제주바다님의 3주차 강의를 보았습니다.
1차시는 신도시 투자기초반을 듣는 우리들의 어려움에 대해서 애기 하였습니다.
- 부정적인 감정을 몰아내고 내가 원하는 목표를 이루기 위해 행동하는 방법 3가지를 알려주었고
저는 지금 과거 10년 전에 후회했던 일을 지금 다시 반복하지 않기 위해서 노력해야 한다는 것을 다시
깨닫게 되었습니다.
- 무언가를 할 때 각 잡고 하지 말고 그냥 일상처럼 해야 한다는 것을 알게 되서 앞으로 걍 하기로 맘 먹었습니다.
- 조모임을 할 때에는 강의,임장, 임보를 반드시 합쳐서 해야 시너지가 생기게 된다는 것을 알았습니다.
팁! 강력한 동기부여 포스트 잇을 이용하여 책상 위에 붙여 놓자!!
2차시는 성남,하남이 어떤 곳곳인지 알게 되었습니다. 지금 성남하남은 부동산 전세자금 대출규제의 영향으로 가격이 조정되고 매수 심리가 줄어 두는 상황, 곧 서울에 대형단지가 입주되어 영향 매매가 조정, 장기적으로 전세공급이 부족한 상황은 투자자에게 좋은 기회라는 것을 알게 되었습니다.
그렇다면 투자자는 개선되는
- 성남 : 접근성(교통)은 좋지만 구축단지로 부족했던 성남 → 추후 재개발로 환경개선
- 하남 : 거주하기 좋은 환경을 갖추고 잇지만 부족했던 교통입지가 → 추후 9호선 추가
두 지역의 가격현황을 조사하고 그 조사한 기준으로 서울보다 더 가치가 있는데 선호도가 덜 좋아서 가격이 오르지 못한 곳을 협상을 통하여 가격조정이 가능한 시기이다.
그래서 우리는 덜 선호하는 곳(비역세권, 비선호 브랜드, 2020평만 구성된 단지, 신축복도식 구조) 까지 투자범위로 보고 나의 투자금 상황에 따라 전고점대비 15~20%를 투자범위를 두고 협상을 통해 투자해야 하는 것을 알게 되었습니다.
팁! 역세권이라 구축도 선호하지만 버스타고 다닐 수 있다면 신축을 선호한다. 사람들은~
3차시는 성남의 입지분석을 하였습니다.
성남은 경사지로 이루어진 도시이고 과거 서울개발로 인하여 밀려난 빈민층이 이주하였던 동네임을 알게 되었습니다. 성남의 생활권은 북부(원도심~위례) - 중부 (판교~여수) - 남부 (서현~구미) 로 크게 나누어지고 성남(북부)는 위레 - 산성신흥단대 - 중앙금광 - 태평수진 으로 나누어진다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 [성남은 재개발, 재건축을 많이 이루어지므로 앞으로 입지가 개선되는 곳을 투자 우선 순위에 어떻게 반영해야 하는가?]를 깨닫고 앞으로 신축 입주시 분양권상태에서 내집마련과 입주시기에 기축(신축, 준신축, 구축)은 투자 기회가 있다고 생각되었습니다.
팀! 동네의 생활권을 나눌때는 원형으로 동글동글도 하지만 선으로도 긋는다~
4차시는 각 생활권의 입지에 따른 가격형성에 대해 알게되었습니다.
그리고 준신축은 주변의 신축단지의 형성으로 인하여 가격이 조정받을 수 있으나 전세가가 받쳐준다면 신축에 비해서 투자할 기회가 있다는 것을 알고 투자대상에 빠뜨리지 말고 계속 보아야 한다. 그리고 임대전환 아파트도 기회가 있다는 것을 알아야 한다는 것을 알게 되었습니다.
4차시는 하남 생활권에 대해서 정리하였습니다. 신장덕풍-미사풍산-감일위레-교산(3기신도시)에 대해서 알게되었습니다. 부동산 투자 하시는 분이 교산신도시를 모르면 안되죠~~~
팁! 대형평수로 이루어진 곳을 사람들은 좋아한다~
준신축은 전세가가 받쳐주고 주변의 신축에 의해서 가격이 조정받는 기간일 때 투자할 수 있는 기회가 있다. 1억정도의 금액으로도 가능할까? 그렇다면 임대전환일 때 또는 조정받는 시기일때 확인이 필요하다는 것을 알게 되었다.
5차시는 성남 하남에 대하여 투자정리를 하였습니다.
가치대비 저평가 있다면 투자금에 맞게 선택을 한다는 것을 알게 되었습니다
앞으로 좋아질 지역 투자하는 법
시세트레킹 → 전수조사 → 매물확인 → 매물털기
시세트레킹 : 신호등으로 볼 단지를 정함(구별 10개)-생활권별로 신축구축 / 선호비선호
매월 주기적으로 트래킹(매월 마지막 주)
단지를 계속 바꾸며 변경하면 관리 (매월)
전수조사 : 시세트레킹해서 단기간에 1억이 올랐다? 그려면 엑셀로 전부 정리, 구 내 전체 단지(전체)를 선정함
매일 조금씩 계속 조사함 (매일 1개 생활권씩 → 1개 구씩)
매물확인 : 가치대비 저평가 된 단지를 찾고 시장 가격을 확인하기 위함, 투자범위, 투자대상 단지 모두를 확인
매물털기 : 투자단지 내 최적, 최저가격을 찾아 최선의 투자를 하기 위함
투자단지를 3개 이내로 특정 한 후 조건대비 최저가격이 있는지 전화임장, 매물확인
중요한 것은 매물을 몇 개 보는지가 중요하지 않음. 조건이 좋고, 가격이 협의 될 수 있는 물건을 보는 것이 중요하다~~~
3개월 안에 시세트레킹 할테야~ 화이팅!!!
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