규제 시장에서 새로운 전세를 뺄 때 꼭 체크해야 할 3가지 (feat. 새로운 투자를 마무리하며) [진심을담아서]



안녕하세요

매 순간 진심을 담고 싶은 진담입니다

일교차에 유의하시며 감기 조심하시면서

건강한 하루하루 보내시면 좋겠습니다 :)

얼마전 전세대출에 대한

부분규제가 시행되었습니다.

'결론적으로 투자자가 매수해서

전세를 놓고 있는 물건에는

전세대출이 되지 않는다'

라는 정책으로 투자수요를

잡기 위함이었습니다.

(은행이나 지점마다 다른 게 있고

나라에서 시행하는 정책 대출 등은

조건이 상이한 게 있었습니다.)

저는 이 정책이 뜨고 어수선해진 즈음

부동산을 뒤져서 평균 호가보다

저렴한 가격으로 매수를 할 수 있었습니다.

세안고 물건도, 주인전세도 있었지만

제가 매수하려는 것보다 몇천이 비쌌고

감당이 가능하다면 싼 것을 우선적으로

살펴 보는 게 맞다는투자 원칙을 기준으로

조금 어렵겠지만 전세를 직접 빼보기로

결심하고 매수를 하였습니다.

그리고 앞으로 투자를 염두하신 분들께

세안고/주전세/대기세입자 등이 없는 상황에서

새롭게 셋팅해야하는 물건을 대상으로

안전하게 투자하실 수 있게

제가 겪은 것들을 자세히 적어보겠습니다.

도움이 되면 좋겠습니다.

보수적인 전세가를 감안해도

내가 고른 물건이 충분히

투자후보로 검토 가능한가?

결론적으로 저는 이번 투자에서

제가 생각한 것보다 2~3천만원이

더 투입되었습니다.

(모든 부대비용 포함입니다)

내놓은 전세가격보다

2천만원이나 더 깎으신

세입자는 싸게 계약했다는

설레는 감정으로 오실 예정입니다.

보통 이런 경우에는

투자자 입장에서 속이 쓰리기 마련입니다.

생각한 것보다 돈이 더 투입되는데

만약에 신용대출/마이너스 통장 등

보유 현금 외 돈을 쓰셔야 하는 분들은

이자까지 감당해야하기 때문입니다.

제 경우에 투자 의사결정을 할 때

생각한 것보다 2천만원이 더 들어도

투자할 물건이 충분히 괜찮은 물건이라고

생각을 하고 매수를 진행했었습니다.

투자금을 적게 들이면 더 좋겠지만

2천을 더 들여도 내가 할 수 있는 것 중엔

좋은 것에 해당한다는 확신이 있었고

손님이 붙었을 때 2천만원을 확 깎아서

바로 전세 계약을 진행할 수 있었습니다.

다만 이 경험을 통해서 배운 건

소나기 같은 정책은 피할 수 있으면

피하는 게 더 안전할 수 있겠다는

생각도 함께 들었습니다.

투자한 지역이 수요가 큰 지역이고

나름의 학군 수요도 갖춘 곳에서 30평대라

전세가 금방 나갈 줄 알았지만

전세 비수기인 점에 규제까지 발생하자

상태와 가격 모두 경쟁력을 갖춘 상태에서

전세가 나갈 수 있었습니다.

규제와 같은 정책은 파급효과가

정책 나름이겠지만 분명

길게 가진 않을 수 있습니다.

그렇다고 그런 정책에

정면으로 맞설 필요는 없습니다.

정책은 소나기이기 때문입니다.

더 수월하게 전세를 맞출 수 있는 것을

우선적으로 검토하시면 좋겠습니다.

소나기같은 정책을 감안해서

보수적으로 투자금을 산정하시고

그 기준으로도 괜찮은 결정인지를

포함하여 의사결정하시면 좋겠습니다.

투자(계약) 프로세스

지금 시장에서 매수 후에

새로운 전세입자를 구해서

계약을 하는 프로세스도

많이 궁금하실 겁니다.

부분규제가 있기 전

전세대출이 필요한 세입자는

바뀔 집주인(매수자)이 기존 매도인과 쓴

계약서를 기초로 전세대출을 받고

그 대출에 대한 동의도 바뀔 집주인이

보통 해줬었습니다.

그러나 이번 부분규제에서는

집주인이 바뀌는 계약에 대해서

아예 대출이 나오지 않기 때문에

전세계약~전세대출계약 동의 등

다소 번거롭다고 느껴지는 건들을 모두

기존 집주인이 해주셔야합니다.

월부 투자자처럼

투자를 제대로 공부하는 사람들은

이런 프로세스가 번거롭진 않겠지만,

일반 1주택자들께서는 이런 프로세스가

부담으로 느껴지실 수 있습니다.

그래서 이 부분에 대한 사전 동의가 필요하며

단순히 전세계약 외에도 전세대출에 대한 동의도

사전에 확실하게 고지를 해두어야 합니다.

이번 전세부분규제에 대해서

은행마다 다른 부분도 있지만

지점과 상품에 따라서 다를 수 있습니다.

전세를 구하려는 사람이 'All 현금'이 아니라면

꼭 근처 은행이나 이용하려는 대출 상품을

잘 파악하시어 조건을 세세하게 미리

상담받고 오시길 세입자께 권유 드려야합니다.

그리고 해당 집에 주담대도 없어야합니다.

보통의 경우 주택담보대출이 있으면

세입자가 이사 오는 날(=잔금날)에

전세금으로 주택담보대출을

모두 상환하면서 계약이 이뤄지기도 했습니다.

그러나 당분간은 이런 프로세스도

규제로 인해 막히게 되었습니다.

즉 바뀐 규제에서

새로운 세입자를 구해서

투자를 진행하기 위해서는

바뀐 프로세스에 동의해주는 매도인

매수하는 집에 근저당이 없어야 가능합니다.

(등기부등본 상 '을구' 내용이 공란 혹은

말소처리가 되어 있어야 합니다.)

이래저래 규제로 전세거래량도 감소했기에

잔금도 길게 가져가면서 공실이면

금상첨화라고도 할 수 있겠습니다.

공실이라면 언제든지 볼 수 있고

잔금이 길다면 전세입자 구할 확률도

그만큼 높아지기 때문입니다.

정리하자면

1) 기존 집주인의 전세 계약 동의

(전체 대출 동의 포함)

2) 근저당이 없어야 함

3) 세입자가 전세 상품 미리 상담

4) 이왕이면 공실 + 긴 잔금

이 갖춰져야 투자해볼 법 하다고

말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

변하지 않는

전세 빼기의 본질

흔히 전세를 뺄 때 중요한 게

상황 / 상태 / 가격

이라고들 많이 이야기 합니다.

상황은 정책이나 시장 분위기 등

대외적인 것으로 투자자 개인이

바라는 대로 흘러가기 어렵습니다.

다만 투자한 물건의 인테리어 상태나

감당 가능한 선에서 전세금 협상은

투자자가 할 수 있는 것입니다.

상황이 좋다면 상태, 가격을

투자자 본인이 원하는대로

가져가볼 수 있겠으나,

상황이 좋지 않고

투자물건을 반드시 전세잔금으로

등기를 가져와야 하는 경우

스스로 가진 패가 적다는 것을 인정하고

인테리어 상태도 좋게 만들고

가격적으로도 매력적으로 만들어야 합니다.

즉 상태와 가격에 대해서

유연한 태도를 갖는다면

전세는 늦더라도 꼭 뺄 수 있음을

배울 수 있었습니다.

특히나 수도권 시장은

그 수요가 크기 때문에

유연하게만 대응한다면

거기 살아아야 할 세입자가 와서

전세는 뺄 수 있다고 생각합니다.

이런 것들은 우리가 배운 것과

다르지 않았으며,

시장이 어떻던 간에

항상 본질적인 요소임을

알게 되었습니다.

이상으로 최근 시장에서

투자를 마무리하며 배운 것에 대해서

적어보았습니다.

최근 부동산을 다니신 분들은 아시겠지만

몇몇 특정 지역을 제외하고는

부동산 거래량 자체가

줄어드는 느낌입니다.

비수기에다가 규제까지 있으니

현장에서 사람들도

많이 보이지 않는 느낌입니다.

과거를 비롯해서 최근 시장에서 느낀 것은

이런 분위기 속에서 항상

좋은 기회가 있었다는 것입니다.

이성적으로 생각하면

집값이 더 떨어질 수도 있고,

지금 사는 게 아쉬울 수 있습니다.

그러나 투자로 돈을 번 대부분 사람들은

미래가 어떻게 될 것이라고 예측하고

그 예측에 맞는 행동을 했던 사람보다는

내 현재 상황에서 할 수 있는 투자를

꾸준히 해나가는 사람들이었습니다.

"내가 아는 한 가지는

내가 모른다는 것이다"

투자에 대한 생각 중에서

지금 쓴 글이 투자를 염두한 분들께

도움이 되었으면 좋겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)