"경기도로 나가면 다신 서울로 못 돌아와..." 이런 지역에서는 가능합니다.

안녕하세요, 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는 도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.

서울 아파트 값이 많이 오르면서 예산 범위에 맞는 아파트가 점점 사라지고 경기도로 나가야 하나? 이런 고민이 많이 드실 것 같습니다.

“경기도로 나가면 서울로 다시 못 오는 것 아닐까?”

이런 불안감에 걱정과 고민을 하실 수 있을 것 같습니다. 경기도라고 다 같은 경기도가 아닙니다. 아직 남아있는 기회가 많이 있습니다.

경기도에서 내 집 마련 또는 투자를 할 때 어떤 점을 유의하면 좋을지 이 글에 담아보겠습니다. 

📌 이 글에서는 이런 점을 얻을 수 있어요!

• 경기도 아파트에 대한 편견을 깰 수 있어요.
• 서울로 입성할 수 있는 경기도 아파트의 특징을 배울 수 있어요.
• 실제 갈아타기 사례(경기→서울)를 통해 확신을 얻을 수 있어요.
• 앞으로 해야 할 행동까지 이해할 수 있어요.

1. 경기 vs 서울, 무조건 서울이 좋을까?

경기도 아파트는 정말 서울 아파트보다 별로일까요? 부끄럽게 제가 실제로 가지고 편견이기도 합니다. 

부동산을 공부하면서 아파트를 선택할 때 ‘입지가 좋은 지역’과 ‘사람들이 좋아하는 아파트’를 가지는 것이 얼마나 중요한지 깨닫게 되었습니다.

• 입지 좋은 경기도의 힘

경기도에서 입지가 좋은 대표적인 지역을 얘기하자면 과천 또는 분당을 이야기 할 수 있을 겁니다. 

종로와 여의도 접근성이 좋고 젊은 고소득자들이 선호하는 지역인 서울 마포구와 비교했을 때 전용84 실거래 기준으로 경기 과천시와 서울 마포구가 비슷한 수준인걸 볼 수 있습니다. 

반면, 서울 내에서 입지가 떨어지는 도봉구와 비교해보니 과천 대비 절반도 안 되는 가성비 지역인 걸 확인할 수 있네요.

• 선호하는 경기 준구축 20평대 vs 덜 선호하는 서울 준구축 30평대

연식이 비슷한 두 단지의 가격 흐름을 살펴보려고 하는데요. 아마 깜짝 놀라실 수 있습니다.

선호도가 높은 경기 준구축 20평대가 상대적으로 선호도가 낮은 서울 준구축 84보다 가격이 치고 나가는 걸 볼 수 있습니다.

강남과의 물리적 거리는 서울의 단지가 더 가깝더라도 지역 주민들이 덜 선호하는 아파트라는 이유로 상대적으로 강남과 더 거리가 있는 경기도 아파트에 밀리게 됩니다. 

💫 핵심 포인트 : 중요한 건 행정구역(서울 vs 경기)가 아니다. 입지가 좋은 곳이면서 사람들이 좋아하는 곳이 더 가치있는 지역이다.

2. 서울로 입성할 수 있는 경기도 아파트 특징

서울만큼 충분히 가치 있고 보유하는 과정에서 서울로 갈아타기 하기 쉬운 아파트는 어떤 특징이 있을까요? 

• 강남 접근성 1시간 이내 + 고소득 일자리 

하수구탄광촌이라는 신조어 들어보셨나요? 하남, 수지, 구성남, 동탄, 광명, 평촌 6개 지역을 묶은 합성어인데요.

이미 아파트 가격이 올라버린 서울은 부담스럽고 경기도 중에서 거주지로 선택할 수 있는 실수요 가치가 높은 지역이라고 합니다. 

수지, 평촌, 광명, 구성남은 강남 1시간 이내 접근이 가능하며 동탄과 하남은 현재는 대중교통이 불편하지만 향후 예정된 교통호재 (GTX-A 삼성역 개통, 9호선 연장)로 강남 접근성이 대폭 개선될 지역입니다.

또한 판교, 과천, 수원, 용인 등 고소득이 보장되는 대기업 종사자들이 선택하기 좋은 택지거나 학군이 좋다는 특징도 갖추고 있습니다. 

• 입지가 개선되는 지역 

교통과 직장이 새롭게 들어서면서 입지가 바뀌는 지역을 주목해야 합니다. 

역세권이 아니었던 지역이 역세권으로 바뀌게 되거나 물리적 시간이 압도적으로 줄어든다 업무지구 접근성이 대폭 개선되면 입지 가치가 달라집니다. 

예를 들어 인덕원역에서 월판선을 타고 판교까지 20분 대에 출근할 수 있게 되며, 인동선이 새롭게 생기게 되면 기존에 지하철이 없던 지역에 지하철이 들어서게 됩니다.

안양농수산물시장역, 호계사거리역, 오전역, 서천역, 원천역 등 모두 비역세권 단지여서 지역 내 기대감이 크게 반영되고 있습니다. 

직장 호재에서는 판교에서 보여준 성공 사례가 과천 지정타나 용인 플랫폼시티 + 반도체 클러스터로 이어지는지 지켜보면 좋을 것 같습니다. 

좋은 기업들이 들어오면 소득이 뒷받침되고 인근 지역에 집 값에 영향을 줄 수 밖에 없습니다. 

• 아파트를 고르는 기준

   

경기도에서 아파트를 선택할 때 3가지 기준을 보고 가능한 2가지 이상 충족하는 단지를 선택할 것 같습니다.

✔️ (교통) 역세권인가? 지하철이 없는 지역이라면 교통 호재는? 

✔️ (학군) 학원가가 잘 형성되어 있고 초등학교와 가까운 편인가?

✔️ (상권) 생활하기 편리한 상권 접근성이 좋은가?

3가지 모두 실거주 만족도와 연결되는 질문인데요. 실거주 만족도는 선호도로, 선호도는 환금성으로 이어집니다.

개인적으로 자연 환경을 좋아해서 숲세권 아파트를 선택하고 싶으시다고요? 저라면 미래를 위해서 대중적인 선택을 할 것 같습니다. 

💫 핵심 포인트 : 입지가 좋거나 앞으로 개선될 지역을 선택, 아파트를 고를 때는 사람들이 좋아하는 요소를 기준으로 결정

3. 경기도에서 서울로 실전 갈아타기 사례

경기도에 대한 선입견도 극복했고 어떤 지역과 아파트를 골라야 하는지 이해는 됐지만, 정말 갈아타기가 가능할까? 이런 생각이 드실 수 있을 것 같습니다.

부동산에 크게 관심은 없었지만 최근에 경기도에서 서울로 갈아타기에 성공한 지인의 실제 사례를 설명드려 보겠습니다.

• 아파트만 오르진 않는다. 증가하는 소득

13년이라는 시간 동안 지인의 급여는 꾸준하게 올랐습니다. 성실하게 근무해서 승진도 했고 급여도 그에 맞춰서 올랐습니다. 

소득이 증가하며 저축할 수 있는 돈이 늘어났고 저축할 수 있는 돈의 규모도 조금씩 증가했습니다.

• 영끌하지 않은 근저당 상환 → 시세차익과 주담대 활용

더 좋은 아파트를 사고 싶은 마음에 대출을 더 써볼까하는 고민이 누구나 들 수 밖에 없습니다. 13년 전, 1억이라는 돈이 작지는 않았지만 맞벌이 부부에게 감당할 수 있는 범위였기에 대출을 활용해 첫 아파트를 매수했습니다.

13년 동안 저축한 금액으로 대출금을 갚고 매도차익과 새롭게 주택담보대출을 일으켜 서울 4급지 랜드마크 아파트로 갈아탈 수 있었습니다.

맞벌이를 하면서 6억 대출에 대한 원리금 상환이 부담스럽지 않은 수준이라고 판단해서 결심하게 되었다고 합니다.

사례에 나오는 김부장님이 결심할 수 있는 이유는 주변에 비슷하게 갈아타기에 성공한 친구와 회사 동료의 사례를 보면서 용기를 냈다고 하더라고요.

💫 사례의 교훈 : 보유하고 있는 자산의 가치 상승과 꾸준한 저축으로 서울 상급지 갈아타기에 성공할 수 있다.

4. 경기도에 내 집 마련이나 투자 했다면?

직장 위치, 아이의 학교 문제, 예산 범위 등 다양한 이유로 경기도에 내 집 마련이나 투자를 했다면 이후의 행동이 더 중요합니다. 

과천, 분당의 대장급 아파트에 거주하더라도 강남에 접근하고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 경기도에 아파트를 매수한 후 이렇게 행동하셔야 합니다.

마지막 부분은 사실 경기도가 아니더라도 내 집 마련 후에 따라해 보면 좋은 파트입니다.

• 지출 관리는 절대 놓으면 안 된다.

상대적으로 실거주 만족도가 높은 경기도 지역에서 위험한 건 소비 수준도 함께 올라갈 수 있다는 점입니다. 상권도 가깝고 같은 단지에 소득 수준이 괜찮은 주민들이 많이 살고 있다고 따라가면 안 됩니다.

다음 스텝을 위해 불필요한 지출을 줄이고 만약에 아파트의 매매 가격이 올랐다고 해서 과도하게 비싼 차량으로 바꾸거나 고급 취미를 즐길 필요는 없습니다.

• 재테크에 대한 공부를 놓치 마세요. 

향후 서울로 진입을 원한다면, 부동산을 계속 지켜보고 종잣돈을 불릴 수 있는 재테크 공부를 시작할 것 같습니다.

단순히 적금으로만 저축을 하기에는 아파트 가격 상승을 따라잡기 어려울 수 있습니다. 적어도 은행 예적금 이자보다 수익률이 높은 자신에게 맞는 투자처를 발굴하고 장기적인 관점으로 시작해보세요.

• 기회라고 생각되면 주저말고 용기를 내세요.

지나치게 과열된 가격이 아니라면 감당할 수 있는 수준이라면 갈아타기 기회라고 보여질 때 망설일 필요는 없다고 생각합니다.

타이밍을 노리고 기다리다가 예상대로 흘러가지 않아서 좋은 기회를 놓치는 경우를 너무나 많이 봐왔습니다.

앞서 사례로 예시를 든 것처럼 갈아탈 수 있을 때는 실행을 해야 합니다. 경기도 5급지 아파트가 13년 동안 2배 이상 오른 것처럼 가치가 좋은 단지라면 장기적으로 우상향하게 됩니다.

💫 핵심 포인트 : 검소한 소비습관 유지, 재테크에 대한 지속적인 관심을 가지고 기회가 되면 용기내서 갈아타자. 

서울 아파트가 아닌 경기도 아파트를 매수한다고 절대 위축될 필요 없습니다. 자산이 없는 것보다 훨씬 더 나은 선택이며 가성비 좋은 괜찮은 아파트를 선택했다면 갈아타기의 발판이 되어줄 겁니다.

처음부터 누구나 살고 싶어하는 아파트를 가지기는 어렵습니다. 부의 사다리에서 징검다리 역할을 해줄 디딤돌을 잘 고르셨으면 좋겠습니다.

진심으로 응원하겠습니다.

[형제 투자자 허씨허씨 시리즈]

#1. 7년 전 11평 빌라로 울면서 이사갔던 형제가 아파트 투자자가 되었습니다

#2. 부린이 탈출을 위한 필수 사이트 5가지, 이 글 하나면 정리 끝! 

#3. 부린이 탈출을 위해 현장과 사전조사, 무엇이 더 중요할까요? (+추천지역 포함)

#4. 여기가 바로 반포! 노원구 형제의 서초구 임장 이야기 (+임장 추천루트 제공)

#5. 내 집 마련 vs 투자, 부린이 동생이 'OOOO'을 선택한 기준과 이유는?

#6. 부동산 초보자가 가장 어려워하는 매물임장 고민 TOP7 정리

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#8. 규제지역 확대? 강남 1시간 내 접근 가능한 경기도 투자 기회 놓치지 마세요.

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