[키샤아] 4,500만원으로 중소도시에 뿌린 씨앗이 서울 한 개구 대장 아파트까지 이어졌습니다

안녕하세요,

자영업 투자자 키샤아입니다

2025년에 정말 좋은 튜터님들+ 동료들 덕분에 

중소도시 매도 후 서울 투자까지 이어졌던 

제 투자 후기를 남겨보려고 합니다

(벌써 1년이 지났네요)

그리고 서울 실거주 또는 비규제지역 투자를 하시는 분들에게 도움이 되길 바라며

제가 투자했던 방법까지 최대한 진솔하게 써서 공유해볼게요

1. 내가 투자를 시작한 계기

저는 2017년 20대 때부터 자영업을 시작했습니다
2019년부터 자영업이 어느 정도 자리를 잡게 되면서

어머님께 일을 그만하셔도 될 거 같다고 이야기를 하고 어머니를 은퇴?? 비슷하게 쉬게 해드렸습니다

비교적 어린 나이에 자영업을 시작해서 어느 정도 돈을 모은 후에

한번도 아파트에 살아본 적이 없던 저는 2022년(불장)에 어머니께 경기도 신축 아파트를 선물로 사드렸습니다

아파트를 사면서 받은 주담대+어머님께 드리는 생활비+코로나가 겹치면서

아 이대로 가면 망할 수도 있겠다는 생각과 

고점에 산 아파트가 하락장이 되어 한 순간에 내려가는 걸 보면서

허탈한 마음에 공부를 해야겠다고 마음을 먹고 22년 3월 월부에 입성했습니다

2. 벽을 깨기 위한 과정

25년 4월 지투실전반을 하고 있던 와중에 우도롱 튜터님을 만나게 되었습니다

저는 그때까지 지방 다주택이었고 투자금도 없던 상황이라서 아예 서울 투자는 생각도 하지 못하고 있었습니다

하지만 그때 우도롱 튜터님이 오프라인 모임 중 저희들의 질문에 답변을 해주시면서 

지금 서울에서 싼 지역들은 어떤 지역들인지 알려주시고, 

잔금을 길게 빼는 것도 하나의 방법이라는 말씀을 해주셨습니다

튜터님의 말씀을 통해 어쩌면 나에게도 서울 투자의 기회가 있지 않을까? 라는 생각을 하게 되었습니다. 

그 후 25년 5월 실전반을 하면서 그뤠잇 튜터님을 만나게 됩니다

그뤠잇 튜터님은 서울의 거의 모든 지역이 앞마당이었고 마침 저희가 2급지 임장지를 배정 받은 상황이라

아낌없이 저희에게 인사이트를 나눠주셨습니다

(정말 매주 가능하면 오프 모임을 하면서 인사이트를 주시고, 통화도 정말 자주 했습니다 / 제가 유독 많이 물어보고 집요했습니다…죄송합니다 튜터님…)

튜터님 덕분에 지방 앞마당이 95%였던 제가 서울에 대한 인사이트를 많이 얻을 수 있었습니다

(당시 제 지방 앞마당입니다, 지방을 광적으로 좋아했네요…)

3. 중소도시 매도 + 서울 투자 과정

제가 투자한 지방 물건 중 가장 큰 수익이 난 단지가 25년 12월이 되어야 2년을 채울 수 있는 상황이었습니다
서울 앞마당을 넓히면서 지방 물건을 매도하던 도중 운명의 매수자를 만날 수 있었습니다

4월부터 바로 매도를 준비하면서 잔금일까지 8개월이 남은 상황이지만

대신 시세보다 3,000만원 싸게 해주겠다는 확실한 메리트를 주고 계약금을 받았습니다

(그렇게 매도해도 수익률이 170%인 상황이었고, 내가 갈아탔을 때를 생각한다면 

더 올랐을 때 파는 것보다 서울 등기를 치는 게 훨씬 더 큰 이득이라고 판단했습니다)

서울 단지들을 전수조사 해보니 등기를 치려면 25년 시점 기준 최소한 3억은 있어야 한다고 판단을 했습니다

매도 잔금+ 대출을 통해서 일단 투자금을 확보했습니다

욕심인 줄 알지만 지방에서 5주택을 하면서 투자금이 벌어진 단지들(예를 들면 지방 대장 단지)을 매-전 차를 좁히면서 투자해본 경험이 있었기에 서울에서도 아직 상승 바람이 엄청 강하게 온 곳이 아니라면 투자가 가능하겠다고 

스스로 가스라이팅 후 2급지부터 다니기 시작했습니다

성동구에서는 이미 물건이 주마다 5,000만 원 씩 올라가기 시작했고,

광진구에서는 투자금 5억 정도가 필요한 상황이었습니다. 

운 좋게 협상을 통해 가장 마음에 들었던 단지를 최종 투자금 3.5억까지 좁혔지만 

한 주 한 주 지날수록 계속 가격이 상승하고 있다는 걸 느낀 매도자+부사님이 

기어코 마지막에 계좌를 안 주는 경험을 하게 되었습니다

이때 아쉬운 마음에 3급지 임장을 하던 중 

강의에서 너바나님과 너나위님께서 지금 아무도 4,5급지에 관심 없는데 봐야 하는 타이밍이라는 말씀에

저도 여기서 빠르게 급지를 한번 더 내려가야 협상이 되겠다고 생각을 했고

제가 원래 앞마당이던 곳들에 전임을 돌리고 물건 상태들을 파악했습니다

A 단지는 대장이지만 아직 완전 상승 바람이 오지 않은 상태였고 조금씩 올라가고 있었습니다

제가 이미 전임+매임을 여러 번 한 단지여서 동 및 타입에 대한 선호도를 잘 알고 있는 상황이었고 

현재 제가 가진 투자금으로는 물론 모자라지만 할 수 있다면 베스트라고 판단했습니다

그래서 그 단지에 매임을 가기 전에

📌현재 다시 한번 제 상황을 점검하면서 내가 무엇을 해야 이 단지를 살 수 있을까를 고민했습니다

-내 상황 
가용자금= 3억 / A단지 투자금= 4.5억

-반드시 해야만 하는 행동 + 전략

1. 전임-매임을 통해서 급한 매도자를 찾아낸다, 대신 매수 잔금 기간 8개월을 확보해야 한다

2. 21년 말~22년 초 사이 불장에 전세를 높게 낀 세입자 리스트 + 현금 세입자 물건 확보하기

3. 매도자+세입자한테 내가 줄 수 있는 건 무엇인지 고민하고 협상 전략 세우기

4. A단지에 나와있는 모든 물건 등기부등본 떼서 미리 정보 확보하기

5. 멘탈 유지하기(어차피 좋은 단지 투자금은 늘 모자른다, 될 때까지 해보자)

그렇게 준비를 하고 매물 임장 및 물건 털기 중 제가 원하는 조건에 딱 부합하는 물건을 만났습니다

매도자는 1급지+2급지에 아파트가 이미 있고 세금+자녀들 재산 문제로 인해서 정리해야 하는 상황

세입자는 현금 세입자이며, 재개발 단지를 가지고 있고 현금 보유가 꽤 있는 상황(부사님에게 들어서 알았습니다)

그 물건을 본 후에 바로 부동산에 가서 5시간동안 협상을 했습니다

매도자한테는 매매가를 깎아야 했으며, 세입자에게는 전세가를 1억정도 높게 받아야 하는 상황이었습니다

매도자한테는 지금 바로 가계약금 넣을테니 가격 협상을 하면서 잔금 기간을 부탁하고

세입자한테는 2년치 이자를 줄테니 혹시 가능한 지를 물어봤습니다

부사님도 제 투자금+상황을 듣고 말도 안된다고 하셨지만 제가 이렇게 다 대본처럼 준비해왔으니 전달만 해달라고 부탁드렸습니다

그렇게 길고 긴 협상 끝에 그날 바로 현장에서 가계약금을 넣을 수 있었습니다

사실 운이 좋았습니다, 

왜냐하면 제가 등기를 늦게 받아야 하는 부분이 25년 당시 큰 약점이라서 대부분 8개월 후에 잔금이라는 말만 꺼내도 안된다고 하는 곳이 태반이었습니다

이런 모든 상황에 맞는 물건과 제가 원하는 대로 내용을 전달해줄 수 있는 부사님까지 만나는건 진짜 운입니다

그래도 노력을 했기에 운이 닿았다고 생각합니다

4. 투자 이후 느낀 점(다음 투자에 적용할 점)

투자 이후 서울-수도권 앞마당을 넓히면서 정말 아쉬운 점이 많았습니다

그때 투자 시기로 돌아가 보면 분당에서도, 동작구에서도 특정 단지들은 기회를 주었고 (물론 협상을 해서 가격을 좁혀야만 했습니다) 더 많이 오른 것을 볼 수 있었습니다

정말 제대로 된 앞마당이 많을 수록 투자를 잘할 수 밖에 없구나, 앞마당을 계속 넓혀야겠다고 생각이 들었습니다

또한 왜 멘토-튜터님들이 더 좋은 단지부터 보라고 하시는지, 

투자금이 넘어가도 꼭 확인하라고 하시는 지를 배울 수 있었습니다

다음번 서울-수도권 투자를 하게 된다면 현재는 투자금이 훨씬 더 많이 들지만, 그래도 가치 대비 저평가인지, 내가 놓친 앞마당은 없는 지를 더 확인하면서 투자를 이어나가 보겠습니다

5. 다음 나의 투자, 갈아타기 목표

26년에는 제가 투자했던 지방 물건들 중 보합 혹은 마이너스 구간인 단지들이 있기에, 그 물건들에 대한 방어를 하면서 지내야 하는 시기입니다

그래도 지방에서 운이 좋게 버티고 수익 구간이 온다면 그때는 경기도 + 지방 단지 물건들을 합쳐서 더 좋은 단지로 갈아 끼울지 또는 서울 단지까지 합쳐서 매도해서 더 높은 상급지로 갈지를 그 시기별 상황에 맞게 대처해보겠습니다

나중에 더 좋은 단지들을 투자하기 위해서 서울-수도권 앞마당을 지속적으로 넓히고 투자를 이어가보겠습니다

6. 나에게+고마운 분들에게 하고 싶은 말

우도롱님 : 도롱님을 튜터로 만나서 잔금 기간을 길게 하라는 방법과 그동안 자실을 오래해서 임보 결론이 저만 보기 편하고 머릿속에 있었는데 , 이걸 구체화해서 타인도 보기 편한 임보 및 투자 인사이트까지 이어질 수 있었습니다

그뤠잇님: 잇님을 튜터로 안 만났다면 아마 절대 투자하지 못했을 거라 생각합니다. 제가 지방투자만 하고 서울 앞마당이 부족했는데 그때마다 비교평가부터 튜터님 인사이트를 정말 매번 아낌없이 주셔서 진심으로 감사합니다

숨유지님: 유지님이 월학+에이스반 하면서 배웠던 인사이트를, 제가 힘들다고 징징대고 전화하면 늘 아낌없이 알려주고 유지님 매도타이밍 안 봤으면 저도 아직까지 못했을 거라 생각합니다 감사합니다, 덕분에 갈아타기 성공했습니다

한긍정님: 처음 지투 실전에서 만났을 때 서울 1호기 하시고 오셔서 지방 잘 모른다고 겸손하게 이야기해주셨는데, 제가 서울에서 어려움을 겪고 물어보면 아는 선에서 같이 공유해주시고 제가 투자 성공했다고 전화했을 때 자기 일처럼 기뻐해주셔서 정말 감사합니다

실전 31기 6조 동료분들: 삼도조장님부터 부율님, 랄라님 등 서울에 몰랐던 부분을 동료분들이 많이 채워줘서 배울 수 있는 계기가 되었습니다, 감사합니다

야수와아이들: 지투실전-실전반이 끝나고 투자를 위해서 자실을 했는데 한 여름에 다같이 고생해준 동료 분들 덕에 투자할 수 있었습니다 감사합니다

(가계약 협상 당일 운전하고 배려해준 구삼님, 협상 다하고 또 밤 임장하러 가는 길에 모여서 축하해준 후랑이님-어스님, 한여름 언덕에서 멘탈 나가도 일단 따라와준 사나님 모두 동료분들 덕분입니다)
 

투자가 성공했을 때 정말 자기 일처럼 기뻐해준 동료분들 제가 더 감사합니다💕

짝꿍

같은 투자자로 지내다 저는 투자자로 / 짝꿍은 내무부장관으로 역할 분담하면서 투자자로써 하고 싶은 부분도 있을테고, 집안일이 쉽지 않을텐데도 정말 묵묵히 다 해주고 투자에 집중할 수 있게 모든 환경을 배려해줘서 감사합니다 

그리고 내가 투자하겠다고 하면 언제든지 믿고 따라와줘서 고맙습니다

나에게

그리고 저는 사실 투자 성공 전까지 내가 가진 투자금으로 좋은 단지 사는 시기는 지나간건가, 

내가 왜 굳이 지방에서 다주택을 해서 이렇게 서울 올라가는 시장을 놓쳤을까 등 부정적인 생각들이 

서울에서 협상이 안될 때마다 마치 방어 작용처럼 튀어나왔습니다

그럴 때마다 정말 환경 안에서 좋은 튜터님+동료들이 에너지를 주고 할 수 있다고 응원해줘서 성공할 수 있었기 때문에

포기하지 않길 잘했다고 말해주고 싶습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

저도 더 도움이 되는 월부 동료가 되도록 노력하겠습니다💖