[신투기3기 3년안에 5억벌조 베러덴어졔] 3주차 강의 후기 feat. 나는 전수조사와 매물털기의 벽을 넘는다!!!!!!!

안녕하세요.

어제보다 나은 하루하루를 보내는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다.

어느새 강의 절반이 지나고 3주차가 되었네요!! 한 달의 후반기에 들어서면서 다시 한번 지난 2주를 돌아보며 초심을 되새기는 시간을 가졌습니다. 3주차부터 흐트러졌던 루틴을 다시금 재정비하고 강의 오픈하고 2일내로 강의완강+후기작성, 과제제출은 데드라인 하루 전인 일요일에 제출을 목표로 달려보겠습니다 :) 

3주차의 강의는 제주바다님께서 신도시중 가장 좋아질 지역 E,F 지역에 대해서 강의해주셨습니다. 

가장 먼저 부정적인 감정을 몰아내고 내가 원하는 목표를 이루기 위해 행동하는 방법 3가지를 말씀해주셨는데요, 이미 책을 통해서도 검증이 완료된(?) 과학적인 방법입니다 

하나, (제 생각에는 이게 가장 중요하다고 생각해요) 지금 내 모습이 10년뒤 내가 원하는 일인가? 10년 후에는 지금과는 다른 어떤 삶을 살고 싶어서 선택한 일 아닌지 생각하기

둘, 각잡고 하기보다는 떠오를 때마다 그때그때 한다!!

셋, 좋아하는 일과 미루고 싶은 일을 조합해서 한다

저도 강의를 신청하고 초반의 마음가짐은 열정 뿜뿜했었는데, 점점 시간이 지나면서 약간 열기가 식어가고 여러 할일 리스트에 압도 당해 살다보니, 목표를 이루기 위해 행동하지 못하고 부정적인 감정에 빠질 때가 있었어요. 그럴 때일수록 제주바다님이 말씀하신 3가지의 방법을 벤치마킹해서 실천해야겠습니다.

• 각잡고 하기보다는 떠오를 때마다 하기 → 저는 회사 점심시간 강의 1개, 퇴근 후 집오기 전 도서관에서 강의 1개를 듣고 오겠습니다 (집에 오면 집안일에 씻고 쉬다가 시간이 훌쩍 지나버리거든요) 
• 좋아하는 일과 미루고 싶은 일을 조합해서 한다 → 일과 도중에 전화임장하러 나가서 커피 혹은 간식을 사면서 1번씩 하고 온다

신도시투자기초반을 지금 듣는 의미를 생각하며 구축이든, 소형 외딴 단지이든 신도시에 가치있는 곳을 사서 노후에 3억, 5억이 들어있는 든든한 통장으로 만들자! 

강의는 아래의 순서로 진행되었습니다!

현재 상황 → 투자자로써 어떤 기회를 잡아야 하는가 → E/F지역을 봐야하는 이유(+행동) → E/F지역 강의

(매매) 단기간에 가격 상승이 있었으나 덜선호 단지/매물 위주로 가격이 조정중임

(전세) 전세가는 하락 조정( 하반기 실거주로 매매 전환되었으며 단기적으로 공급 증가)

그러나. 정부의 대출 규제로 인한 매매심리 위축 + 다가오는 대형단지들의 입주 + 중단기로 적어지는 공급량

E,F 두 지역 모두 서울의 수요를 가져오는 곳으로 직장보다는 배후 주거지의 역할을 하고 있는 지역입니다. 위치적인 이점이 아주 크고 선호할 만한 요인이 명확하지만, 다른 한 입지요소가 빠져서 애매하다는 느낌을 주었던 지역들인데요. 부족했던 입지요소는 개선되면서 추가 이익까지 기대할 수 있습니다 (절대 놓치지 않을 거에요*_* )

강의를 들으면서 깨.적 해야겠다고 생각한 부분 적어봅니다

• 인근 지역의 거주자/근로자 소득 및 대표 단지 가격대를 붙여보면서 관계를 파악( 수요의 흐름도 파악)
• 지역을 더 잘 이해하기 위해 지역주민의 이야기를 들어보거나, 나무위키를 이용하면 깊이 있는 지역 이해가 가능하다
• 교통체크시, 대중교통 뿐만 아니라 자차로 이용가능한 고속도로 및 대로를 체크 (IC가 가까울수록 선호, 물리적 거리가 가까우나 대중교통이 애매한 경우 보완가능)

• 비교평가시, 연식/상품성/평형이 다양한 물건을 비교할 때 (즉, 공통 요소가 적은 단지를 비교할 경우) 중간에 각각의 대상과 공통적인 요소를 지닌 단지를 사이에 넣어보면, 단순화하여 비교가 가능하다. 

  전고가 없는 신축과의 비교시에도 가치를 먼저 비교한 뒤, 선호도를 붙여서 우선순위를 정해본다.

• 교통호재를 투자에 적용하는 법 : 호재에 직접 영향을 받는 단지를 리스트업 - 직접은 아니더라도 10분이내에 도보 혹은 버스로 가능한 단지를 리스트업 - 전세가가 아닌! 매매가를 기준으로 평가 
• 매매 가격대별로 대표 단지를 뽑은 뒤, 가격&투자금(전세가율)&구조 및 주요 특징을 기재하여 투자 생각을 정리 (투자시 소액만 고려 or 전세가율 몇%이상만 접근 or 장기보유할 가치있는 물건 or 서울 00급지와 비교대상 등)

이번 3강에서는 시세트래킹에서 “실제 투자로 이어지기 위해” 필요한 2 step! 전수조사와 매물털기에 대해서 자세히 다뤄주셨어요 !!

“시세트래킹은 신호등의 역할로, 몇몇 단지를 선정해서 주.기.적.으로 트래킹을 해주고 여기서 어라? 뭐지? 싶은 지역이 보이게 되면 구 전체의 단지를 전수조사한다!!” 

이때 구체적인 방법론에서,

-매월 주기적으로 트래킹할 때 단지는 변경하면서 관리해도 된다

-하루 만에 전수조사를 다 해야하는 것은 아니다! 매일 조금씩 (예를 들어 한개 생활권씩) 조사해도 된다

-범위에 들어오는 단지의 가격을 보기전에 반드시 가치를 생각할 것

“매물은 투자범위에 있는 단지 전부 중에서 최적의 가격(싼)의 물건을 본다. 몇개 보는 지 보다는 조건과 가격이 좋은 (협의 가능한) 물건을 보는 것”

이때 투자 단지를 3개 이내 정도로 특정하여 조건 대비 최저 가격여부를 전화임장 및 워크인으로 확인한다.

아직까지 투자로 이어지는 이 2 스텝을 제대로 이행하지 못하고 벽에 부딫혀왔었는데요, 이번 제바님 강의를 꼭 참고하여서 이번 앞마당 매물털기의 벽을 넘어보겠습니다!!! 

좋은 강의 해주신 제바님 정말 감사해요 ><