안녕하세요.
무적입니다.
월부학교 2강 김다랭 튜터님의 수강후기 입니다.
튜터님은 스스로 확신을 가지는 방법에 대해 강의를 해주셨습니다.
강의를 듣고 느낀점과 적용할 점 위주로 생각해보았습니다
좋은 곳에 투자하라는 의미
서울 임장을 다니다보면 신축, 역세권 등등 소위 말해 사람들이 좋아하는 단지들이 눈에 많이 들어옵니다
근데 막상 내가 가진 투자금을 할 수 있는 단지를 뽑아보면 이런 단지들 보다는
비역세권, 구축, 못난이, 애매한 친구들이 많이 나옵니다
"좋은 곳에 투자하세요! 의 의미는 어떤 단지가 되었든 투자 행위를 통해 돈을 벌 수 있는 곳에 하라는 의미입니다
상승폭은 다르지만 서울에서도 구축단지들도 시간차를 두고 가격이 상승합니다.
서울은 현재 오르지 않은 곳을 찾기가 힘듭니다.
추격매수 하지 말고 신축이든 구축단지들아든 그게 중요한게 아니라
가치 대비 가격이 싸서 향후 돈을 벌 수 있는 단지를 찾아 투자를 하라는 의미로 받아들여야겠습니다
규제
과거의 규제는 늘 반복되고 지금의 시장 모습은 과거에도 존재했습니다
현재는 규제로 투자환경이 전보다 안좋을 수도 있지만 영원한 건 없다고 생각됩니다.
1. 세 낀 물건 또는 주인전세 물건 매수
2. 주인전세 물건 매수 후 신규 임차인 구하기
3. 매수 잔금을 치른 후 신규 임차인 구하기
4. 대출이 필요없는 임차인 구하기
5. 매도인과 임차인 계약 체결(전세대출 실행) 후 매수 등
현재 주어진 환경과 규제 속에서 우리가 할 수 있는 방법을 찾아 해내는 것이 필요하다고 생각합니다
수도권 VS 지방
현재투자금으로는 수도권과 지방 중 어디?
늘 고민이 되는 이 질문들에 다랭 튜터님은 더 상세하게 설명해 주셨습니다.
임장과 임보의 과정에 집중하면서
수도권과 지방의 비교평가를 통해 스스로의 결론을 내려보는게 중요합니다
최대한 여러단지를 비교평가 할때 비슷한 조건으로 하여 비교평가해야합니다.
-가격, 연식, 평형, 위상 중 최대한 비슷한 조건으로 (최소 2개 동일)
-단지가 속한 생활권의 위상 및 해당 생활권 내 단지 선호도
-단지 내부 컨디션 및 주변 인프라
-매매전고점(가격 및 시기, 이상 거래 제외)
-해당 단지주변 예정된 공급
-내자산 포트폴리오에 적합한 지역의 물건인지
가격은 하나의 지표이나 왜곡된 가격이 많아서 전고점으로만 파악하기엔
위험할 수 있어 내가 현장에서 보고 느꼈던 것을 우선으로 믿어야합니다.
확신을 갖는 투자하는 법
1. 자산 현황을 확인(투자금, 대출가능 금액)
=>신용대출과 마통의 한도를 파악해 놓을 것
2. 투자금(현실적인 전세가, 수리비, 가격협상)
=>전세가는 단지내, 경쟁단지, 상위단지 전세가를 모두 체크해 현실적인 전세가를 파악해야 합니다.
=>수리비는 해당단지의 전세 경쟁 물건 수리 상태를 확인할 필요가 있습니다. 단지 내 인테리어 업체에 들어가서 수리비를 물어보면 좋습니다.
3. 매물털기
4. 비슷한 매매가의 비교단지 TOP5
5. 비슷한 투자금의 비교단지 TOP5
6. 리스크 대비 수익
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