안녕하세요.
어제보다 나은 하루를 사는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다.
신투기의 마지막 주차 강의는 자모님의 ‘경기도 핵심지역에 투자하는 방법’ 에 대한 강의였습니다.
꺄랑꺄랑한 자모님의 목소리와 반드시 투자를 했으면 하는 진심어린 눈빛에 몰입도 있게 강의를 수강했습니다. 2일에 걸쳐서 강의를 들었는데, 2일차에 회사에서 일하면서도 빨리 이어서 듣고 싶은 마음에 엉덩이가 들썩였더라는 …. ㅎㅎㅎㅎ
최근 진행하신 월부스터디에서도, 이번 신투기 4주차 강의에서도 자모님이 말씀하시는 단 하나는 지금 망설이지 말고 투자하라! 였습니다. 24년 하반기 정말 투자를 해야하는 지금 시점에서 우리가 가져야 할 2가지 조금의 치열함과 결단력
모두가 주저하고 시장자체도 차가운 겨울에 월부에서 투자를 하려고 모인 우리는, 행동하고 결단해야 한다(=투자해서 자산을 만들어야 한다) 이렇게 강하게 말씀하시는 데에는 과거의 흐름을 통한 경험적 통찰이 바탕이 되었습니다. 지금은 절대적으로 가격이 싼 시장이라는 것이죠! 따라서 월부에서 배운 투자의 원칙(저환수원리)에 맞는, 더 벌기보다는 망하지 않는 선택을 해서 시장에서 오래 살아남는 선택을 하자는 이야기를 강조 또 강조하셨습니다.
강의는 지난 1-3강에서 다뤘던 지역과 더불어 경기도 수도권 지역의 가치와 가격을 한판으로 정리해주셨습니다. 3주간 배웠던 내용들을 복습을 하면서 6개의 지역 이외에 인근에 위치한 궁금했던 다른 수도권 지역들도 특징과 투자자로써 현재 어떻게 봐야할 지를 알 수 있어서 참 좋았습니다. 지역에 따라 투자의 관점 또한 다르게 적용하여 바라봐야 하는 데요, 강남접근성과 입지독점성 유무로 보아 소액투자로 접근할 지역(5년정도 보유 후 매도 생각)과 가치성장투자(10년이상 보유할 물건) 지역으로 나누었습니다. 이에 따라 당연히 투자금 범위도 달라지며, 더 나은 투자를 위한 비교대상이 되는 지역도 달라지기에 카테고리를 잘 나누어서 봐야겠습니다.
<강의를 들으며 반드시 새겨야겠다고 다짐한 내용들>
- 수도권의 상승 흐름의 순서가 있다. 별로라서 안오르는 게 아니라 아직 시세 상승의 흐름이 오지 않았을 뿐이다.
- 최악의 선택은 선호도 덜한 단지를 고르는 것이 아니라, 투자를 안하는 선택을 하는 것이다.
- 중요한 것은 한 채로 돈을 많이 버는 것이 아니라 꾸준히 투자하여 상승장을 대비하여 규모를 늘리는 전략이다.
- 리스크 속에 기회를 보자 (공급물량이 많은 지역의 전세가 하락-매매가 하락은 투자자에겐 기회)
어느 정도 이상 급지에 해당하는 신도시 지역은 서울과 반드시 비교해본다 (+상급지와도 비교 필수)
결국은 땅의 가치로 수렴하기에 서울이 높게 갈 수 있지만 사람들의 선호도가 높은 신도시 역시 좋은 투자처가 되어준다. 같은 투자금이라면 어디를 선택할 것인가
- 투자는 비싸진 걸 팔고, 가치보다 싼 걸 사는 것이다.
현재, 신도시에서 핫한 이슈인 선도지구에 대한 설명을 해주셨습니다. 언론에서 많이 이야기가 나오는 선도지구지만, 이렇게 한번 정리해서 알고 넘어가는 시간을 가질 수 있어서 너무너무 유익했어요. 앞으로는 선도지구 관련된 기사를 보더라도 이해를 하면서 핵심을 파악할 수 있을 것 같습니다 (역시 GOD 자모님)
한줄로 정리해본다면, 재건축이 되면 좋은 것인데 원래 프로세스에서는 될 가능성이 적었던 단지들에게 더 빠른 패스로 (시간도, 규제도) 재건축을 먼저 시행할 수 있는 단지를 선정하는 과정이 선도지구 선정이다.
투자자로써 우리는 어떻게 받아들여야하는 가? 선도지구 발표(11월)전인 지금은 유력단지의 흐름을 지켜보되, 실제 결과가 나왔을 때 실망매물속 기회를 찾는다 & 선도지구로 선정되더라도 올 수 있는 여러 리스크 (선도지구의 재건축 과정이 순탄하게 흘러가지 않는 등)에 대해 알고 대비한다.
다음으로 다뤄주신 부분은 지역 간의 비교입니다. 지역간의 비교를 하는 목적은 미리 땅의 가치를 비교하여 지역간의 위상을 정리해두고 같은 가격/같은 투자금이 들어간다면 어떤 곳을 우선적으로 봐야할 지를 세워두는 것! 만약 입지가치가 비슷한 지역이라면 좀 더 디테일하게 단지 VS 단지로 비교해야 한다.
단지끼리 비교할 때는 '입지' 와 ‘연식’이 중요한데, 사람들이 좋아하는 선호도를 파악해서 투자 가능한 범위를 설정하는 것이 좋습니다. 평촌이상급의 신도시들은 신도시끼리만 비교할 것이 아니라, 서울과의 비교를 해야 하는데요. 자모님이 교안에서 보여주신 것처럼 나의 앞마당(많으면 많을수록 좋은 비교가능)에서 전고점 가격대로 그룹핑을 해서 투자금/전고대비 하락률/단지의 개별 입지 가치를 따져서 투자의 우선순위를 설정합니다!
투자코칭/매물코칭이 없어진 지금 시점에서 자모님이 강의에서 투자금 규모별로 6개월간 늘려가야할 앞마당 지역을 딱 갈라주신 점이 너무나 원하고 답답한 마음이 뻥 뚤리는 느낌이 들었습니다. 앞으로 6개월간 알려주신 것을 묵묵하고 꾸준하게 해나가며 조금의 치열함과 결단력으롱 반드시 투자를 하겠습니다!!!!!!!!!!
베러덴어졔는 2025년 3월 이전에 반드시 수도권에 1호기를 한다
베러덴어졔는 2025년 3월 이전에 반드시 수도권에 1호기를 한다
베러덴어졔는 2025년 3월 이전에 반드시 수도권에 1호기를 한다
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