옵니다.

하지만 동시에 할머니가

 돌아가셨다는 연락도 함께 왔습니다.

새롭게 열린 지투반에서 

임장 중이었던 저

마음이 무너지는 것만 같았습니다.

매수하려고 하는 분들은 가격을 더 깎기 원했고

어렵게 찾아 온 매수인이었지만

사람 마음이 참 간사한 게

힘든 일이 찾아오니

깎기가 싫어지덥니다..

다행히 저희 집 매도 직전에

매도된 다른 집의 저층 가격이 신고되진 않았지만

금액을 알고 있던 터라 그 가격을 이야기하며

저층 만큼 팔진 못하겠으니

이 가격 그대로 가자고 말씀드렸고

당시 우리 집이 다른 매물 대비 가격이 가장 좋았고

공실이라는 조건으로

매수자는 받아주셨습니다.

깎는다 했다가 올리는

매도자의 마음도 이해가 되었습니다.

저희 집 매도 후 줄지어 가격들이

 더 내려 가 매도되는 것을 보며

할 수 있는 시기에 

객관적으로 파악하고 해내길 잘했다고

느끼게 되었습니다.

이후 매수자가 들어가는 날짜를 기한으로

매수할 집을 구하거나

세금 관련 알아보는 과정에서

투자는 정말 대응의 영역이구나

계획대로 되는 건 없고

흘러가는 과정 속에서

할 수 있는 최선의 선택을 하도록

경험하고 그 경험이 축적되고 발전하도록 

행동이 필요하다는 것을 깨달을 수 았었습니다.

집이든 경험이든 쌓아야 

시기가 왔을 때 발산할 수 있다!!

배운 만큼 행동하겠습니다!!

튜터님을 만나고

용기나 자신은 없지만

환경에 두 발을 담그자고

결심하게 되었습니다.

저 또한 줄 수 있는 사람이 되도록

실력적으로든 마음적으로든 노력하겠습니다.

감사하고 존경합니다.

매도는 투자과정에서 가장 힘든 부분이에요.

매수할때 나알이님이 몇개의 지역을 보고 

얼마나 많은 단지를 보고 

얼마나 많은 전임을 하나요?

매도는 그 노력의 2배는 해야 한다 라고 

마음먹으시면 됩니다.

저도 미친듯한 공급장에 아무도 안쳐다 볼때 

매도를 성공한적도 있고 실패한적도 있었어요

성공할때의 가장 큰 이유는

 "이단지 이정도 가격이면 살만한데" 라는 

생각이 들정도의 가격선을 정했다는것과

적당한 협상이 들어왔을 때

"어느정도까지 내가 감내할지에 대한 밴드"를 

미리 잡아두고

한번 들어온 손님 못나가게 제가 꽉잡았다는거에요

근데 실패했을때는 언제였을까요?? 

이런생각이들때였어요. 

이단지 x억까지 갔었는데...

지금 x.x억도 너무 싼거잖아. 이거 싼거야. 

하지만 그옆에 신축 더좋은 단지들이 o억대였는데 

저는 제 단지를 객관적으로 보지 못했던 거였요.

 그래서 가격협상에 대한 욕심을 내려놓치를 못했어요 

나알이님의 매도의사가 강하다면,

 매수인입장에서 생각을 해보세요. 

내단지가 어떨때 팔릴지. 

그리고 부동산 더 찾아가고 더 전임하고 

매수할때의 2배의 노력을 기울인다고 생각해보십시오

-용용맘맘맘튜터님-

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