[이파리] 28살 8년차 주식투자자에서 1년차 부동산투자자가 될 수 있었던 이유

안녕하세요 부를 일구는 정원의 정원사 이파리 입니다.

얼마전 1호기 투자를 마침내 이루었는데요

1호기 복기를 하면서 그동안의 저의 투자 생활 전체를 한번 복기해보려고 합니다.

2016년 12월 시작했던 주식 첫 투자

16년도 7월에 입대 했으니 입대 후 약 5개월 뒤에 투자한 셈인데요

주식 투자를 시작한지도 8년차가 된 지금, 저는 보유하고 있던 모든 주식 자산을 처분하고 

지방광역시 아파트에 투자했습니다.

저는 어떻게 8년차 주식투자자에서 1년차 부동산투자자가 되기로 결정했을까요?

천천히 얘기해보고자 합니다.

1.  첫번째 행운 토니 로빈스를 만나다.

군 입대전 수술했던 발목이 완전히 회복되지 않은 상태에서 훈련을 받다보니 

피로가 누적되어, 발과 허리의 통증으로 이어졌고, 

이를 감안해 우리 부대에서 저를 비교적 편한 보직으로 변경해주었습니다. 

어느정도 적응 기간이 지나 저는 일과시간중에 해야할 일을 마치면 

짬짬히 독서할 수 있는 시간이 생겼습니다.

저는 책장에서 가장 두꺼운 책에 눈길이 갔고, 그게 저의 첫번째 행운이였습니다.

세계적인 동기부여 전문가인 토니 로빈슨이 부의 거장들을 만나며 

“만일 당신이 자녀에게 유산으로 단 한가지만 알려줄 수 있다면 무엇을 알려주겠는가? ”

라는 물음에 대한 답들이 적힌 책으로 당시 투자에 대한 개념이 전무했던 저에게는 

복리라는 개념 그리고 개별주식이 아닌 거대한 시장 자체에 투자한다는 사실이 광장히 매력적으로 느껴졌습니다.

정확한 시점이 기억나진 않았는데 이번에 확인해보니 2016년 12월이더라구요. 

벌써 8년전이라니 신기합니다.

이를 통해 휴가를 나간 동안 해당 종목에 투자할 수 있는 곳에 계좌를 개설해 첫 투자를 시작했었는데 

그 당시에는 주식 거래 시스템을 통해 직접 투자하는것이 

어렵게 느껴져 동일한 종목에 투자할 수 있는 수수료가 저렴한 펀드로 시작했습니다.

그렇게 매월 받는 월급을 조금씩 모아 이체하고, 휴가나가서 매수하는 일을 반복하니 

전역할 때 즈음에는 꽤 수익이 났습니다.

그 돈은 어떻게 됐을까요? 당시 어렸던 저는 수익이 났다는 사실이 기뻐 

바로 팔아서 사고 싶었던 것을 샀습니다 ㅎㅎㅎ…

2. 두번째 행운 개인연금과 퇴직연금

졸업 후 2020년도에 첫 취직을 하며 서울로 올라왔습니다. 

당시 신입이였던 저는 수습 기간동안 급여의 70%만 받을 수 있었는데 

통장에 찍힌 첫 월급을 보고는 경약했습니다. 

월세를 빼면 남는게 없더군요 ^^

그당시 아버지께서 매달 조금씩 돈을 지원해주지 않으셨다먼 정말 힘들었을것 같습니다.

히자만 덕분에 그 때 부터 가계부를 손으로 쓰기 시작했고, 

그 이후 현재까지 매일 가계부를 쓰고 있습니다. 

(지금은 손으로 안써요 ㅎㅎ 어플 최고)

매일 가계부를 쓰다보니 제가 쓰는 돈의 흐름이 보였고, 

마찬가지로 저축할 수 있는 돈은 저축하기 시작하면서 다음 투자처를 찾았습니다. 

이번에는 세제혜택을 받을 수 있는 개인연금계좌에 납입하여 투자하기로 했죠

그 후 꾸준히 개인연금계좌에 투자했고, 운좋게도 다시 수익이 났습니다. 

이후 이 계좌가 1호기 투자를 하는데에 큰 자금력이 되었습니다. 

(알고 계셨나요? 개인연금계좌에서 비과세 혜택을 받지 않은 금액은 세금을 납부하지 않고 인출 할 수 있습니다.)

경력 3년차가 되어가던 즈음 저는 이직을 했고, 

해당 직장을 통해 운좋게 퇴직연금 제도에 가입할 수 있었습니다. 

당시 은행을 통해 직원들에게 설명해 주셨는데, 

압도적으로 원금이 보장되는 확정급여형(DB형)을 선택하시더라구요.

저는 확정기여형(DC형)을 선택했고, 

기존에 해왔던 대로 분기마다 들어오는 퇴직금을 투자했습니다.

여러 일들이 있어 지금은 퇴사하게 되었지만 역시 

운좋게(?) 퇴직연금에서 10% 정도의 수익을 내어 

제가 예상 했던 금액보다 많은 퇴직금을 받을 수 있었습니다.

개인연금과 퇴직연금 두가지 자산을 통해 저는 1호기를 투자할 수 있는 목돈이 갑자기 밀려들어 오기 시작했습니다. 

이제 움직여야할 때다 라는 생각이 직감적으로 들었습니다.

3. 세번째 행운 경매 스터디에서 좋은 동료들을 만나다.

이쯤에서 월부가 나와야 하는데 갑작스러운 경매 얘기에 당황하셨나요? ㅎㅎ

저는 월부를 시작하기 전 부동산 경매 공부를 먼저 시작했었습니다. 

그곳에서 좋은 멘토님과 동료들을 만나 6개월간 스터디를 진행하고, 
실제로 낙찰을 받는 동료들을 보면서 큰 자극이 됐습니다.

하지만 의문점 하나가 제 안에서 사라지지 않더라구요.

“어디의 어떤 물건이 제일 좋은 입지일까?”

부동산을 잘 모르는 사람은 부동산 투자라고 한다면 갭만 보게 됩니다.

경매도 마찬가지였습니다. 

저 역시 자꾸 시세보다 싸게 낙찰 받아서 싸게 팔거나 

전세를 놓아 투자금을 회수하려고만 하더라구요.

그 당시 저와 함께 임장을 갔던 동료분이 중소도시에서 낙찰을 받으셨는데 

저와 그분 역시 괜찮다고 생각하고 낙찰 받으셨지만, 

결과는 그렇지 못했습니다. 

거기서 시작된 물음이 저를 운좋게도 월부로 이끌어 주었습니다.

4. 네번째 행운 월부와 멘토님을 만나다.

23년도 11월 너나위님의 특강을 시작으로 

24년 3월부터 정규강의를 수강하기 시작했습니다.

이 때 열반스쿨 기초반에서 구체적인 부동산 투자 계획을 세우기 시작했는데요

그 가장 큰 목표가 1호기 투자를 하는 것이었습니다.

그렇게 기초강의들을 하나씩 수강하면서 앞마당을 늘려나갔고, 목표에 기한을 두기 시작했는데요

바로 24년도 말까지 1호기 투자를 한다는 것이였습니다.

항상 조원분들과 자기소개 하는 시간이 있으면 이 목표를 말씀드렸었는데요.

너나위님의 특강을 들은지 딱 1년이 되어가는 시기에 운좋게도 1호기에 투자하게 되었습니다.

서론이 길었죠? 이제 본격적인 1호기 투자 복기에 들어가보도록 하겠습니다.

5. 1호기를 가계약하고 나서면서 든 생각 “이게 최선이였을까?”

앞마당을 만들어나가면서 저에게는 깨지 못하는 벽이 하나 있었습니다. 

바로 전임과 매임이였는데요

저는 1~3주차 임보까지는 잘 써내려갔으면서 

4주차에 전임과 매임을 하지 않아 항상 손품으로만 결론을 쓰거나 

그마저도 못쓸 때가 많았습니다.

시간은 흘러 저는 앞마당 10개를 만들었지만 

투자할만한 마땅한 물건이 보이지 않았습니다. 

(지금 생각해보면 당연합니다. 현장의 가격을 몰랐으니까요)

저는 운 좋게도 2024년도 월부콘에 참여할 수 있는 행운을 얻게 되었고, 

이곳에서 너바나님, 한가해보이님, 방랑미쉘님, 게리롱님께 질문할 수 있는 기회를 얻게되었습니다.

그리고 조원으로 이번에 천안, 청주 지역분석 강의를 하신 

버린돌 튜터님, 챈’s님, 득득득님, 덩마님, 호떡이 엄마님, 수잔30님, 알이양님 

모두 투자에 진심인 조원분들을 만나 이야기 하는 시간을 가지니 

나도 이제 정말 1호기 투자 해야겠다. 라는 의욕이 샘솟더라구요

그래서 바로 전임부터 매일 시작하기 시작했습니다. 

그간 전임이 어렵게만 느껴졌는데, 

내가 전임하기 편한 시간과 장소를 찾으니 크게 어렵게 느껴지지 않더라구요.

오히려 그 다음 문제는 제가 전임에서 어떤 질문을 하는가였습니다. 

최대한 부사님들 마다 다른 질문을 드리려고 노력했지만

항상 비슷한 질문만 하다가 끝났습니다…

우선 나의 실력으로는 질보다 양을 늘리는게 중요하겠다는 생각이 들어, 

일단 투자자에게 우호적이고 물건에 대해 잘 아는 부사님을 찾는 방향으로 전환했습니다.

전임을 하면서 해당 지역의 후보물건들에 대해 매일 시세트래킹을 하고, 

덩마님을 따라 매일 카페의 실전경험글을 필사하면서 

1호기를 투자할 때 주의해야할 부분 그리고 BM해야할 부분들을 찾아다녔습니다.

그렇게 투자 후보 단지와, 가격비교, 수익률 보고서, 저환수원리를

강의에서 배운 대로 검증하면서 해당 단지들에 대한 가치를 검증했습니다.

그 중에서 가장 중요한 원칙은 

너나위님의 

“더 벌진 못하더라도 덜 위험한것에 투자해서 

목표를 이룰때 까지 투자시장에서 오래 살아남을 수 있는 선택을 하는 것”

이였습니다.

특히 필사를 하면서 생활권을 넓게 보라는 얘기가 자주 나왔고, 그래서 저도 처음에 생각했던 생활권에서 범위를 넓혀 제가 가진 앞마당에서 다른 후보 없는지, 계속 살펴 보았습니다.

5-1. 너무나 서툴렀던 매임

그렇게 평일에 전임과 시세조사를 반복하다가 주말에 예약한 매물을 보러갔고, 

매임 역시 경험이 없었기에 당황스러운 부분이 많았습니다.

저를 포함해 세팀이 함께 보았던 물건지에서는 거주자분이 계시진 않았지만, 

신발장이나 수납공간을 열어보다 부사님께 혼나 죄송하다고 연신 말씀드리기도 하면서, 

최대한 협상에서 유리하게 작용할 수 있는 부분들을 찾고자 열심히 보고, 

궁금한것이 있으면 물으면서 정신없이 다녔던것 같습니다.

생각하고 있지 않았던 단지가 현장에서 부사님을 통해 보니 연식은 신축이 아니었지만 

그 단지만이 가지고 있는 프리미엄이 있어 사람들이 많이 찾는다는 사실도 발견했습니다.

그리고 해당 생활권이 과거 새로 조성된 택지 때문에 

상승장에서도 가격이 눌렸다는 사실을 저의 열기 조장님이셨던 아임업이 조장님을 통해 알게 되었습니다.

감사하게도 매임에서 제가 고민되는 부분이 생겨 급하게 연락 드렸는데 

흔쾌히 전화 받아주셔서 정말 큰 도움이 되었습니다.

5-2. 메타인지

매임 후 내 상황을 다시 한번 메타인지 해봐야겠다는 생각에 

내가 가능한 잔금 여력을 다시 검증해봤습니다.

아차 싶었습니다. 

대출규제의 영향으로 대출금이 줄어들거라고 예상했지만, 

이전에 파악한 금액보다 1억이나 줄어든 금액이었습니다. 

이유는 이직 후 6개월이 안되는 재직기간이 가장 크게 작용했는데요. 

살면서 한번도 대출을 받아본적이 없었기에 이 부분을 놓치고 있었습니다. 

특히 마통은 미리 만들어 두었으면 좋았을텐데 많이 아쉬운 부분이였습니다.

그것도 모르고 요즘 대출 규제 때문에 어려운데 잔금 가능하시냐는 부사님의 물음에 

당당하게 잔금 가능하다는 저는 무슨 생각이였을까요? ㅎㅎ…

이 사실을 인지한 이후 저는 더욱 가격에 보수적으로 접근하게 됐습니다. 

스스로 감당할 수 없는 리스크 있는 투자를 하지 않기로 정했기에

투자금의 2배까지 넓혔었던 단지들을 1.5배로 범위를 줄여서 보았고, 

현재 투자금 이상으로 수리가 필요할것 같은 단지들은 매임 후 제외했습니다.

예상할 수 있는 리스크를 최대한 줄여보기위해 한 행동이었는데, 잘 한것인지는 아직 모르겠습니다.

5-3. 투자 후보

저는 A광역시에서 3등 입지를 가진 구에서 

두번째로 선호도가 있는 생활권의 단지들을 살펴보고 있었는데요.

반경을 넓혀 다른 광역시와 중소도시도 보았지만 

시세조사까지 해보니 아직 제 투자금 범위내에 들어오지 않아, 빠지게 되었습니다.

다만 단임과 매임까지 해보지 않고, 시세조사만 해보고 내린 

결정이였기 때문에 되돌아보니 아쉬움이 있었습니다.

그래서 최종 후보로는 3등 입지의 2등 생활권 신축 30평형, 

2등 입지의 2등 생활권 20평형, 

1등 입지의 3등 생활권 30평형

이렇게 후보가 추려졌는데요. 

사실 저는 매임 할때만 해도 제가 3등 입지의 30평형 단지에서 할거라고 생각했습니다.

광역시에 신축 30평형대인데도 불구하고 가격이 저렴했었거든요

2등 입지의 20평형은 LH단지였고 이제 연식이 꽤 지나가는 준신축이였지만

공기관이 사택으로 쓰는 법인 계약으로 많이 찾았기 때문에

가격과 선호도를 유지하고 있는 특수성이 있는 단지였습니다.

1등 입지의 30평형은 구축이고, 상대적으로 선호도가 떨어지는 생활권이라고 생각했고

해당 구는 아직 전세가율이 낮고 투자금이 많이 들어 비교군으로만 생각하고 있었습니다.

5-4. 단지 vs 단지 비교평가

특히 3등 입지의 연식은 10년 이상 되어 신축은 아니지만 

단지만의 고유한 수요가 있는 A단지가 

매매가 4.45억(가격은 예시입니다.), 전세가 3.9억으로 

제 투자금 범위 안에 들어오면서 심지어 로얄동의 로얄층인 물건이였습니다. 

심지어 수리기간까지도 여유롭게 주실 수 있는 물건이였는데요.

막상 매임을 해보니 집주인분들의 취향으로 자가 수리하신 부분이 많아 

세를 놓을때는 전체 수리가 필요하다는 판단이 들었고

한달 후에 이사가 예정되어 있으시지만

잔금에는 문제가 없으셔서 급하지 않으시기 때문에 가격협상이 어렵겠구나 라는 생각이 들었습니다. 

(하지만 협상은 한번 시도해봤어야 했습니다.)

부사님은 제가 올수리를 생각하고 있다고 말씀드리니 

지금 같은 전세 상황에선 그렇게 안해도 세입자를 구할 수 있겠다고 하셨지만, 

저는 다른 층에 화이트톤 올수리한 물건이 전세가 아직 안나가고 있는것을 알고 있었기에 

그대로 믿진 않았습니다 ㅎㅎ

5-5. 1호기는 교통사고처럼 찾아 왔다.

강의에서 멘토님이 해주신 말씀인데요.

들었을 때는 무슨 의미인지 잘 몰랐지만 겪어보니 알겠더라구요 ㅎㅎ

아! 이걸 말씀하셨구나!!!!

최종적으로 선택한 단지는 전혀 생각지도 못했던, 1등 입지의 3등 생활권에 있는 구축 단지였습니다.

선택한 이유는 당연히 입지도 있지만, 제가 후보로 했던 

같은 투자금이 드는3등 입지의 단지들과 가격 비교를 했을 때 밀리지 않고, 더 높았으며

전고점도 충분히 높았기 때문이었습니다.

또한 3등 생활권이지만 초등학교 학급당 학생수, 교통접근성, 환경도 

충분히 괜찮은 곳이라는 판단이 있었기 때문입니다.

하지만 해당 물건을 전임을 했을 때 리스크가 하나 있었는데요.

바로 전세입자를 맞춘지 얼마 되지 않아 집을 보여줄 수 없다는 집주인의 강력한 의지였습니다. 

(알고보니 집을 내놓은것을 세입자에게 말씀도 안하셨더라구요)

저는 해당 물건을 왜 매도하려고 하시는지 이유를 알고 싶었고, 

부사님께 전화드려 방문하겠다고 말씀드렸습니다.

그렇게 들은 이유로 해당 물건은 과거 매도인분의 지인이 개인적인 이유로 

근저당등이 많이 잡혀 있는 상태에서 근저당을 말소하는 조건으로 매도인분에게 저렴하게 넘기셨던거였습니다.

그리고 매도인은 다른 동산을 매도하면서 손실을 입은 상태였기에 

해당 물건을 양도차익을 보면서 매도하더라도, 상각시키려는 계획을 가지고 계셨고

해당 동산에 대해 빨리 처분하고 싶은 생각에 매수한 뒤 전세를 맞추고 나서 바로 올린것이였습니다.

저는 부사님의 설명을 듣고 해당 매물에 대해 가격협상을 충분히 해볼 수 있다고 생각했고, 

부사님께 1천만원 협상을 요청드렸습니다. 

하지만 매도인은 완고하셨고, 저는 협상끝에 절반인 500만원을 깎을 수 있었습니다.

(사실 너나위 님이 알려주신 저 정말 사고 싶은데…돈이 00밖에 없어요

제발 조금만 깎아주세요 라고 부탁드렸습니다.)

가격 협상은 되었지만 여기서 고민이 들었는데요. 같은 가격으로 제가 고려했던, 

신축단지와 해당단지 사이에서 뭐가 더 좋은 선택일까 생각했습니다. 

물론 매임전에 저환수원리와 입지평가를 생각하고 온것이었지만 
제가 생각한 금액만큼 깎이진 않았기에 고민 됐던 것이지요 

하지만 결국 저는 가계약을 하기로 결정합니다.

6. 주마등 처럼 스쳐가는 복기

가계약을 하고, 부동산을 나오면서 많은 생각이 들더라구요

“내가 정말 잘 한건가? 이게 최선이었나? 내가 정말 투자자로써 이 단지의 가치를 보고 선택한건가?”

그렇게 단지 근처를 맴돌며 천천히 생각해보았습니다.

저의 첫번째 실수는 협상 초반부터 제가 쓸 수 있는 카드를 모두 사용한 것이였습니다.

시간을 들여 천천히 협상해도 충분히 시도해볼 수 있는 상황이였음에도, 

물건이 날아갈까봐 조급함에 처음부터 제가 던질 수 있는 카드를 모두 던저버렸습니다.

두번째 실수는 가계약금을 걸고 나서 발견한 뼈아픈 실수였는데요.

해당 물건에 대한 충분한 전임과 매임이 없는 상태로 결정했기 때문에, 

해당 동의 전고가 다른 로얄동보다 3~4천만원 가까이 차이가 난다는 사실을 뒤늦게 깨달은 것이지요

아쉬운 부분도 있었습니다.

강의에서 배운대로 특약을 설정하고자 했는데, 특정 항목에 대해서는 부사님께서 완고하게 반대하시더라구요. 

제가 집요하게 말씀드려서 그런지 문구를 약간 수정해주시긴 했으나, 

다음 투자에서는 이 부분까지 확실하게 얘기가 되었을 때 가계약을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

본계약에서도 매도인께서 전세계약서 원본을 깜빡하시는 바람에 계약 당시 받지 못했는데요. 

전자계약으로 진행하셨기 때문에 사본을 먼저 출력해 확인하고, 

원본을 등기로 1주일 후 까지 송달해주신다는 내용을 특약으로 추가달라고 요청드렸습니다.

제가 부사님께 가계약시에도 미리 여쭤보았던 내용이었는데 

본계약 전날이라도 제가 한번 더 챙겼어야 하지 않았나 싶기도 합니다.

그리고 간과한 부분은 부동산 취득에 따른 기타 비용인데요

저는 생애최초로 주택을 구매하면 당연히 취득세 감면을 해주는줄 알았지만 

알고보니 실거주 의무가 있더라구요

그래서 취득세와 중개비, 그리고 법무사 수수료 등을 합쳐보니 생각보다 큰 금액이 추가 되었습니다.

이 부분을 고려해서 가격협상을 시도한것이긴 하나 

생각보다 더 큰 금액이 든다는 사실을 계약 하고 나서야 제대로 계산하게 되더라구요.

다음 투자에서는 이런 비용들 까지 충분히 고려해서 가격 협상을 하고, 

실제 투자금을 정확하게 파악해야겠다는 생각입니다.

이렇게 1호기를 하면서 저는 주식투자자에서 부동산투자자로 전환하게 되었습니다.

아쉬운 부분이 많은 투자였지만, 동시에 배우고 경험할 수 있는 부분도 많았습니다.

다음번 투자에서는 반드시 보완해서 더 나은 투자로 이어질 수 있도록 해야겠습니다.

그리고 후보 단지와 투자 단지를 시세트래킹을 계속 해나가면서 

어떤 투자가 더 좋은 투자였을지 6개월 1년 후에 다시 복기해 보겠습니다.

정리

잘한 점

1. 확언한 대로 1호기를 투자한 것

2. 저환수원리와 수익률 보고서를 작성해서 검증하고 비교분석 해본것

3. 생활권을 넓게 보면서 한곳에 매몰되지 않은 것

4. 투자 후에 바로 복기 한것

보완할 점

1. 매물 털기를 통해 해당 매물이 정말 저렴한 가격인지 확인해볼 것

2. 앞마당을 만들면서 전임과 매임 철저히 할 것 (나를 버리고 벽을 꺨것)

3. 투자시 취득세와 중개비 등 기타 수반비용까지 미리 계산해서 파악해서 협상할 것

4. 조급하게 결정하지 않고, 충분히 여유를 가지고 협상하고 선택할 것

이상으로 저의 1호기 복기와 투자생활에 대한 복기를 마치겠습니다.

긴 글 봐주셔서 감사합니다.

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