[행투] 평남단지들 전체 ! 일단 분석해보기

아일린님의 글을 읽고 숙제처럼 과제를 하고 있지 않았나.. 내 머릿속에 남은건 뭐지하고 머리가 띵~ 맞은듯해서 평남 단지 분석을 한번 해보았다.

평남생활권 전체 매매가 순위 비교

우선 작고 귀여운 투자금을 위해 그나마 가능하지 않을까 싶은 20평대 (20평~25평만) 위주로 먼저 매매가를 적어보고, 순위를 매겨보았다.

쭉 적어보고 나니, 당연히 평촌이니까 학군, 학원가 가까운 순이거나 역 가까운 순, 초품아라고 생각했는데 그렇지가 않네? 싶었다.

그렇지만 10위안에 드는 단지를 보니, 막상 학원가 근처라기보다는 역세권 위주인가…?라는 생각이 듦

전고점 순위 비교

그래서 전고점까지 분석해보았다.

전고점때를 분석해보면, 향촌 > 목련 > 초원 > 무궁화 + 목련초원적은평수들 순이고

현재를 분석해보면 향촌 > 초원/목련/무궁화금호경남 > 무궁화 순으로 가격이 형성되는것까지 확인.

그럼 이뜻은? 지금 목련이 저평가 되지 않았을까? 라는 생각을 해보았다.

(목련 선경 2단지를 보면 2위까지하던게 지금 9위로 떨어짐)

그리고 이것저것 생각을 적어보았다.

(전고점가격보기전 생각 - 얇은글씨 / 전고점가격보고난 후 - 굵은글씨)

• 향촌마을은 중앙공원과 범계역&평촌역이 모두 가깝고 학원가까지 가깝기 때문에 비싼게 이해됨. 단지임장갔을때에도 분위기가 사뭇 다른 느낌이였음. 심지어 근처 먹거리촌까지 가까운것도 +
  그래서 현대홈타운까지 그 이유로 비싼것 같다는 느낌

   

  => 향촌마을 중 향촌롯데는 1위였는데 지금 가격회복 못하고 있음 (향촌마을에서 가격차이 꽤남) 
  향촌마을이 제일 좋은건 팩트니까 그 중에 향촌롯데가 현재 저평가이지 않을까 ??

   

• 목련마을은 범계역이 가까우니 가격이 좀 받쳐주는것 같음 
  근데 초원마을이 의문 ? 향촌 옆에 있는 성원 대림 대원은 왜 목련마을 정도 가격을 형성하고 있을까 ????? 
   

  ⇒ 라고 처음에 생각했는데 오히려 목련이 저평가 되었다는걸 더 확신
   

• 무궁화마을 중 효성, 코오롱, 건영은 경수대로 옆에 붙어있어서 비선호대상일것 같음. 금액 순위에서도 그걸 보여주는듯 
  학원가가 인접함에도 불구하고 인기 떨어짐
  
  ⇒ 라고 생각했는데 코오롱은 원래 무궁화중 제일 비쌌음. 현재 저평가 되어있다고 생각됨.

   

• 그치만 안쪽에 있는 무궁화 금호, 경남은 학원가가 매 ! 우 인접하고, 특히 범계중 영향으로 가격이 선방한것 같음. 경수대로와도 직접적X
  
  ⇒ 코오롱 다음으로 금호, 경남 쭈루룩. 하지만 지금 저평가 되어있는것 같지 않음. 학원가때문에 가격이 받쳐주는거 아닐까 생각

무궁화경남(학원가) vs 초원부영(역세권) 비교

이렇게 분석해보니 재밌어서 갑자기 내 기준 애매한 무궁화경남(학원가근처, 25평)과 초원부영 25평(역세권, 25평)이 가격이 비슷하길래 궁금해서 비교를 해보았다.

• 무궁화경남
  • 장점은 범계중 학군, 학원가 가까움 등이 있을것 같고
  • 단점은 역이 멀다. (?)
• 초원부영
  • 평촌역과 한림대 근처라는것. 평촌중 학군이 있음
  • 단점은  열병합발전처 근처 (??)
     

근데 둘이 비교해보면 초원부영이 계속해서 높았던 것 확인 가능. 

평촌은 학원가랬는데… 혼란 ;; ; ;

결국 20평대 사는사람들은 학원가보다는 역세권이 더 중요하지 않을까? 라고 생각이 듦. (전고점에서도 동일)

(여기서는 몰랐지만 나중에 20평대도 향촌과 뒤늦게 비교합니다..)

30평대 아파트 학원가 vs 역세권 

그래서 이거 보다보니까 30평대가 궁금해졌다.
(평촌은 학원가라서 가족단위 수요가 많을것 같고, 그럼 20평대보다는 30평대를 선호할 것 같기 때문에)

초원부영은 30평대가 없어서 초원한양과 비교를 해보았다.

무궁화경남(학원가근처)가 압도적으로 높음 …!

근데 평촌역은 인기가 없어서 그럴수 있으니까 혹시 몰라서 범계역근처 아파트인 목련1단지와 비교

이번에는 범계역근처인 목련아파트 압승… 

(but 여기서 평수가 35평이라서 그럴 수 있지 않을까? 라는 생각 잠깐 스침, 어쨌든 가격 압승…..)

범계역 상권을 무시 못하는듯 하다. 

근데 생각해보니 학원가 근처 더 인기있는 30평대 놔두고 굳이 무궁화경남과 비교하고 있었다는것을 깨달음. ㅠㅠ

그래서 학원가 근처의 인기있는 아파트들 30평대와도 비교해보았다.

결과는………….????? 목련1단지 승~! 당연히 학원가 근처가 1등일줄 알았는데 그렇지 않음 ….. (사실 혼란...)

향촌롯데가 거의 비슷하게 잡았다가 쭈욱 떨어져 지금은 격차가 꽤 차이난다. 

추측해보건데, 그래도 35평이라는것 + 범계역 백화점, 상권등등이 가격차이를 만들지 않았을까 ? 
(근데 목련1단지는 경수대로 옆인데도 이정도 가격이라는 것에 다시한번 놀람….)

심지어 평수가 꿈마을이 더 큰데도 목련1단지가 훨씬 높았다.

결론은 결국 30평대에서도 역세권이 승….. (물론 다른요인일 수 있음.. )

평촌이 학원가가 중요하다고는 하지만 (물론 그래서 역과 거리가 있음에도 그정도 가격을 형성하는것이겠지만) 역과의 거리도 중요하구나 생각했다. 

어쩐지 조모임에서 목련1단지 뽑은 사람이 있었는데 이유가 있었나 ..

단지임장을 목련 1단지를 못가봤는데 꼭 가봐야겠다고 생각했다. 

20평대 아파트 학원가 vs 역세권 

근데 여기까지 와보니 앞에 비교했던 20평대를 굳이 왜 향촌을 빼고 비교했지? 싶어서 다시 학원가vs 역세권 비교를 해보았다.

향촌(학원가) 가 딱봐도 1등. 가끔 목련선경2단지(역세권)가 치고 올라왔었지만 지금 매우 내려가있는것 확인.

그 다음 치고 올라오는건 목련우성3단지인데..

정리하면

향촌(학원가) > 목련선경2단지(역세권) > 목련우성3단지(역세권) > 초원부영(역세권) > 무궁화경남(학원가)

즉, 향촌마을을 제외하면 역세권이 더 인기있는것으로 생각 판단 내림..(물론 이외의 영향도 있겠지만)

그리고 신기하게 이게 결국 마을들(?)의 순서인듯하다.

결국 저평가된 아파트를 찾는것이 중요하니.. 위에서 확인했듯이 거의 향촌과 비슷하게 갔던 목련이 현재는 초원과 비슷한 수준이니 목련이 저평가 되지않았을까 결론 지어보고 이만 마무리….

그렇게 뽑아본 저평가된 아파트들

맞는지 안맞는지는 모르겠지만 그래도 숫자만 적는것보다는~ 낫겠지하는 마음으로 오늘 투자공부기록 해보기~