실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 62기 5늘도 8팔하게 임보쓰조 네건]

안녕하세요

끝까지 살아남는 투자자 네건입니다~

벌써 실전준비반 4강까지 완강했네요.

이제는 익숙하다고 생각했을 법한 개념들을

다시 한 번 짚어보며 제대로 알고있는지 확인할 수 있었습니다.

그리고 힘들다고 시간이 부족하다고 미뤄오던 것들

손가락 사이로 세어나가던 모래알들이 무엇인지 알 수 있었습니다.

그리고 강의 중간중간 진짜 경험을 통해 보고 느낀 것들을

가감없이 강의 내용으로 녹여내주셔서 진심으로 감사드립니다.

지금은 그 동안의 데이터들을 통해 시뮬레이션을 해보며

무엇이 더 올바른 방향인지 어느정도 손을 더듬으며 나갈 수 있지만

그렇지 못했던 시기에 내 돈을 넣어가면서 직접 체득하신 것들을

강의 내용으로 이해하기 쉽게 다뤄주셔서 감사합니다.

직접 걸어보셨고

계단에 앉아서 김밥도 드셔보셨고

그러면서 많이 우셨던 기억들이

결국에는 지금 이라는 너나위님 이하 강사님들을 만들었지만

그렇다고 해서 그 힘들었던 기억이

항상 좋은 기억으로만 남지 않을거라고 생각합니다.

어찌보면 그 아픈 기억들을 다시 되 짚어가면서까지

저희로 하여금 조금이라도 더 맞는 방향으로 목표를 밀고나갈 수 있도록

진심을 담아 말씀해주셔서 매번 감사합니다.

더 많이 벌진 못하더라도 잃지 않는 투자를 위한 선택을 하며

투자시장에서 끝까지 살아남는 직장인 투자자가 되겠습니다.

이번 강의를 통해 바로 행동에 옮길 수 있는 BM을 정리하며 마치겠습니다.

BM1. 지방 투자는 왠만해선 판다는 생각을 해야한다. 평촌 이상의 지역에 투자할 수 있도록 기회를 잡아야하고, 안팔면 된다.

저는 올해 초 행운스럽게도 지방 중소도시에 1호기를 하게 되었습니다.

내년 전세 계약만기일이 다가오고 있어

이번 실전준비반 전세셋팅하기에서 배운 액션플랜대로 1호기 전세를 2년 더 연장하고자 합니다.

다만, 이전까지는 전고점을 기준으로 이 가격이 될 때 까지

제 가치를 찾아가는 기준이 전고점이라는 생각으로 기다리고 모아나가야 한다고 생각했습니다.

하지만 제가 가지고 있는 1호기는 중소도시의 중간 선호도 생활권의 신축입니다.

중소도시에서는 입지독점성을 가진 곳이 신축이라는 건물의 가치로 변할 수 있다는 것을 기억하며,

제 가치를 찾아갈 때까지 충분한 시간을 기다리는 것은 맞으나

평촌 이상의 물건처럼 안팔고 계속 가져가야만 하는 물건은 아니라는 것을 다시금 깨닫습니다.

언제 어떤 시기에 시장과 가격이 어떤 상태일지 모르지만

1호기가 나에게 소중한 수익을 안겨주며 정리를 할 수 있는 상황과 가격이 되고,

그 때 까지 꾸준히 앞마당을 늘려 실력을 쌓아 1호기를 매도한 금액과 그동안 모은 투자금으로

평촌이상의 안팔 수 있는 물건을 투자할 수 있는 상황이 된다면 매도를 적극 고려하도록 하겠습니다.

BM2. 매수 후 유형별 대응 전략: 1. 매매상승/전세상승 - 대출청산, 재투자 고려.

현재 1호기의 지역에 영향을 주는 옆 지역에 여전히 공급물량이 남아있고 

1호기 지역을 포함한 전체적인 전세매물이 제대로 소화되지 않은 상황입니다.

하지만, 선호도있는 신축으로서 그리고 매수할 당시 과도하지 않은 전세금을 세낀 물건으로 샀기에

현재 전세가가 보합또는 1~2천만원 상승된 가격으로 실거래가 찍히고 있어

다음 재계약시에 전세금 상승을 기대해볼 수도 있는 상황입니다.

그리고 제 실력이 좋아서라기 보다는 나름 사연이 있는 급매물을

전국이 바겐세일이던 23년 초의 가격으로 매수했던터라 어느정도 매매가의 상승도 있는 상황입니다.

따라서 저는 아주 행운스럽게도 매매상승/전세상승의 케이스를 경험하고 있는데요.

강의를 듣기 전에는 막연히 전세 재계약 상승분 만큼은 무조건 재투자를 해야한다고만 생각했었습니다.

하지만, 그런 생각이 사실은 시건방의 시초였던 것 같습니다.

마치 제 실력으로 1호기부터 매매상승과 전세상승을 이끌어냈고

그로 인해 나오는 전세 상승분은 무지성으로 무조건 재투자해야 한다고 생각했던 것을 반성합니다.

앞으로 다주택을 목표로 투자함에 있어서 지금과 같은 시장을 만나는 것은 행운으로 여기고

재투자가 우선이 아닌 대출청산을 우선으로 하여 유동성을 확보하고

시장에서 살아남는 투자자가 되도록 생각의 우선순위를 가져가겠습니다.

BM3. 절대적저평가(PIR, 전세가율), 상대적저평가를 통해 최고 수준의 투자를 한다.

언제사도 돈을 버는 그리고 일반인들도 투자할 수 있는 절대적 저평가의 시기는

PIR과 전세가율로 판단하는 것을 여러번 배웠습니다.

하지만 그 방식을 배웠음에도 활용하지 않았고,

지금 시장이 싼 시장이고 매수해야 하는 시장이라는 것은 아는데

어떤 기준과 근거로 싼 시장인지에 대해 설명할 줄 몰랐습니다.

그리고 최고 수준의 투자(EX. 2017년 수지 투자)를 하기 위해서는

상대적 저평가를 할 줄 알아야 합니다.

그리고 상대적 저평가는 입지와 가격을 놓고 비교하면 되는데,

그보다 앞서 중요한 것은 앞마당이 많고 아는 단지가 많으면 많을수록

그것이 곧 실력이고 최고 수준의 투자를 할 수 있게 한다는 것이었습니다.

따라서 앞으로 해야할 것은 그 어느때와 같이 명확합니다.

한 달에 1개씩 내 투자금 기준으로 투자할 수 있는 곳에 앞마당을 늘린다.

그렇게 늘리며 꾸준히 투자를 하고 경험을 쌓고(운영 스킬 포함) 실력을 늘리면

점점 더 좋은 투자를 할 수 밖에 없을 것입니다.

BM4. 일시적 2주택 양도세 비과세 때문에 매도를 고민하는 것은 아직 다주택을 제대로 이해 못한 것이다.

임대사업자 등록이 안되는 시기를 보내고 있다보니,

그리고 일시적 2주택이라는 법적으로 2채까지는 일정기간 동안 비과세를 주는 혜택(?)을 주고 있다보니

자연스레 당분간은 일시적 2주택으로 가야만 한다고 생각했습니다.

하지만, 그 조금 수익에 대한 양도세 비과세를 누리기 위해

그 뒤에 있을 제 가치를 찾아가며 올라갈 모든 차익에 대한 이익을 기회비용으로 날린다는 것은

소탐대실이라는 것을 절실히 느꼈습니다.

그리고 비록 임대사업자가 없는 시장일지라도

제가 원하는 목표에 달성하기 위해서는 세금을 뚫고서라도 다주택자로 가야만 한다는 것을

이제야 제대로 이해한 것 같습니다.

BM5. 지방에서 일시적 2주택 유지하면서 갈아끼우고, 그러다가 2채 다 팔고 수도권와서 서울에서 투자하는 줄 아는데 그렇게 안된다. 한 채도 겨우 팔면서 돈 모아서 겨우 수도권 올라갈까 말까 하는거다.

사실 정확히 그렇게 생각했던 요즘이었습니다. 

일시적 2주택을 활용하면서 지방에서 다주택자로의 과세를 피하면서도

투자금을 불려나가서 결국에는 수도권에 좋은 물건들로 투자를 해나가야겠다 라는 생각을 했습니다.

하지만 그것은 제 상상에 불과한 망상이었습니다.

수도권에 있는 물건들이 지방에서 할 수 있는 물건과 가격차이도 제법 날 뿐 더러

사이클과 성격도 달라서 수도권에 투자하는 시기에 맞춰

내 지방의 물건들이 제때 팔릴 수 장담할 수 없다고 생각할 수 있었습니다.

그리고 지방이나 수도권이나 상승이 있으면 하락이 있고 그런 사이클이 반복되는데

내가 매수한 지방의 물건들이 항상 상승한다는 불가능한 가정을 하고 있었고

그렇게 일시적 2주택으로 꾸준히 투자금을 불려나간다고만 생각했던 것 같습니다.

언제 떨어질지 모르고 그러한 시기가 수도권에서 투자기회를 주는 시기와 맞물릴수도 있는거고

마치 미래를 예측하고 있는 행동과 마찬가지 였습니다.

그저 지금 할 수 있는 가장 좋은 투자를 내 투자금에 맞게 하면 되고

그렇게 다주택자로 어떻게든 넘어가면서 실력과 투자금을 쌓아나가다 보면

수도권으로도 투자할 수 있는 시기는 자연스레 오는 것이라는 것을 배웠습니다.

이번 10월 한 달간 정말 많이 배운 것 같습니다.

그리고 그렇게 많이 성장할 수 있었던 것에는

강의와 더불어 동료와 함께 성장하고자 하는 마음가짐이 가장 컸던 것 같습니다.

힘든 일정에도 단 한 분도 포기하지 않고 끝까지 달려와 주신 조원분들께 진심으로 감사드립니다.

조원분들이 계셨기에 저도 포기하지 않고 성장하는 단단해지는 뜻깊은 한 달 되었던 것 같습니다.

각자의 목표를 향해 제 역할을 해내면서도 2인분 이상을 하며 고군분투 하시는

모든 월부인들을 진심으로 응원합니다.

한 달간 모두 고생 많으셨습니다. 감사합니다.