실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 61기 싸게 4고 비싸게 8조 맹맹]

실전준비반의 3강은 코크드림님께서 장장 7시간이 넘는 시간동안(!!!!!) 진행해주셨습니다. 아주아주 옛날에(?) 실준반을 듣고 오랜만에 듣는 재수강이지만 제가 기억하던 코크드림님의 강의와 완/전/히 달라진 강의 내용과, 현재 시장상황에 맞게 투자 실전에 바로 적용할 수 있는 여러가지 사례들과 예시들을 전달해주신 내용이라 처음부터 끝까지 집중하며 들었습니다.

몇 가지 새길 내용들 위주로 정리해봅니다. 

# 입지 + 상품성. 교집합의 우선순위 찾기

앞선 1,2강에서 부동산은 땅의 가치, 즉 입지를 잘 분석하는 것이 중요하다고 배웠습니다. 이에 우리는 여러가지 데이터를 활용하여 직장, 교통, 학군, 환경을 분석합니다. 다만, 이것이 전부는 아닙니다. 얼죽신이라는 말이 등장할 정도로 “신축”이라는 건물의 선호도가 강해졌고, 아파트의 브랜드와 주변 나홀로/택지 환경 여부 등도 여러가지 상품성에 해당하는 것들과, 입지가치에 해당하는 것들을 사람들이 좋아합니다. 하지만 그런 교집합의 아파트는 투자로 접근하기 비싼 경우가 많기 때문에, 실제로 거주민들의 선호도에 영향을 주는 핵심 요소는 무엇일지 파악하는 것이 필요합니다. 

실제로 우리가 임장을 가는 이유가 여기에 있다고 생각합니다. 데이터로 딱 떨어지지 않는, 사람들의 선호를 나타낼 수 있는 어떤 정성적인 요인을 찾기 위해서는 실제 현장에 가서 어떤 사람들이 어떤 거주 환경에서 어떤 상권을 이용하며 사는지 눈으로 익히고 어떤 요소를 투자 검토 시에 우선순위로 가져갈지 데이터베이스를 쌓아갈 필요가 있는 것 같습니다. 

코크드림님께서 수도권과 지방 여러 지역의 사례를 예시로 들어주셨지만 궁극적으로는 “사람”들이 사는 곳이고 그 지역의 “사람”들이 어떤 것을 좋아하는 지, 그 본질은 바뀌지 않는다는 것을 다시 한번 느낄 수 있었습니다. 

# 전세 레버리지 투자의 핵심은 “전세”

이렇게 우선순위를 익히고 나면 전세 투자의 꽃인 “전세 계약”을 달성 시켜야 합니다. 비교적 수월한 투자를 해서 새로 세입자를 맞추면서 잔금을 한 적은 없지만 여러가지 사례를 듣다보니 역시 “전세 레버리지 투자”가 소위 말하는 돈만 들고 덜컥 사버리는 무지성 갭투자와는 다르다고 생각이 듭니다. 

힘들게 비교평가하며 찾은 집의 매수과정을 잘 마무리하기 위해서 전세입자를 잘 들여야하지만, 잔금 이전 3개월 이내에 여러가지 시장 변수가 있다는 점을 기억해야겠습니다. 특히 이번 대출 규제 등으로 인해 조건부전세와 같이 어려운 시장 상황이 있을 수 있으니 절대 무리해서 투자하는 것은 지양해야겠습니다. 

임차인을 승계하는 경우, 주인 전세로 계약하는 경우, 신규로 임차인을 맞추는 경우 등 각 케이스 별로 유의할 점을 알려주셔서 좋았고, 임차인을 새로 맞추는 경우 전세입자가 찾아지지 않는다면 잔금 전 기간별로 필요한 액션 포인트를 들을 때는 역전세 시기에 전세입자를 찾아야했던 경험이 되살아나 약간의 트라우마와 함께 다시 복기해볼 수 있어 좋았습니다. 

내용 잘 기억하여 앞으로 투자 생활에 적용해나가겠습니다. 

# 한번의 경험으로 마스터하는 법

얼죽신이라고는 하지만 신축 가격들이 많이 오른 지금, 투자로 검토하는 매물이 구축이거나 준구축인 경우가 많습니다. 이렇게 물가가 오르기 전 구축을 뜯어고친(?) 경험 외에는 업데이트가 되지 않고 있었는데요, 짧게(?)나마 다뤄주신 인테리어 파트 강의를 들으면서 현재 시세를 한번 확인해볼 수 있었고 매물 별로 어떤 수준에서 수리를 해야 가성비있는 결과물이 나올 수 있을지 전체적으로 감을 잡을 수 있었습니다. 

내용이 너무 방대하고, 투자와 마찬가지로 인테리어 역시 어느정도 경험을 필요로 하는 분야라 머리로 모두 이해하는 것은 한계가 있었는데요, 그렇기 때문에 수리를 한번 할 때는 수리에 대해서 마스터 해버리겠다는 마음으로 매일 현장을 방문하고 업체를 방문하며 A-Z를 CEO 마인드로 봐야겠습니다. 특히 투자 동료들이 구축 수리하는 경험이 있다면 조금 더 적극적으로 도와주며 간접경험 해보는 것도 큰 도움이 된다는 점 상기해봅니다. 앞으로 가치있는 자산을 장기 보유 하기 위해 인테리어 특강도 꼭 찾아봐야겠습니다 :) 

1,2강 내용을 통해 가치있는 부동산을 찾고, 매수과정을 잘 마무리 지을 수 있도록 꼭 필요한 현장 경험들을 녹여 긴 시간동안 강의에서 모두 방출해주신 코크드림님 감사합니다 :) 

배운 내용들 잘 적용해서 이번 시장에서 좋은 기회 놓치지 않을 수 있도록 하겠습니다!