늦은 1호기 복기글

반짝반짝 빛나는 ⭐스텔라78입니다.

등기 78개 칠때까지 GOGO!!

지난 10월 기나긴 1호기의 여정을 마무리 하는 전세금을 받았습니다. 

나 1호기 하나봐!! 라는 기쁨만 가득하던 계약 당시는 벌써 한참전의 기억이 됐지만~

늦게나마 1호기 복기글을 작성해 보려 합니다.

(8월말에  복기글 거의 다 쓰고 저장 버튼 잘못 눌렀다가 홀랑 날려먹었음ㅠㅠ 아……)

부린이 중의 부린이 부동산 투자 입문하다.

2021년 주식시장도 최고점을 찍고 부동산도 최고점을 찍으면서 

포모증후군 이라는 말이 유행어 처럼 돌면서

투자에 관심이 없으면 안될 것 같은 분위기를 타고

주식사장에 슬~쩍 관심을 갖게 되면서 알고리즘으로 알게된 월부….

유튜브 눈팅만 몇달을 하다가  

2023년 3년 열기 강의를 시작으로 투자활동을 시작합니다.( 투자활동…말이 넘 거창하다..ㅋㅋ)

너바나님이 강의에서 1년 뒤 동료들 중 10%정도만 남아 있다란 말씀에 
그 10%안에 꼭 들겠다라는 다짐을 하고 

이후 한달에 하나씩 꾸준히 앞마당을 만들었습니다. 

지금 생각해보면, 아무것도 모르고 하라는 대로 그냥 했던 이시간들이 쌓이고 쌓여서 

1호기를 하는데 가장 큰 밑거름이 된게 아닌가 생각이 듭니다. 

2024년 목표설정 - 1호기  투자 한다!!

첫번째 앞마당  동안구 (현재는 기억에 없음..다시ㅠㅠㅠ)를 시작으로 수도권 앞마당을 3개쯤 만들다가

소액투자가 가능하다는 지방으로 임장지 변경을 했습니다. 
(이때 계속 수도권을 계속 봤으면 실제 투자금과 갭이 커서 흥미를 잃었을 듯…)

‘정수리 온도 100도’

지방 첫 임장..8월..인증샷 제목이 아직도 기억에 날 만큼 더웠던~

내가 이곳에 깃발을 꼽게 될거란 걸 그때는 몰랐는데. 

2023년 하반기 주변 동료들의 1호기 소식이 하나둘씩 들려오면서..나도 1호기 하고 싶다…해야한다!

100만 광역시를 시작으로 규모가 작은 중소도시로…
내 투자금으로 투자 가능한지역을 찾아

새벽기차를 타고 열심히 다녔습니다.

이때까지는 앞마당을 습관적으로 만들었던거 같습니다. 

투자를 위한 앞마당 보다는 한달에 하나씩 해야 하는 과제를 하는 느낌으로..

2024년 새해를 시작하면서 

[1호기 한다]  목표설정!! 확언!!!

1호기를 하고 싶은 마음이 간절했습니다. 

어떻게 하면 1호기를 할 수 있을까?? 

고민을 하다가 선배님들에게 해답이 있지 않을까??

10억 달성기를 시작으로 투자경험담 칼럼을 읽기 시작했습니다..

(저 같이 실전반 경험없고, 도움을 요청할 곳이 없는 투자자에겐  보물창고 입니다. 너무 많은 도움을 받았습니다.) 

그리고 

내가 생각하는 1호기를 할수 있었던 1등 공신!!

타켓 시세트래킹을 시작했습니다. 

(습관적으로 하던 시세트래킹은 하다말다…눈에 잘 들어오지도 않고…이렇게는 안되겠다!)

앞마당 중에 투자가능한 단지들만 뽑아서

단지명 , 전고점, 전세가율, 매매/전세가 , 매매/전세 갯수만! 

지역당 한페이지에 딱 들어오게 파일을 정리하고 

매일,매주 시세트래킹을 하기 시작했습니다. 

하루에 한지역씩 시세정리하고 그날 1등 뽑고 (내 맘대로 ㅋㅋ)

주말에는 지역 1등 끼리 모아서 또 1등 뽑고 (이것도 내맘대로 ㅎㅎ)

파일을 정리하면서 가장 중점을 뒀던건..

눈에 딱 들어오게…지난주 1등 단지가 뭔지, 가격이 올랐는지, 내렸는지, 눈에 딱!!!! 들어오게!!!

누가 알려준 방법이 아니어서 이게 맞는 방법인지는 모르겠지만~

이렇게 매일매일 석달을 하다보니

3주 연속 1등 하는 단지가…오~~~~~ 

‘사장님~~’

전임을 했는데 뭔가 분위기가 몰랑몰랑… 이 느낌 뭐지..

알수 없는 이끌림….매임가자!!

드뎌 1호기 ..

시세트래킹의 가장 큰 약점은

후행지표라는 점..

3주간 1등이었다면, 이미 그 전부터 가격이 형성이 됐고, 더군다나 실거래가 찍혔다면~ 

전임을 했을 때는 찜한 단지는 시세를 딸 때 보다 이미 가격이 올라 있는 상태였습니다…

‘사장님…물건 볼 수 있나요?? 혹시 내고가 될까요??  실거래가 0.0억인데? '

‘가격 내고 안돼요…0.0억 물건 이제 없어요…그 가격 생각하고 올거면 오지마세요..교통비 아까워~’

찜한 단지는 예약조차 쉽지 않았습니다. 

그래도 싸다!! 

찜한 단지의 주변에 있는

초초신축 단지 , 준신축 단지, 선호하는 구축단지…

찜한 단지를 제외하고 근처의 단지들 매임 예약을 했습니다.

매임 GOGO!!

준신축 단지 (84) - 저평가 OK  투자금 OK  , but 올드한 기본 인테리어와 췌리~ 수리가 필요하다.

초초신축 단지 1 (84)- 저평가 OK ,  투자금 OVER , 도배 정도만

초초신축 단지 2 (59)- 저평가 SOSO ,  투자금 OK , 도배 정도만

(모든 단지들이 전세물건은 없거나 적어서  부사님들이 매수만 하면 전세는 쉽게 빠진다고 자신했음-절대 믿으면 안됨)

이렇게 예약한 단지들을 봤지만~~ 맘에 드는 단지가 없네…….

'초초신축 단지 2 (84)  물건 하나 볼래요??"

부사님이 제안을 하셔서 예약하지 않았던 집을 보았습니다.

싸이드동이어서 학교에서 멀기는 하지만 단지 상가와 버스 정류장이 바로  앞에 있고

남향, 13층 , 풀옵션…손 볼것도 없다..  

좋네~~~

BUT, 제 투자금을 벗어나는 물건이었습니다.

이번에는 투자가 어렵겠다라고 마음을 정하고

부사님께 인사를 하고 부동산을 나오려고 하는데..

사장님의 만류에 나오기가 쉽지 않았습니다…(부사님께 휘둘린 느낌 ㅠㅠ)

'초초신축 단지 2 (84) 얼마면 할껀데~~'

이 자리를 벗어나고 싶다..

이때 그동안 시세트래킹을 했던 걸 머리에 떠올리며 

‘사장님…O.O억이면 할게요… (호가 보다 -3000만원 빠진 가격 지름)'

(이때 직전 들었던 내마기강의에서 너나위님이 매소드연기로 ‘얼마 되나요?..아니면 다음에 올께요…’ 를 그대로 행동함..)

매수를 위한 협상이 아니라 자리를 벗어나기 위한 무모함으로 던진 가격이었습니다.

이미 호가를 한번 내린 가격이기때문에 

부사님이 안될꺼라 하시면서도 

집주인과 조율을 해주십니다. (스피커로 통화를 하셔서 다 들었음)

(솔직한 심정은 이 가격인데 협상이 되겠어??…집에 가고 싶어…ㅠㅠ)

결국은 제가 제안한 가격보다 높은 가격을 고수하셔서

그 자리를 벗어날 수 있었습니다.

혹시나 하는 마음에 등기부등본은 확인..

매도자의 급한 사정.
이사 날짜가 정해져 있고, 이 물건을 정리를 해야 이사가는 곳의 잔금을 칠 수 있다는 것, 대출이 있기 때문에 이사가는 곳의 대출이 쉽지 않을 거라는 것.

이 단지의 대부분이 조합원 물건이라 조합원 물건은 수익권이 아닌데 몇 안되는 일반분양자였고, 이미 꽤 수익이 난 상태라는 점.  

호가보다는 내고를 해줄 용이가 있다는 점, 

강의에서 얘기하는 그런 물건이 진짜 있네~

그래서 발품을 팔아야 하는구나… 

배움의 중요성을 다시 한번 깨닫고 아쉬움을 남기고 매임을 마무리 했습니다.

내가 판단한 이지역의 저평가 여부가 맞는지?

맞다면 매물털기 해보자!

라는 마음으로

월요일 저녁 8시30분 매물코칭 신청을 했습니다.

2번째 매물 코칭 신청이어서 첫번째 보다는 좀 더 수월하게 시트를 작성하고 

매수를 생각했던게 아니라서 별 생각없이 일상을 보냈습니다.

근무중에 걸려온 부사님의 전화!  
퇴근후 전화드리겠다고 답장을 했더니 날아온 문자!!

집주인이 매수가 안되면 현 전세시세보다 낮게 가격을 낮춰서 전세를 내놓으려고 한다는 내용..

두근두근!! 뭔가 홀린 듯한 느낌이 들기 시작합니다.

6시 칼퇴를 하고 부사님께 전화를 드렸더니

매수할 생각이 있느냐…이거 진짜 싸다!! 폭풍같은 설득을 하시는데..다행히 정신을 부여잡고 

제가 제안했던 가격을 고수하고 그 가격이면 하겠다고 말씀을 드렸습니다.
 

(매임을 하고 집에 와서 

해당단지의 과거 실거래가 확인, 주변 단지 실거래가 호가 확인, 

투자 범위안에 드는 앞마당 시세트래킹한 단지들의 실거래,호가 확인. 

다시 가격 비교….
제시했던 가격이면 싸다!!  

이 가격이면 FULL이긴 하지만 투자금 범위에도 들어온다.
매코전에 나름의 결론을 내고 매코를 기다림)

정확히 40분후 (매코 한시간전)

부사님은 제안한 가격으로 설득했다!! 며 전화가 오셨습니다..
(제시 가격 설득 조건  - 매도자 중도금 9천만원 요구, 한달후 공실, 잔금은 3달 반뒤)

집주인에게 40분동안 폭풍설득이 상상이 가면서

그 폭풍설득은 제 몫이 됐습니다.

정신을 다시 부여 잡고, 집에 가서 상의를 하고  전화를 하겠다고 하고 전화를 끊었습니다. 

두근두근…..

매물코칭은 셔츠님과 함께~

매임 했던 상황..갑작스런 변화된 현재 상황.

저평가라고 판단했던 이유. 

비교했던 단지들. 

FULL 투입되는 투자금… 

앞으로의 계획에 대한 조언.

한시간의 통화를 하고

‘스텔라님…1호기 축하드립니다.!!!!’

셔츠님의 축하를 받고 

매수 결정을 했습니다.

1호기 했다!!!!!!

이 순간!! 기쁨과 환희!!

우주의 기운이 나에게 오는구나!!

앞으로의 여정이 어떤지를 이 때는 몰랐습니다.

<<잘한점>>

1. 투자를 했다는점.
2. 꾸준히 시세트래킹 한점.

<<아쉬운점>>

1. 위 내용에서 없듯이 매물털기 과정을 하지 않은건…많이 아쉬움 (저평가는 확신함)

2. 분명 일잘러 부사님을 만났지만 너무 부사님께 휘둘려서 주도권을 내가 가지지 못한 점.

    

    

매수가 가장 쉬웠어요…이건 팩트다.

아무런 특약 제안도 없이 계약서 쓰러 GOGO. (아무것도 몰라요~~)

다행히 일잘러 사장님께서 

특약들을 정리해 주셔서  계약은 일사천리로 진행됐습니다.

(계약시 주의 할 점들은 칼럼을 통해 미리 준비함..예를 들어 이체금 상향조정 같은~)

매임을 할 당시…거실 전체에 두꺼운 매트가 깔려 있던게 생각이 나서 

‘매트 때문에 거실 바닥상태를 확인을 못했어요…’

‘통화 했는데.. 이사 오자마자 매트 깔아서 바닥 그대로래요…..’

찜찜했던 부분까지 확인!! (이렇게 말로만 확인하면 안됩니다..!!)

‘지난주에 지역 방송에 외지인 투자자들이 많이 들어왔다고 뉴스에 나왔어요..이제는 투자하기에 넘 올랐어…잘샀어...’

부사님과 서로 축하와 감사를 나누면서 전세 잘 부탁한다는 말을 남기고 계약을 마무리 했습니다. 

(2주동안 전세 안나가면 다른 부동산에 내놓을께요~~ 이말을 했어야…지!!!  -  아무것도 몰라요~~)

이때 전세 갯수 ‘1’

(최근 전세 실거래가보다 +3,000만원 높은 전세매물이 나옴, 
동일 가격으로 전세 내놓음(경쟁물건보다 물건 상태 좋음) -욕심에 눈이 멀어 첫 단추를 잘못 끼우기 시작함…ㅠㅠ

점점 기온이 올라오고 더워지기 시작하면서

그 뉴스에서 나왔던~  
외지인들의 투자물건들의 전세들이 하나씩 나오기 시작합니다. 

어느새 전세물건들이 ‘1’  → ‘9’ 로 늘어나 있었습니다. (경쟁 단지의 전세 물건들도 늘어납니다.)

이때까지도 심각성을 느끼지 못했습니다.

매도자와 약속한 중도금 지급일.

매도자는 이사를 하고 공실이됩니다. 공실이니깐 전세도 곧 나가겠지. 

그날 공실이 된 집을 어느 세입자가 보고 갔는데…집이 더…럽다고!!! 

이게 무슨 청천벽력 같은 소리인지!!!!

가구가 나가고 나니 벽지가 훼손 된곳이 있다고!!!!

매트를 들어 냈더니 손상된 마루바닥이 몇장 있다고!!!!!!!!

이사를 하고 나갔더니..집이 지저분하다고!!

부사님께서 이사 후 몇장의 사진을 찍어서 보내주셨고

배운대로 1등을 만들어야해!!

바로 입주청소 진행하고 부분 도배 하고 마루는 AS 신청하고 

생각 못한 추가금이 들어갔습니다. 

(주변에 전세물건들이 갑자기 늘어나면서 입주청소가 완료된 공실 물건들이 이미 있었음)

그 세입자는 충격의 말만 남기고 계약까지는 이뤄지지 못했습니다.

이때 까지 전세 빼기 2달전이 왜 빨간 불인지 인지 하지 못했습니다. 

아직 시간이 남았으니~~ 정신을 못차리고 있었습니다.

점점 날짜가 지나고

가격을 처음 전세가 보다 -2,000만원 내립니다.

또 날짜가 지나고

주위 부동산에 물건을 뿌리기 시작했습니다. (늦은 대응이 아쉽습니다.)

근데….내가 하는 행동을 그대로 하는 물건들이 눈에 들어옵니다.. (월부인??ㅠㅠ)

또, 늦었지만 

정신을 차리고 주변 단지 전세 트래킹을 하기 시작했습니다.

가격,상태 (타입, 층, 에어컨여부, 공실 여부 등등)를 파일로 정리하고

매일매일 들어가서 전세가 나갔는지? 가격을 내렸는지? 조건을 바꿨는지?? 확인을 했습니다.
(몇 개 안되는 물건이지만 보이지 않는 눈치싸움이 치열했음. 갑자기 가격이 내려져 있거나, 에어컨 없던 집에 설치로 조건이 변경돼 있거나, 갑자기 입주청소가 돼 있거나)

아실에 들어가서 경쟁물건들의 매수가도 확인해 보고, 전세가 내고 폭 정도도 가늠해 봤습니다. 

몇몇 보고간 세입자들이 거래가 안된 이유를 들어보면

‘판상형만 보여달라’ (B타입-타워형임 /  해당 단지는 70%가 B타입 타워형이고, 30% 정도만 A타입 판상형임 - 매임 할때 판상형은 해가 잘 안 들어와서 해 잘드는 타워형/남향이 좋다고 판단했음. 남향보다 판상형 선호가 높다는걸 몰랐음 ㅠㅠ)

‘붙박이장이 너무 커요’ (붙박이장은 호불호가 있을 수 있음)

생각지도 못했던 내 물건의 단점들을 확인했습니다. 

날이 점점 더워지면서 

전세를 찾는 사람마저 없습니다. 

폭염과 방학, 휴가철….생각조차 못했던 비수기!!

비수기에 접어들고 잔금일이 가까워 지면서 

진짜 내 물건의 가치를 보게 됐습니다.

이때 전세 갯수 ‘5’ (적정가격의 판상형은 소진되고 B타입과 비싼 A타입만 남아 있음)

한편으론 잔금 준비할 마음을 먹고 

전세 세팅의 마지막 기회라는 생각으로 

목요일 저녁 단지 주변의 몇 부동산에만 

호가를  -1,000만원 내리고, 진짜 계약 의사가 있다면 천만원 더 내고 의사가 있다고 연락을 드렸습니다. 

토요일!

어느 세입자 한분이 집을 보고 

애완견 키워도 되느냐…당연히 됩니다!!! 

입주를 9월5일에 해도 되느냐…당연히 됩니다..(잔금일 8/30 - 부사님께서 매도인 설득해 주시기로)

너무 맘에 든다.

드뎌 계약이 되나???

일요일이 지나고 월요일에도 연락이 없으셔서 부사님께 전활를 드렸더니

가격이 비싸서 부사님께선 보여주지 않았던 집을,
일요일에 가격을 갑자기 내려서 다른 부동산에서 그 집을 보고 계약하셨다는!!!!!

아…………….. (너!! 누구야!!!!!!!!)

비수기에 다급한 집주인끼리의 물밑 경쟁이 심했습니다.

네이버 부동산에는 올리지 않았지만

부사님께 따로 호가보다도 내고 의사를 비쳤고

수수료 비용 2배 제안은 저 뿐만이 아니었습니다.

수요의 중요성을 뼈져리게 느꼈습니다.

정말 찾는 이가 이렇게 없을 줄이야!!

잔금 2달전을 넘긴 상태라 

잔금 준비를 합니다.

대출금액과 이자율,  중도상환수수료 확인

1. 은행대출
   거주 지역 은행을 방문해서 대출 상담을 신청했더니.
   해당 아파트 지역 은행을 방문을 해야 한다고 …아차!! 
   전화로 대략적인 내용 파악하고 대출금액과 이자율과 중도상환수수료 확인..
   은행은 중도상환 수수료가 대출금 100%에서 책정- CHECK!!
2. 카카오뱅크 대출
   중도상환수수료 없음. 단, 무주택만 해당됨…아차!!!!! (0호기 있음)

3. 보험사대출
   매매계약 부사님께 추천 받은 한화생명과 인터넷 검색으로 삼성화재, 동부화재
   보험사는 중도상환 수수료 대출금 50%에서 책정-OK
   이중 가장 이자율, 중도상환 수수료 저렴한 보험사 PICK → 대출진행

   (월 이자보다 중도상환수수료가 적게 드는 쪽을 선택했음) 

대출을 신청하는 사이

이미 내린 전세가에 -1000만원 내고를 요청하는 전세입자가 나타납니다.

잔금 준비도 됐고, 비수기도 끝나가고, 경쟁 물건들도 다 나가고 

이제는 확실한 1등 물건이다!! 

(하지만 세입자 입장에서는 눈을 낮추면 충분한 대안이 있다고 생각됨)

라는 생각이 들어서 제안을 거절할까도 고민했지만~

긴 전세 세팅 기간동안 

불안한 마음이  일상생활까지 영향을 미친 상태라 더 이상 일상생활에 영향이 있으면 안된다라고 판단해서

세입자가 요청한 가격에 계약을 진행했습니다. 

계약후 두달 후 이사를 하기로…

왜 잔금 2달전에 빨간불인지…이때 정!확!히! 알았습니다. 

두둥~ 
8월 30일.. 매매 잔금과 전세 계약서를 쓰는 날….

대출 신청을 하고 전세를 맞추는라 세상이 어찌 돌아가는 줄 몰랐는데…

그사이 세상은 대출로 들썩들썩..

전세입자 분이 전세대출을 받아야 하는데, 갑자기 은행에서 대출을 막는 통에 

여기저기 대출이 힘겨웠다는 말씀을…  한귀로 듣고 한귀로 흘렸습니다.

전세계약이 조금이라도 늦었다면 

지금과는 또다른 고민을 했을 수도 있었다는 

안도감을 

이후에 알게 됐습니다.

대출때문에 계약이 미뤄지거나 힘들게 됐다는 얘기들이

뉴스 뿐만이 아니고 월부내에서도 큰 이슈가 됐습니다.

아쉬운 선택인 줄 알았지만, 굿 타이밍이었다는~~~

이렇게 장장 5개월 간의 1호기 여정을 마쳤습니다. 

<<잘한점>>

1. 전세 과정은 잘한거 하나도 없음…

    

<<아쉬운점>>

1. 전세가에 욕심을 부린 점. 
2. 전세빼기 과정/ 시기를  인지하지 못한 점. 그에 따른 몇 박자 늦은 대응.
   -매매 계약후 전세 뿌리기 늦은 대응
   -애매한 1등 유지. 확실하게 가격 매리트를 주지 못함. 
3.  행동하기 보단 운을 기다린 점. 
4. 매매 계약시 특약을 준비 안한 점. (일잘러 부사님 만날걸 행운으로 생각해야 함…행운이 반복되지 않아!!)
5. 매임때 확인 못한 찜찜한 부분을 구두로만 확인 한점. 특약기재해서 리스크 줄일 수 있는 부분을 놓침.

1호기 를 마무리 하며

1호기를 계약을 하고 직후 복기글을 썼다면 들뜬 마음의 샤방샤방한 글이 됐을텐데..

다 정리된 후의 글을 쓰려고 보니 주저리주저리 내용도 길어지고

반성과 아쉬움이 남는 글을 쓰게 됩니다.

따뜻한 봄에 1호기 계약을 하고 느꼈던 기쁨과 환희…

전세를 빼는 과정에서 느꼈던 일상생활을 잠식했던 불안과 초조…

1호기 목표 달성후 느꼈던 꽤나 오래 지속된 허탈함. 

그리고 길을 헤매고 있는 지금…

바로 며칠전에 통장에 몇억이 되는 금액이 전세금으로 들어왔습니다..
바로 대출금 상환을 해서 그야말로 스쳐지나 갔습니다.

[결과적으로 낮은 전세금으로 예상보다 투자금이 더 많이 들어감.
취득세,대출금이자, 중도상환 수수료, 예상치 못한 인테리어 비용, 공실의 관리비 (대략 천만원 정도 들어감)
매매가 - 전세가 = 투자금 --→ 절대 아님]

목표했던 1호기 등기가 손에 있습니다.

1호기를 하는 다섯달 동안 등락이 심한 희노애락을 경험했지만

지금은 그 어떤 변화도 없습니다.

그래서 느끼는게…

투자가 이벤트가 되면 안되겠다라는 생각이 듭니다.

일상생활에 영향을 줄 만큼 심한 희노애락을 또 다시 느낀다면 이걸 반복하기 쉽지 않겠다라는 생각이 들었습니다.

이벤트가 아니라 스며들듯이.. 일상적으로,자연스럽게 해야 오래 지속할수 있는 일이 아닐까 라는 생각을 합니다.

11월 지기 강의를 기다리면서 

1호기 복기들을 쓰면서

새로운 목표를 설정하고 앞으로의 계획을 다짐해 봅니다.

2025년 저축 열심히 해서 5천만원 이하 소액으로 2호기 투자한다!!

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