매임, 지역 내 선호도와 우선순위를 확 잡는 방법 (2탄)[나알이]



안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고픈

나알이입니다.

전 달에 매임할 때 선호도 파악을 위한

매임 질문의 나눔글을 썼었는데요!

https://m.cafe.naver.com/wecando7/11206884

매임, 선호도 파악이 어렵다면? 딱 이 질문만 챙기세요!

 [강의TF/실전28기 투자에 프로29싶은 메퍼 미니미들 나알이]

이어서 2탄!!

지역을 뾰족하게 이해하는데 도움이 될

매임에 대해서 알아보겠습니다.

저희는 사전임보를 통해 지역에 대해

말그대로 사전 이해를 하는데요.

사전임보를 제대로 써야

매임할 때 더 많은 정보를

뽑아낼 수 있습니다.

여기 단지는

엄마들이 20평대 살다가

아이가 고학년이 되면

다 (부산)동래구로 가려고 해요.

그래서 오히려 20평대

수요가 더 많고

전세 맞추기가 수월해요.

-부사님-

부산 북구 하위생활권

신축 아파트에서

부사님께 들은 말씀입니다.

왜 동래구로 가는걸까요?

서울 사람들이 강남3구, 마용성광을

좋아하듯 부산사람들은

해운대구 수영구 동래구를 가장 좋아하고

다음으로 연제구 남구

그리고 북구를 좋아하는데요.

(총 16개구라 북구는

중간정도의 입지입니다.)

보시는 바와 같이

동래구 사직동은 부산 최대학원가를 품고

가족단위들이 많이 거주하는 학군지입니다.

북구는 동래구와 맞붙어 있지만

백양산, 금정산이 두 구를 가로막고 있어

터널을 이용하는게

접근하기에 가장 빠르고

또는 3호선 도시철도로

갈 수 있습니다.

교통체증이 심하기 때문에

가까운 듯 하며 먼 곳이라

맞붙은 동래구에

유명한 학원들이 있더라도

보내기가 쉽지 않습니다.

동래구는 최대 학원가 뿐 아니라

선호 중학교로도 엄마들의 수요를

끌기 때문에 학군지로서

수요가 뾰족한 곳입니다.

북구 사전임보를 써보면

북구에서 동래구로

유출되는 인구가 많은데요.

(지난 3년간 인구이동)

학군 때문이지 않을까?

라고 가설을 세워본 것을

현장에서 검증해보는 겁니다.

재미있는 건

학군지인 동래구 사직동

선호 준신축 단지를 임장할 때

똑같은 이야기를 들었는데요.

당시 본 매물의

매도자가 동래구 랜드마크로 갈아타기 하기 위해

매수자와 가계약을 마치고

매수할 단지 중도금까지 냈으나

매수자 사정으로 계약이 파기 되면서

갈아타려는 단지의 높은 절대가 때문에

쉽사리 깎을 수 없지만

마음이 급하신 상황이었습니다.

북구에서 엄청 넘어오지.

실입주자들이 싼 매물

매수 많이 했어요.

또 우리 단지에선

롯데캐슬(랜드마크) 가려고

엄마들이 지켜 보는데

가격이 올라 버려서

지금 가격을 못 내리고 있지..

-부사님-

제가 본 북구 단지에서 실제로 많이

갈아타기한다는 것을

한 번 더 검증할 수 있었습니다.

롯데캐슬은 23년초

전저점에서 1.8억이 오른 반면

그 옆의 그래프,

똑같이 사직동에 위치했지만

여명초를 배정 받지 못하는

준신축 단지는

단지는 2천 밖에 오르지 못했습니다.

롯데캐슬더클래식은

현재 부산에서 쉽게 볼 수 없는

무려 5억의 전세금(전용84)을

내야 하는 단지로

신축 대단지 평지

여고초 - 여명중

학원가

좋아하는 요소를

갖추고 있습니다.

특히 엄마들이 남자중학교 중 여명남중을

몹시 선호하기 때문에

여고초를 보내어 여명중을 가는

루트를 타려고 하시는데요.

여고초는 1000명이

넘는 학생,

학급당 인원 수가

무려 28명이며

고학년으로 갈 수록

인원이 늘어나는걸 볼 수 있습니다.

이렇듯 하나의 지역에서도

사임을 기반으로 매물임장 시

개별 단지의 선호도

수요의 이동과

체크할 수 있지만,

지방은 하나의 시에서 여러구를 넓히면서

수도권은 연계된 지역끼리 임장하면서

인사이트를 확장할 수 있습니다.

수익률 분석까지 한다면

지금처럼 롯데캐슬이 먼저 오르니까

다음 순서로 동래구에

어떤 단지에 기회가 올지

흐름의 파악까지 가능합니다.

(프메퍼튜터님께 배운 수익률분석

나눔글도 올리겠습니다💚)

지역 내 단지의 우선순위를 안다면

앞단 단지가 날아갈 때

빠르게 아직 보합 중인

단지로 달려갈 수 있을 겁니다.

그러기 위해 임보&임장을 통해

선호도 파악을 뾰족히 해봅시다!!

하나의 지역을 더 예로 들겠습니다.

경북에 위치한 구미시입니다.

부산 북구 인구 이동을 본 것과 같이

지난 3년간 경북 구미시에선

경기도 파주로

유출이 가장 많습니다.

인구 이동 전체 규모로 보면

가까운 칠곡, 김천, 대구와

인구를 많이 주고 받는데

어찌된 일일까요?

이럴 때 단순히 역시 경기도에

직장이 많으니까 경기도로 가나봐~가 아니라

한 단계 더 들어가

궁금증을 검색해보는 게

필요하다는 걸 프메퍼튜터님께

배웠습니다.

지역에서 궁금한 점이 생기면

기사로 찾아보는 게 제일 좋다.

시기를 정하고

키워드를 검색만 해도 다 나온다.

지역 선호도가

어떻게 인구로 연결되는지

생각해보는 게 중요 하다.

-프메퍼튜터님-

지난 3년의 기사에서 구미 파주를 검색하니

LG 디스플레이 등 대기업 사업장 이동으로

인사 발령이 있었음을 알 수 있습니다.

구미 매물임장할 때

파주로 갑자기 발령이 나서

급하게 집을 처분해야하는

매도자를 만날 수 있었습니다.

부사님께서 '파주로 간다~'라고

하실 때 사전임보를 쓰지 않았다면

그저 그런가보다라고 생각했을 수 있던 걸

이미 데이터를 보았기 때문에

검증하는 과정

실제로 이동하는 사람들이 많은지

물어볼 수도 있습니다.

또한 거주에 중요한 요건인

직장이 외부로 빠져나가 인구 유출이 많다는 걸

확인했다면 리스크가 많다고

판단하는 게 아니라

충분히 벌 가치가 있는 지역이므로

매물임장을 통해 단지별 가치를

좀 더 촘촘히 알고

어떤 단지를 어떤 이유로

선호하는지 메워가야한다고 배웠습니다.

우리는 가치 있는 단지를

싸게 사서 버는 투자를 해야하니까요!

임보를 쓰고

투자에 대한 생각을 적고

이를 매물임장을 통해 검증하며

지역 내 단지의 우선순위를

나래비해나가시길 진심으로 응원합니다:)