실전준비반 4주차 강의 후기 [실전준비반 61기 47조 우디]

*잃지 않는 투자란?

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자 

<본>

• 나는 지금 투자할 수 있는가?

  : 모른다 - 안다 - 아는대로 한다 - 반복한다 - 복기하고 개선한다 - 성장한다 - 완성한다 - 기다린다 

• 투자할 수 있는 사람 

  - 높은 투자 이해도 

  - 확고한 투자 기준 및 행동 

  - 종잣돈 

  - 안정적 환경(회사, 가정): 향후 5년 이상 근로소득 발생시킬 수 있는가, 평일 하루 2시간/주말 10시간을 투입할 수 있는가

• 현재 시장 상황 

  - 서울/수도권: 대부분 비싸지 않다. 

  - 지방: 비싼 곳 찾기가 힘들다. 

  - 평촌 이상은 안판다. 

• 잃지 않는 투자란?

  - 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자 

  - ‘할 수 있는 것’ : 핵심 시점 저평가 판단, 투자 이후 시나리오 대비

    1) 현재시점 저평가 판단

    2) 현재 가격을 가지고 결정

    3) 실제 가격상황을 조사.숙지

    4) 단기 예측 배제하고 현재 가치있고 싼 물건을 사서 기다린다 

  - ‘할 수 없는 것’ : 미래 시세를 예측, 막연한 상승 혹은 하락 기대 

• 투자 이후 시나리오 

  1) 매매 상승 / 전세 상승 - 투자금 회수 - 대출 청산 / 재투자 

  2) 매매 상승 / 전세 하락 - 역전세 - 매도 / 현금 대응 

  3) 매매 하락 / 전세 상승 - 투자금 회수 - 재(추가) 투자 / 대출 청산 

  4) 매매 하락 / 전세 하락 - 역전세 - 현금 대응 / 매도 

• 저평가(가치 대비 싸다)의 개념

  - 절대적 저평가 (시기) : 시장이 모두 저평가된 상태 “그냥 다 싼거”

  - 상대적 저평가 (위치) : 특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태 “특정지역, 물건이 더 싸” → 프로 투자자가 되어야 가능 

  *** 상대적 저평가의 특징 및 할일 ***

  - 같은 돈으로 살 수 있는 것들 중 좋고 나쁨이 있다

  - 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼 것을 사야 한다. 

• 절대적 저평가를 판단하는 방법 - 시장 전체 

  - 저평가 = 가치 대비 싸다 

  - 절대적 저평가  = 시장 전체가 가치 대비 싸다 

  -  PIR과 전세가율 

  - 시장 전체의 전세가율이 낮다 → 차이가 크다 

  - 시장 전체의 전세가율이 높다 → 차이가 적다 (공포지수가 높다) 

  - 단지의 전세가율이 낮다 → 선호한다 (매매 O)

  - 단지의 전세가율이 높다 → 선호하지 않는다 (매매 x) 

  - 저평가 기준: PIR 11이하 / 전세가율 65% 이상 → 전세가율 65% 이상이라면 확실한 절대적 저평가이나 전세가율 상승에 대한 보장은 없으며, 오히려 전세가율이 더 낮아질 수 있음 → 따라서 5년 이상의 장기보유 구사한다면 매수 가능 

  - 지방의 절대적 저평가 여부 판단 : 서울 2급지와 지방 대장아파트 간 비교 → 상식적으로 판단해도 충분하다. 

• 비교평가 

  - 좋다 나쁘다를 따지는 기준 : 일자리 / 교통 / 환경 / 학군 => 입지 

  - 얘가 쟤보다 좋은데? → 가격과 가치의 불균형 = 기회 

  - 투자기준(저평가, 보유하고 있는 투자금)에 부합하는 것 중 가장 입지가 좋은 것을 산다. 

  <비교 평가의 순서>

  (1) 기초 정보 (평형/구조, 매매/전세, 전세가율) → (2) 입지비교(직장, 교통, 환경, 학군) → (3) 입지대비 가격비교 (입지 대비 가격 싼 것) 

  - 아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이 → 파이프 라인을 깔아가는 것

• 아파트로 돈 버는 법 

  - 1주택자 : 1주택 올인, 일시적 1가구 2주택 

  - 다주택자 : 가치성장(입지), 소액(매-전) 

<깨 & 적> 

• 잃지 않는 투자에 대한 개념을 다시 한번 상기하고, 절대적 저평가를 판단하는 방법과 기준(PIR, 전세가율)을 학습하는 시간이었다. 
• 투자 이후의 시나리오에서는 각 상황에서 어떻게 판단하고, 어떻게 투자를 이어나가야 하는지 간접적으로나마 상상하고 경험할 수 있었다. 
• 돈이 없는 상황에서 현실적으로 자산을 늘릴 수 있는 방법은 다주택자가 되는 것인데, 열기반을 거쳐 실준반을 마친 지금까지도 선뜻 용기를 내지 못하고 있다(이후로도 용기를 낼 수 있을지 모르겠다). 내가 좀 더 젊었더라면, 짊어진 어깨가 좀 더 가벼웠더라면 월부의 방식대로 투자를 할 수 있을텐데, 나도 잘 할 수 있을텐데라는 생각을 하지만 어쩌면 이 또한 핑계에 지나지 않을까… 갈아타기에 방점을 찍은 지금도 이게 과연 최선의 방법인지 혼란스럽지만, 일단 현실적으로 현재 자산의 가치를 높이고, 그 이후 갭 투자 방향으로 월부에서 더 배워나가며 도전을 해보려고 한다. 목표는 있으나 이 또한 쉽지 않겠다는 생각이 든다. 갈아타기 이후 종잣돈이 얼마나 모일지, 돈을 모은다고 해도 그때의 상황은 어떨지 
• 고민하고 아무것도 못하는 것보다 어쨌든 내 자산의 가치를 성장시키는 쪽으로 일단 한걸음 내딛으려 한다. 생일 저녁에 서점에서 와이프를 기다리면서 우연히 읽게된 너나위님 책이 아니였다면, 월부의 강의가 아니였다면 그러한 생각조차 하지 않고 지금 사는 환경에 안주하며 아무것도 하지 않았을 거다. “앞으로 6개월 안에 나는 내 경험을 소개하는 사람이 될 것이다”