[월부칼럼] 라즈베리님(24.10.28)
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"지금이라도 산다" vs "나는 좀 더 기다려본다" 에 대해 말씀드립니다
올 상반기 서울시장이 급변, 지금은 다른 분위기 → 눈치게임 중
이 시장에서 기회를 잡는 방법?
- 부동산에서 중요한 건 ‘무엇’을 사느냐일까? ‘언제’ 사느냐일까?
- 무엇: 남들이 좋아하는 아파트는 가격이 비싸고, 싼 아파트는 흠결이 많아 고민 됨
- 언제: 전세, 매매가 떨어지고 차가운 시기에는 매수 결정이 어려움. 최근 처럼 오른 시장에서는 안 사면 안 될 것 같음
2. ‘무엇’에 대한 고민
- 살 수 있다면 사람들이 가장 좋아하는 것을 사야 함 → 가격으로만 판단하기에는, 비싼 가격에 사게되는 우를 범할 수 있음
=> 눈에 보이지 않는 ‘가치 판단’을 할 줄 알아야 함 “반드시 공부를 해야 함!”
1)최고가 단지 파악 : 아실 → 최고가 순위 → 31~35평 & 최근 6개월로 정렬
2)해당 단지가 선호되는 이유 역추적 : 부동산/현장방문, 인터넷 검색(예, 광장동 입지) 이용
=> “광진구는 아파트의 연식보다 땅의 가치가 중요하며, 이 땅의 가치를 구성하는 요소는 학군, 한강변, 강남 접근성 등이 있다” “그중 광장동의 학군은 대치동, 목동과 함께 서울 안에서 상당히 높은 수준이다”
3)지역별로 정리 : 이 과정을 ‘구’ 혹은 ‘시’별로 반복하며 정리해보기
=> 지역별로 선호하는 아파트&이유 파악. 가치있고 사람들이 좋아할 만한 것들을 사려고 노력하기
3. ‘언제’에 대한 고민
- 부동산은 지역별로 흐름이 거의 일치함
예) 대구 시장이 하락장이고, 비슷한 두 아파트가 있을 때 → 어떤 것은 최고가, 어떤 것은 최저가 찍는 것은 현실적으로 어려움 = 시세 흐름이 비슷함 - 지금 부동산 시장은 어떤 타이밍인가?
[서울] 21년 고점을 찍고 하락 → 이후 소폭 반등 & 매매 상승을 뛰어넘는 전세 상승
올해 가격이 오르긴 했음 but “과거 대비 상대적으로 싼 시장”
[지방] 전세 & 매매 모두 고점대비 상당히 하락 & 반등하지 못한 모습
“과거대비 상당히 저렴해진 가격, 서울에 비해서도 싸다고 볼 수 있음”
=> 수도권과 지방 모두 싼 시기
=> 아파트를 잘 골라내는 것이 가장 중요함
4. 그렇다면 저는 어떻게 해야할까요?
- 부동산은 ‘무엇’을 사느냐, 그것을 ‘언제’사느냐 둘다 중요함
=> 무엇(가치판단) & 언제(가격) - 수도권과 지방 모두 가격이 ‘싼 시기’ → 모든 아파트가 싼 것은 아님 => 잘 골라내기가 중요!
‘가격이 비싼 것 보다는, 고점 대비 하락한 것들을 우선적으로 검토!’
[내집 마련이 목적이라면?]
- 살 수 있는 예산안에서 가능한 가장 좋은 것 부터 보세요.
- 지금 가격이 전고점에 달했거나 이를 넘어선 것은 조금 조심해야 함
- 기다리는게 낫지 않을까? 생각할 수 있지만
=> 내집마련은 타이밍보다는, 필요할 때, 가장 적합한 것을 취득하고 오랜 시간을 보내겠다는 마음이 더 중요함
[투자가 목적이라면?]
- 내집마련과 조금 다름 → ‘돈의 효율’이 중요하기 때문
- ‘무엇’과 ‘언제’를 둘 다 잘보아야 함 & 투자되는 ‘자본금’도 잘 고려해야 함
=> 지역과 단지의 가치를 정확히 파악하고, 단지의 가격이 싸고, 적정한 투자금이 든다면?
=> 용기 내서 행동!! - 투자가 어려운 이유는, 가장 수익이 좋았던 것들의 공통점은 극도의 비관론 속에 사람들의 외면을 받은 곳들이라는 것!
“좋은 가격과 나쁜 가격"에 초점을 맞추고 남들과 반대로 가는 용기를 실천하자!
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