안녕하세요 가치에 집중하는 투자자가 되고 싶은 포커스 밸류s입니다.
2주차에서는 현재 좋은 신도시를 공부했다면,
이번 3주차에서는 약점이 개선되면서 앞으로 좋아질 신도시를 공부하게 되는데요.
개선된다는 의미를 가질 수 있는 호재가 무엇인지 알게 되는 강의였습니다.
투자 판단 시 우선순위는 어떻게 될까?
2주차 양파링 강의에서 호재로 인한 변화 가능성에 대해서 배울 수 있었는데요
3주차 제주바다 강의에서는 호재로 인한 “추가 이익”에 대해서 배울 수 있었습니다.
투자 판단을 할 때는 1순위로 ‘현재’ 입지요소(교통, 학군 등) 대비 ‘현재’ 저평가 여부를 판단하여 적합한지를 확인해야하고,
적합할 경우 2순위로 개발 호재에 따른 (약점 강화로) ‘추가 이익’을 노려보는 것이 었습니다.
호재를 보고 들어갔다가 무산된다면? 낙동강 타조알이 된다는 제주바다님의 명언
모든 지역에게 통용되는 선호도 공식이 있다?!
부동산 공부를 하다보면 간편하고 절대 공식 하나로 가치를 평가할 수 있다면 좋겠지만,
사실 지역마다, 생활권마다 사람들이 좋아하는 가치가 다르기 때문에
선호도 결정 요인이 달라진다는 것을 알게되었습니다.
교통(학군 등등)이 있으나 마나한 생활권에서는 교통(학군 등등)이 조금 더 좋은 단지보다
주변 편의시설이 강점이라면 편의시설이 선호도 결정 요인이 될 것 입니다.
* BM : 동 안에서 균질성이 다르다면 세부 동까지 세대당 인구수 구분해서 확인해보기(ex. 산성역 신흥2동)
* BM : 호갱노노로 실거주 찐 정보 검색 (ex. 학교 배정 등)
전세가 낮은 지역은 투자금이 많이 드니까 빼면 되겠지?
단순히 갭으로만 본다면 볼 수 없는 지역이 생기게 되는데, 바로 위례 같은 지역입니다.
해당 지역에 신축이 많이 공급이 되었고, 앞으로 인근 지역 (강동 올림픽 파크포레온)의 대규모 입주 예정에 따라 전세가 오르기 힘든 상황인데요.
이런 경우 매주 한번씩 신축 전세물량을 모니터링하고, 급감 신호가 온다면 전화 임장과 주변 구축 물량을 확인한다면, 투자 기회를 잡을 수 있을 것입니다.
* BM : 시세 딸 때 융자 낀 매물은 제외 (시세 보다 저렴)
* BM : 황소, 소마, 필즈, CMS 등 검색 시 확인되는 동네는 주요 학원가로 추정
* BM : 아실로 비교 단지들 그래프 추이 비교로 사람들이 어느 단지를 선호하는 지 확인 → 왜 좋아하는지 생각해보면 선호도를 추측해볼 수 있음
* BM : (매월) 시세 트래킹, (매일) 1개 생활권 전수조사
이번 강의에서는 신도시에서 무엇을 사람들이 좋아하는지,
생활권(동네) 마다 그 특징이 다르다는 개별성을 여러 사례들을 보며 배울 수 있었습니다.
부동산 공부는 양 채우기가 아니라 직접 지역마다, 생활권마다, 단지마다 분석을 스스로 해보며,
사람들이 선호하는 것이 무엇인지 알아가는 과정이라는 것을 느끼게 되었습니다.
앞으로 이 부분을 꼭 명심하고, 시세트래킹→전수조사 루틴을 제 부동산 공부에 BM해보도록 하겠습니다.
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