[24.11] 푸독모 독서 후기 - 부의 인문학

독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부의 인문학

2. 저자 및 출판사: 우석 / openmind

3. 읽은 날짜: 10/24~11/4

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 철학은 어떻게 투자의 무기가 되는가]

#거인의 어깨에 올라서면 비로소 보이는 것들

(p28) 시장이 평가하지 못한 면을 볼 수 있는 안목은 어떻게 키워지는가? 비밀은 바로 남과 다른 해석 능력에 있다. 같은 정보를 가지고도 해석 능력이 달라야 한다. 남과 다르게 해석할 수 있는 능력은 어디에서 오나? 바로 독서에서 나온다. 특히 인문학은 시대를 거슬러 변하지 않는 인간의 본성과 돈의 흐름을 간파할 수 있는 통찰력을 길러준다. 사람이 살아가는 원리, 세상이 돌아가는 원리는 예나 지금이나 변함이 업기 때문이다.

#칼 포퍼 덕분에 세계적인 투자자가 된 조지 소로스

<‘사고의 틀’을 이해하기 위한 2가지 키워드>

(p31) 소로스의 ‘사고의 틀’을 이해하기 위해서는 두 가지 키워드를 알아야 한다. 바로 ‘오류성’과 ‘재귀성’이다. 오류성은 인간은 세상을 완전히, 정확히, 전부 이해할 수 없으며 부분적으로만 이해할 수 있기에 필연적으로 세상을 왜곡하여 보게 된다고 주장했다. 그는 경험적 진실조차 절대로 확신할 수 없다고 강조했다.

칼포퍼는 과학 법칙이나 진리에 대해 왜 이렇게 회의적이었을까? 그 이유는 인간이 세상을 바라보는 관점은 항상 부분적이고 왜곡되어 정확하지 않다고 보았기 때문이다. 바로 인간 인식의 ‘오류성’ 때문에 과학 법칙도 확실하지 않을 수 있다는 것이다. 투자와 관련해서 이해하기 쉽게 설명하자면, 금융시작에 참가한 투자자들의 믿음은 대체로 엉터리이며 착각이라는 것이다.

<오류성과 재귀성 때문에 거품이 생긴다>

(p33)재귀성이란 서로 영향을 주고받고 상호작용(피드백)을 한다는 말이다. 사람의 생각은 사건의 흐름에 영향을 미치고, 사건의 흐름은 다시 사람의 생각에 영향을 준다. 투자자의 생각과 시장(주가)은 서로 상호작용을 주고받는다는 것이 바로 소로스가 말하는 재귀성의 원리다.

<투자자들의 착각으로 만들어진 거품도 기회가 된다>

(p35) 내가 소로스에게서 배운 것 중에 하나는 내 판단과 상관없이 다른 투자자의 착각을 이용하여 수익을 내는 것이 더 현명한 투자법이라는 것이다.

<철학을 이용해 황금을 만든 투자자>

(p36) “시장에 추세가 보이고 투자자의 착각이 더해져 거품이 형성되는 초기 국면을 발견하면 나는 불에 기름을 붓듯 투자하여 추세를 강화시킨다.”

소로스는 시장 참가자들의 생각이 한쪽으로 과도하게 쏠렸을 때와 남들이 미처 보지 못한 인식의 허점을 이용하여 큰 돈을 벌었다. 그는 오류성 때문에 다른 투자자뿐만 아니라 자신도 틀릴 수 있음을 항상 인식하고 예상과 다른 반전을 활용하여 돈을 벌었다.

#멍거의 든든한 뒷배가 되어준 칸트의 철학

<칸트의 ‘순수이성비판’에서 배울 수 있는 것들>

(p40) 그러면 투자자인 우리는 칸트의 순수이성비판에서 무엇을 배울 수 있을까? 첫째, 인간을 포함한 모든 생명체는 자신이 가진 정신적 모형을 통해서 세상을 이해한다. 모든 생명체는 각자 자신의 정신적 모형으로 세상을 이해한다. 인간도 마찬가지다. 사람은 저마다 각자의 색안경(정신적 모형)을 쓰고 세상을 바라본다. 둘째, 세상을 이해하는 정신적 모형이 많으면 많을수록 세상을 더 정확하게 이해할 수 있다. 당신은 세상을 보는 정신적 모형(판단기준)을 몇 가지나 가지고 있는가? 하나만 가지고 있는 사람이 제일 위험한 사람이다. 망치만 든 사람은 세상 모든 게 못으로 보이기 때문이다.

<독서로 전방위적 정신적 격자모형을 구축한 찰리멍거>

(p43) “책을 읽지 않는데도 똑똑한 사람을 나는 복 적이 없다. 정말로 단 한 사람도 없다. 여러분은 워런 버핏과 내가 얼마나 많은 책을 읽는지 안다면 깜짝 놀랄 것이다.”

#데카르트 철학이 투자자에게 필요한 이유

<좌충우돌 경험에서 배우는 투자자들>

(p49) 진리에 이르는 길도, 올바른 투자법에 이르는 길도 데카르트의 연역법과 경험주의 철학자의 귀납법 둘 다 필요하고 도움이 된다. 결국 많이 읽고 많이 생각하고 많이 경험할수록 투자법을 더 빨리 깨우칠 수 있다는 얘기다.

#소크라테스 철학을 투자에 적용하는 가장 쉬운 방법

(p53)자신을 잘 알고 있는 사람은 무엇이 자신에게 적절한지를 알 수 있고, 자신이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분할 수 있어. 사람은 자기가 이해한 것을 함으로써 필요한 걸 구할 수 있고 성공도 누릴 수 있어. 또 사람은 자기가 이해하지 못한 것을 하지 않음으로써 실수를 저지르는 걸 피하고 불행을 피할 수 있지.

<나 자신을 알고 난 뒤에야 찾은 내게 맞는 투자법>

(p59) 나는 자신이 어떤 사람인지 먼저 깨닫고 난 뒤에야 나에게 맞는 투자법을 찾을 수 있었다. 소크라테스의 조언은 인생의 거의 모든 문제에 적용할 수 있다. 주식뿐만 아니라 부동산도 그렇고, 직업 선택도 그렇고, 사업 선택도 그렇고 인생도 그렇다. 열심히 노력만 한다고 성공하는 게 절대 아니다. 빨리 망할 뿐이다. 전략적 사고를 해야 한다. 전략적 사고의 출발점은 바로 자기 자신을 아는 것이다. 자신을 알아야 불필요한 인생의 슬픔과 불행을 피할 수 있다. 투자의 성공도 자기 자신을 아는 데서부터 출발한다. 소크라테스의 ‘너 자신을 알라’는 투자에서 성공하려면 반드시 명심해야 할 조언이다.

[Chapter2. 노예의 삶을 선택한 사람들]

#왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까?

<재정지출 확대 정책은 물가 상승을 초래한다>

(p65) 밀턴 프리드먼은 케인스와 달리 경제 영역에 대한 정부의 역할을 축소해야 한다고 주장했다. 정부 개입의 부작용과 단점을 강조하고 시장경제를 옹호했다. “가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다.”라는 말이 그의 주장을 대변한다.

<왜 진보정권 때 부동산 가격이 더 많이 오르는가?>

(p68) 노동자의 서민의 권익을 강조하는 진보정권이 집권했을 때 오히려 부동산과 주가가 많이 오른다. 실제로 우리나라에서는 김대중 대통령, 노무현 대통령 시절에 부동산과 주식이 더 많이 올랐다. 진보정권은 언제나 큰 정부를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다.

#지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다

<누군가는 먼저 부자가 되어야 한다>

(p83) 청교도들은 미국에 처음 도착했을 때 깊은 신앙심으로 공동 생산 공동 분배 방식으로 농사를 지었다. 신앙심이 깊었던 그들은 노약자, 병자, 어린이들은 농사의 노동에서 제외시켜 주는 선의를 베풀었다. 몇 년째 계속 흉년이 들어서 굶어 죽는 사람이 생기니까 마침내 지도자가 ‘올해부턴 각자도생’이라고 선언했다. 개인에게 땅을 나눠주고 각자 책임하에 농사를 지으라고 한 것이다. 그랬더니 그해부터 풍년이 들기 시작했다. 그래서 하나님께 추수한 곡물을 올리고 감사의 제를 올리게 된 게 추수가사절의 유래다.

#시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다

<시장경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라>

(p86) 시장은 어떻게 보상하는가? 보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다. 운이 작용하기도 한다. 시장은 기본적으로 수요 공급으로 작동한다. 도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다. 거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다.

<왜 사람들은 노예의 길을 선택하는가>

(p88) 사람들은 자유를 원한다고 하지만 실상은 자유로부터 도피한다. 국가나 구루나 종교로 도피한다. 그래서 노예의 길을 선택하는 것이다. 왜 그럴까? 왜 자유를 버리고 노예의 길을 선택할까? 자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이기 때문이다. 경쟁하기 싫고 노력하기도 싫고 책임지기도 싫은 미성숙한 대중이 쉽게 원하는 게 무엇일까? 이럴 때 달콤하게 등장하는 정치 세력은 파시스트나 공산주의 같은 전체주의자다. 이들은 대중에게 고민할 필요가 없다고 속삭인다. 그냥 모든 건 정부가 다 해준다고 약속한다. 그것도 공짜로 말이다. 그렇게 해서 불안한 대중은 자유로부터 도피해서 노예의 길을 선택하는 것이다. 노예의 길을 걷지 않으려면 대중이 자유를 받아들일 수 있을 만큼 성숙해야 한다. 어린애처럼 요구만 할 게 아니라 스스로 노력하고 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 아는 성숙함을 가져야 한다.

#도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다

<임대료 통제 정책의 부작용에 대한 경고>

(p92) “한 도시를 완벽하게 파괴하는 방법은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다.” 이런 부탁용을 충분히 확인한 요즘에야 임대료 통제 정책이 사라지는 추세다.

<시장경제와 사유재산이 필요한 이유>

(p93) 하이에크는 사유재산제도의 필요성에 대해 매우 강력하게 말했다. “사유재산제도만이 혁신할 수 있는 경제적 동기를 불어넣는다.” 부동산의 경우, 내 땅이어야 여기다 뭘 지을지, 어떻게 지을지 진지하게 고민하게 된다. 내 땅이어야 여기다 무슨 장사를 할지 고민하고 창의적인 아이디어를 내서 활용하게 된다. 내 땅이 아니면 그런 노력을 누가 하겠는가? 고민하는 것 자체가 투자인데 말이다.

#경제민주화는 경제 침체를 가져오는 첩경이다

<정치인이 인플레이션을 선택하는 이유>

(p96) 정치인은 실업률을 떨어뜨리기 위해서 정부 지출을 늘리는 방법을 주로 사용한다(케인스의 처방). 이런 처방은 반드시 인플레이션을 유발한다는 것이 하이에크의 주장이다.

지금 우리 정부는 정부 지출을 확대하고 복지 지출을 늘리고 예산을 팽창시키고 노동자의 최저임금을 올리는 정책을 펴고 있다. 이렇게 하면 인플레이션이 찾아오기 쉽다. 정치인이 인플레이션을 초래하는 경제 정책을 선택하는 이유는 당장의 인기를 먹고 살아야 하기 때문이다. 몇 년 뒤에 망한다고 해도 당장 인기를 끌고 당선되어야 하니까 인플레이션을 초래하는 정책을 선택한다.

<경제민주화가 경제 침체를 가져온다>

(p99) 하이에크는 경제민주화를 우려했다. 망하는 지름길이라고 경고했다. 경제민주화란 대체 무엇인가? 말 그대로, 경제를 민주주의 방식으로 운영한다는 것이다. 그러니까, 경제민주화라는 말은 경제활동, 경제정책을 다수결로 정해서 하겠다는 건데, 그렇게 하면 어떻게 될까?

자신의 소득이나 삶의 방식이 손해 보거나 파괴되지 않도록 정부에게 끈질기게 요구할 것이다. 따라서 경제문제 해결을 다수결에 의존하는 것이야말로 경제 침체를 만들어내는 비법이다. 장기적으로 볼 때 자유 시장경제가 계속 존재하기 위해서는 정치적으로 결정하는 경제문제의 범위를 제한해야 한다. – 하이에크 (자유헌정론)

자, 요약해보자. 하이에크는 정치인이 인기에 영합하기 때문에 인플레이션을 유발하는 선심성 재정지출 정책을 선호할 것이고, 노조는 사회정의란 명목으로 자신들의 이익을 챙기는 귀족 노조가 될 것이라고 예견했다. 경제민주화가 경제 침체를 가져오리란 하이에크의 이론은 현실 속에서 하나씩 이루어지고 있는 셈이다.

[Chapter3. 부동산 가격이 움직이는 메커니즘]

#서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다

<왜 세상은 평평해지지 않는 걸까?>

(P105) 왜 미국 IT 기업이나 바이오 기업은 비용이 싼 인도나 중국으로 옮겨가지 않는 것일까? 도대체 그 이유가 뭘까? 왜 세상이 평평해지지 않는 걸까? 엔리코 모레티에 의하면 세계회가 적용되는 분야가 있고 적용 안 되는 분야가 있다고 한다. 전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다.

<혁신 기업을 백업하는 3가지 뭉침의 힘>

(P105) 세계화에도 불구하고 비용의 논리를 따라 옮겨가지 못하는 산업이 있다. 그게 뭔가? 바로 혁신 산업이다. 혁신 산업은 어떤 산업을 말하는가? 자원보다 아이디어, 특허, 기술 같은 것이 더 중요한 산업을 말한다. 예를 들면, 인터넷, 바이오산업, 4차 산업, 첨단 기술 같은 산업 말이다. 혁신 산업은 ‘뭉침의 힘’이 작용하는 장소에서만 가능하기 때문이다. 나는 뭉침의 힘을 풍부한 인재, 지식 전파, 인프라 제공으로 나누어 설명한다.

첫째, 풍부한 인재가 있는 곳에서만 혁신 산업은 가능하다. 혁신 산업에서 제일 중요한 건 바로 사람이다. 둘째, 혁신적인 아이디어와 창조적인 아이디어는 역량 있는 인재들이 한데 모여 서로 자극을 주고 영향을 주고받을 때 더 잘 생겨난다. 셋째, 인프라가 잘 갖추어져 있어야 한다. 기업을 지원하는 벤처 캐피탈, 인터넷 및 통신, 최고 수준의 인프라가 구축되어 있는 곳이 아니면 어렵다. 반면에 일반 제조업 중심의 도시는 세계화 때문에 비용이 싼 곳으로 공장을 뺏기게 돼 쇠퇴한다.

<미국의 제조업 중심 도시가 몰락한 이유>

(P108) 기술혁신과 세계화가 IT, 바이오, 금융 같은 혁신 기업에 성장 요인으로 작용하는 메커니즘은 무엇일까? 이런 혁신 기업은 자신의 신제품, 신기술, 신약 등을 전 세계를 대상으로 팔 수 있기에 오히려 세계화의 이익을 볼 수 있다. 동부 해안에 자리한 금융회사도 마찬가지다. 새로운 금융 상품을 만들어서 전 세계에 내다 팔 수 있어 세계화의 이득을 보는 것이다.

<한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가>

(P110) 첫째, 제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다. 울산, 창원, 구미, 거제도, 군산. 둘째, 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다. 셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다. 낙후되고 경쟁력 없는 도시에 대규모 빌딩을 세우고 건설 붐을 일으켜서 살리려 하는 대신에 낙후된 도시의 주민들을 직접 도와주는 편이 효과적이라고 조언한다. 사람을 지원하는 방식으로 정책을 세워야지 지역을 지원하는 방식으로 지원 정책을 세워봐야 도시는 살아나지 못한다고 주장한다.

우리나라의 도시 간 불평등은 시간이 갈수록 심화될 것이다. 어떤 도시가 성장하고 어떤 도시가 쇠퇴할지 미리 알 수 있다면 재정적 불행을 피할 수 있을 것이다. 분명한 사실 하나는 바로 이것이다. 돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라!

#슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라

<슈퍼스타 도시 전성시대, 수혜자는 누구인가>

(P114) 왜 슈퍼스타 도시로 인재와 기업이 집중되는 것일까? 첫째, 기업이 자기의 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다. 기업의 운송비가 낮은 경우에는 여러 곳에서 분산 생산하는 것보다 한 곳에 집중해서 대량생산을 하면 생산 단가가 떨어져서 유리하고 또 여러 기업이 모여서 산업 단지를 만들면 중간재와 노동력을 구하기 쉬워서 더 유리해진다. 기업이 한곳에 뭉치면 이익이 생기기에 자연스럽게 산업 클러스터가 생긴다는 것이다. 둘째, 인재가 슈퍼스타 도시로 모인다는 것이다. 인재가 모이면 서로 자극을 주고받아서 더 좋은 아이디어와 기술이 생겨나고 혁신이 일어난다. 그리고 인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다. 외부 효과란 무엇인가? 외부 효과는 시작에서 돈을 매개로 사고팔고 하는 거래를 통해서 생기는 게 아니라 시장을 통하지 않고 그냥 공짜로 생기는 이득이나 손해를 말한다. 인적자본 외부 효과는 무엇일까? 말 그대로 인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다는 말이다. 인재가 슈퍼스타 도시로 몰리고, 이것이 슈퍼스타 도시에 인적자본 외부 효과를 낳고, 덕분에 슈퍼스타 도시의 주민은 다른 도시 주민보다 소득이 높아진다. 그러면 인재가 슈퍼스타 도시로 더욱더 몰리게 되는 연쇄반응이 나타난다.

<2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등했다>

(P117) 그렇다면 가장 중요한 것, 이 책에서 얻은 한국 부동산 투자에 적용할 수 있는 통찰은 무엇일까? 서울에 투자하라는 것이다. 한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이기 때문이다.

#어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰 것인가?

<도시의 성공 요인은 무엇인가>

(P120) 저자는 즐거운 도시가 번성한다고 말하고 있다. 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다는 것이다. 구체적으로 도시의 무엇이 사람을 즐겁게 하나? 저자는 음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다고 주장한다. 이런 것이 잘 갖추어진 도시가 흥하고 번성한다는 것이다.

<도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지>

(P123) 인재가 도시 경쟁력의 핵심이라면 인재가 가장 중요시하는 도시의 요소는 무엇인가? 그것은 바로 자녀 교육과 안전이다. 한국의 도시로 눈을 돌려서 생각해보자. 일자리가 풍부하고 음식, 패션, 엔터테인먼트와 예술을 즐기기 쉽고 짝을 만날 기회가 많은 도시는 어디인가? 거기다 자녀 교육을 시키기 좋고 안전한 동네는 어느 동네인가?

#비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다

(P134) 결국 당신이 얼마나 노력했느냐, 당신이 얼마나 고생했느냐, 그건 중요하지 않다. 상대방이 얼마나 만족했는지, 상대방이 얼마나 행복했는지, 이게 중요하다.

#사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다

(p138) 간단하게 결론만 말해보자. 리카도는 인구가 늘고 경작지가 늘어날수록 농업 자본가의 수입이 늘어나는 것보다 지주의 수입이 더 많이 늘어나며 농부(노동자)는 수입이 그냥 먹고 사는데 그친다고 말했다. 최종 승리자는 땅주인이라는 것이다. 인구가 늘어날수록 차액지대는 늘어나고 비옥한 땅 주인은 더 부자가 된다. 결국 인구가 늘어나는 곳에 비옥한 부동산을 사야 한다. 비옥한 땅은 어디일까? 중심지 땅이다. 우리나라에 인구가 늘어날 수 있고 중심지인 곳은 어디일까? 바로 서울이다. 또다시 기승전서울이다.

#부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다

<인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다>

(p148)애덤 스미스가 국부론에서 언급한 이기심에 대한 주장은 정말 유명하다. 그는 세상이 풍요로워지는 이유는 이타심 때문이 아니고 이기심 때문이라고 가르쳤다. 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만드는 엔진이다. 물론 애덤 스미스가 인간이 오직 이기심만으로 움직인다고는 말하지 않았다. 인간은 친절, 박애 정신, 동포애 같은 고귀한 심성도 가지고 있지만 이기적인 본능이 더 강력하고 지속적으로 인간에게 동기를 부여할 수 있다고 본 것이다. 그래서 애덤 스미스는 인간의 본능 중에 가장 강한 본능인 이기심이 사회 전체의 이익을 위해 잘 활용될 수 있도록 하는 것이 나라가 잘 사는 첩경이라고 본 것이다.

<국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지>

(p149) 지대에 대한 애덤 스미스의 생각을 정리해 보면 부동산 투자에 대한 힌트를 얻을 수 있다. 첫째, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 상가 월세 역시 상가 주인이 마음대로 정하고 올리는 게 아니라 상가의 수익력에 따라 달라진다. 즉 그 상가에서 얼마나 수입을 벌어들일 수 있느냐에 따라서 정해진다는 것이다. 그러니까 “상가 월세 올라서 장사 못 해먹겠다. 상가 주인이 나쁜 놈이다” 같은 엉터리 주장을 하면 안 된다. 아파트 전월세 가격도 마찬가지다. 집주인이 마음대로 전월세 가격을 올리는 게 아니고 전월세 수요에 따라서 결정된다.

둘째, 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 한마디로 경제 성장이 잘될 때이다. 한때 3저 호황으로 3년 만에 1인당 GDP가 2배로 늘어난 적이 있다. 1985년부터 1988년까지의 일이다. 그때가 단군 이래 최대 호황이었고 집값은 폭등했다. 그때랑 비교하면 요즘 집값 오른 건 오른 것도 아니다.

셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 호황 일 때는 월급 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다는 것이다. 노동자의 수입이 늘어나는 것보다 지대가 더 많이 늘어난다는 것이다.

#GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?

<도로 개통 교화의 가능성과 한계>

(P153) 수도권에 GTX가 개통되면 부동산은 어떤 영향을 받게 될까? 첫째, 도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 즉 동탄과 파주 운정 지역 아파트 가격이 오른다는 말이다. 둘째, 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다. 예를들면, 동탄과 파주 운정 지역의 병원, 치과, 백화점 등이 그동안은 비교적 지역 내 독점권을 영위했지만 GTX 개통으로 약간의 타격을 받을 수 있다. 반대로 서울은 빨대 효과로 병원, 치과, 백화점이 더욱더 잘 될 가능성이 높다. 결국 중요한 것은 운송 비용이다. GTX 요금이 얼마냐에 따라서 앞서 말한 효과가 극대화될 수도 있고 또 반대로 미미해질 수도 있다.

GTX 개통은 애덤 스미스가 말한 도로 개통의 효과가 나타나는 것은 분명하다. GTX 역사 인근의 수도권 집값은 오를 것이고 서울 GTX 역 근처 상가는 더욱더 잘될 것이다. 그러나 GTX 요금이 지금 신문 보도에서 나오는 기사만큼 저렴하지 않다면 GTX 교화는 당초 기대했던 것보다 약화될 수 있다.

#정부의 부동산 대책, 어디까지 믿어야 하나

<공공선택이론이란 무엇인가>

(P156) 정치인이나 고위 공무원이 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다. 입으로는 만날 국가를 위해서, 약자를 위해서 산다고 외지지만 알고 보면 자신의 재선이나 소속 당을 위해서 행동한다는 것이다. 결국 정부 조직은 점점 커지고 재정 적자는 눈덩이처럼 불어난다.

<서울 재개발, 재건축 규제가 경기도민을 죽인다>

서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발, 재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대다. 하지만 정부는 다른 정책을 내놓았다. 3기 신도시를 수도권에 4,5개 만들어 20만채를 신규 공급하는 것을 포함하여 기타 택지지구를 더 지정하고 총 30만 채를 공급한다고 한다. 이런 부동산 대책은 문제가 있다. 재개발, 재건축을 허용해 주면 단기적으로 재개발, 재건축 가격이 급등한다. 그러면 질투심에 사로잡힌 대중이 집권당을 비난하고 등을 돌리게 된다. 그러면 집권당의 지지율은 폭락하고 다음 선거에서 질 가능성이 높아진다. 그러니 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투하하는 것이다.

또 종국에는 서울의 재개발, 재건축을 더 이상 미룰 수 없어서 허가해 줄 수밖에 없다. 아파트도 배관 파이프 때문에 40년이 되면 재건축을 허가해 줘야 한다. 결국 정권이 바뀌든 안 바뀌든 시간이 지나면 재개발, 재건축을 할 수밖에 없는 것이다.

결국 이런 부동산 대책은 경기도 집주인을 두 번 죽이는 정책이다. 뷰캐넌은 “정부가 정치적인 압력을 받아 가면서까지 현명한 경제정책을 시행하리라곤 기대하지 말라.”고 했다.

[Chapter4. 반드시 이기는 주식 투자법]

#자본주의를 구한 천재 경제학자의 필승 주식 투자법

(P171) 케인스는 불황이 오면 정부가 지출을 늘리기만 하면 경제가 살아난다고 주장했다. 오늘날 대부분의 정부는 케인스가 제안한 처방대로 불황이 오면 경제를 활성화시키고 실업자를 구제하기 위해서 정부 지출 확대 정책을 편다. 케인스의 처방 덕분에 자본주의 경제는 경기 침체가 와도 불경기에서 빨리 벗어날 수 있는 수단을 가지게 된 것이다.

<대중이 어떻게 생각하고 투자할지 예측할 수 있을까>

(P176) 케인스는 주식시장에서 성공하려면 자기 생각보다 대중의 생각과 행동을 예측하는 것이 더 중요하고 대중보다 한 박자 빨리 움직이면 돈을 벌 수 있다고 본 것이다. 그래서 케인스는 대중의 투자 행동과 경기변동을 예측하고 이를 이용해서 돈을 벌려 했다. 그런데 케인스는 1929년 대공황을 겪으면서 자신의 투자자산이 다섯 토막 나는 대실패를 경험하게 된다. 이러한 실패를 통해서 케인스는 마침내 깨닫게 된다. 대중의 행동을 예측해서 적절한 타이밍에 진입하고 빠져나온다는 타이밍 예측 투자법은 자신뿐만 아니라 다른 사람들도 모두 성공하지 못했다는 것을 자료 조사를 통해서 확인했다. 인간의 능력으로는 경기를 예측하고 주식을 살 타이밍을 예측할 수 없다는 결론을 얻은 것이다. 그는 인간이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 분명히 구분한 것이다. 나는 이 점이 다른 주식 투자자와 정말 다른 케인스의 탁월한 점이라고 본다. 케인스에 따르면 인간은 이성적으로 행동하지 않고 본능적 충동으로 움직이는 존재이기에 행동을 전혀 예측할 수 없다고 보았다.

<케인스가 알려 주는 투자의 포인트>

(P177)

소수의 투자자 편에 서라.

케인스는 자신의 주식 투자법의 중심 원칙은 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것이라고 말했다. 왜냐하면 모두가 투자 대상의 장점에 동의하면 불가피하게도 그 투자 대상은 너무 비싸져 매력이 없어지기 때문이다. 케인스 자신의 경험에 따르면 자신이 특정 주식을 매수하라는 의견으로 보험사의 이사회를 설득할 수 있었을 때가 바로 그 주식을 매도할 적기였다고 말했다.

(대중과 반대로 생각)

집중투자하라.

잘 아는 한 주식을 많이 보유하는 대신에 안전성 때문에 서로 변동 방향이 다른 여러 종목으로 분산투자하는 것은 매우 우스꽝스러운 투자 전략이라고 케인스는 분산투자에 대해 경고했다. 바닥에 구멍이 몇 개나 뚫렸는지 알지도 못하는 상황에서 계란을 여러 바구니에 나누어 담는 것은 오히려 위험하고 손실을 높이는 확실한 방법이라는 설명이다. 또 케인스는 소수의 종목에 집중투자해야 제대로 수익을 얻을 수 있다고 말한다.

(부동산을 목표로 시스템을 만들기)

장기투자하라

케인스는 인간은 멀리 있는 이득일수록 더 높은 비율로 할인한다는 사실을 알았다. 이러한 인간의 본성 때문에 단기 투자보다 장기 투자가 유리하다고 케인스는 판단했다.

(10년이면 부동산 가격은 2배)

신용 투자 하지 마라

케인스는 주식 투자 초기에 빚으로 투자해서 큰 어려움을 경험한 뒤부터 빌린 돈으로 투자하는 규모를 줄였다고 한다. 어떤 경우에도 빌린 돈으로 대규모 투자는 안 된다고 충고했다. 99번을 성공시켰다고 해도 단 1번의 실패로 모든 게 끝장날 수 있기 때문이다.

(망하지 않으려면 빚내서 투자는 금물)

하루하루 시장의 변동을 무시하라

가장 중요한 것은 보유한 주식에 대해서 지나치게 걱정하지 않는 것이라고 충고한다. 현명한 투자자라면 자신이 보유한 주식을 공포감에 사로잡혀서 매도하면 안 된다고 충고했다.

(싸게 샀다면 보유과정에서 내 물건을 지킬 줄 알아야 함)

싸게 사라

케인스는 자산 가치와 수익력에 비해서 시장에서 싸게 거래되는 주식을 사라고 했다. 싸게 산 주식은 언젠가 적정가격을 찾게 된다고 확신했다. 아무도 예측하지 못할 어떤 날에 시장 가격은 반드시 순리대로 제 가치에 수렴할 것이라고 말했다.

(가장 큰 호재는 싼 가격이다)

#저PER주와 저PBR주에 투자하라

(P188) ‘자연은 평균으로 회귀하려는 속성이 있다’

<완두콩이 평균으로 회귀하는 힘에서 배우는 투자법>

(P190) 골턴의 평균으로 회귀에서 배울 투자 아이디어는 무엇일까? 바로 주식시장에도 평균으로 회귀하는 힘이 작용한다는 것이다. 주가가 쌀 때 사들이고 비쌀 때 파는 즉 평균으로의 회귀에 배팅하여 큰 돈을 번 투자자들이 있다. 가치투자자들은 남들이 비관적이어서 팔 때 헐값에 사고 남들이 장밋빛이라고 살 때 비싸게 판다. 그런 다음에 평균으로 회귀가 작동한다. 그러면 결과적으로 가치 투자자들은 이익을 얻게 된다. 가치 투자자들은 평균으로의 회귀를 믿고 대중과 반대로 행동했기에 돈을 벌었다. 그러나 대중과 반대로 한다고 해서 항상 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 너무 빨리 행동하거나 행동하지 않았기에 돈을 벌지 못 할 수도 있다. 또 기대했던 평균과 다르게 엉뚱한 평균이 나타나면 돈을 벌지 못할 수 있다.

그러나 이런 투자 전략이 항상 어느 때나 효과가 있는 좋은 전략인 것은 아니다. 때때로 아주 오랫동안 주가가 회복하지 않는 경우도 있다. 또 때때로 평균은 새로운 평균으로 옮겨 갈 수 있다는 점을 주의해야 한다.

#부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라

<투자하지 않는 것이 가장 위험하다>

(P217) 사람들은 이익이 생겼을 때 얻는 행복보다는 손실이 생겼을 때 더 큰 고통을 느끼기 때문이다. 이런 현상을 전문용어로 ‘손실 회피성’이라고 부른다. 이 손실 회피성 때문에 사람들은 더 큰 수익을 낼 수 있는 투자를 회피하고 부자가 되지 못하는 것이다. 손실 공포감 때문에 적금과 예금만 하고 주식이나 부동산 투자를 멀리하는 것이다. 이런 본능을 극복해야 부자가 될 수 있다. 아무 데도 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험이다.

[Chapter5. 투자의 길을 만드는 부의 법칙]

#직관 따위 접어 두고 냉정하게 판단하라

<’빠른 생각’은 어떻게 잘못된 판단으로 이어지는가>

(P265) 빠른 생각으로 투자를 하면 무엇이 문제인가? 빠른 생각은 잘못된 판단으로 유도하는 각종 편향에 영향을 받아서 실수하기 쉽다. 그래서 빠른 생각으로 투자하는 투자자는 실패할 가능성이 높을 수밖에 없다.

<이성을 활용하여 느리게 생각하라>

(P269) 사람들은 빠른 생각으로 투자한다. 빠른 생각은 많은 편향을 갖고 있기에 투자를 망치게 할 수도 있다. 앞에서 설명한 편향 외에 몇 가지 더 짧게 소개하자면, 대부분의 투자자는 손실을 확정 짓는 것을 두려워하는 손실 회피 편향 때문에 손절매를 못해서 더 큰 손실을 초래한다. 많은 투자자들이 자신이 보유한 재산에 대해서 애착을 느끼고 과대평가하는 보유효과 때문에 집을 적당한 시기에 적당한 가격에 팔지 못한다. 또한 닻내림 효과 때문에 주변의 주식이나 집값이 같이 오르면 자신이 소유한 주식이나 부동산에 거품이 끼었다고 생각하지 못할 수도 있다. 무작위적인 현상에서 규칙을 발견했다고 착각하는 편향 때문에 차트 분석을 맹신하는 경우가 많다. 투자를 올바르게 하려면 느린 생각으로 투자해야 한다. 감정과 편향에 따르지 않고 이성을 활용하여 합리적이고 논리적으로 투자해야 한다. 향후 발생할 손실과 이익을 확률과 기댓값으로 주의 깊게 계산한 다음에 투자해야 한다. 한편 대다수가 빠른 생각으로 투자하는 세상에서 그들의 실수와 편향을 이용하는 것도 좋은 투자 방법이다. 재야 투자 고수 중에는 이 방법으로 돈을 버는 사람도 제법 많다. 투자자가 성공하려면 빠른 생각 대신에 느린 생각으로 투자해야 한다.

[Chapter6. 자본주의 게임에서 승리하는 법]

#모든 투자의 기본이 되는 자본주의 게임의 법칙

<보다 현실적인 3가지 제안>

(P280) 첫째, 마르크스는 틀렸다. 마르크스는 자본주의의 발전에 따라서 자본이익률은 0이 되어서 망할 것이라고 예언했다. 그러나 200년도 넘게 자본주의 국가의 자본이익률은 한 번도 4퍼센트 아래로 떨어진 적이 없었다.

둘째, 한국의 부자는 월급 모아서 부자가 된 것이 아니고 부동산이나 주식이 올라서 부자가 되었다. 부자 되는 비결은 월급에 달려 있는 게 아니고 투자에 달려 있다.

셋째, 투자하려면 종잣돈이 있어야 한다. “저도 그곳에 투자하면 돈이 될 것을 알아요. 그런데 돈이 없어요.” 이렇게 묻는 사람이 있다. 종잣돈은 닥치고 모으는 수밖에 없다. 안 먹고 안 입고 안 쓰고, 그렇게 해서 죽자 사자 모으는 방법밖에 없다. 인내와 절약이 결국 종잣돈 모으는 비결이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

-       88p를 읽고 그동안 정치에는 관심이 없었기 때문에 나를 편하게 해주고 임금을 올려 주는 복지정책을 펼치고 주장하는 정부가 잘 하고 있다고 생각했었다. 나 스스로 노예의 길을 살고 있었던 것이다. 부동산 공부를 시작하면서는 조금은 바뀐 것 같다. 전체주의에 빠지지 않도록 스스로 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 아는 성숙함을 가져야겠다.

-       93p를 읽고 ‘내 땅이어야 혁신할 수 있는 경제적 동기를 불어넣는다’ 부분에서 사람들이 자기가 살 집을 선택하는 데 있어서 어떤 중요한 입지요소를 두고 선택하는 지 생각해보게 되었다. 결국 사람들이 좋아하는 아파트에 투자해야 한다는 결론이 나왔다.

-       CHAPTER3을 읽고 서울이나 판교 같은 혁신 기업이 많은 곳의 중요성을 깨달았다. 그곳이 저자가 말하는 풍부한 인재, 그 인재들의 한데 모여 있고 주변 인프라가 잘 갖추어져 있기 때문이다. 반대로 큰 땅이 필요한 유명 제조업들이 수도권 밑인 수원이나 평택, 천안, 이천 등으로 내려와 위치하고 있는 의미를 알게 되었다.

-       134p를 읽고 내가 갖고 싶은 단지 말고, 남들이 갖고 싶어하는 단지를 사야겠다고 생각이 들었다.

-       138p를 읽고 역시 투자의 최종은 가치성장투자구나 느낄 수 있었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 내가 적용할 것은 단 하나.. 케인스 형님의 투자의 원칙을 몸에 새기자..

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P177)

소수의 투자자 편에 서라.(대중과 반대로 생각)

집중투자하라.(부동산을 목표로 시스템을 만들기)

장기투자하라(10년이면 부동산 가격은 2배)

신용 투자 하지 마라(망하지 않으려면 빚내서 투자는 금물)

하루하루 시장의 변동을 무시하라(싸게 샀다면 보유과정에서 내 물건을 지킬 줄 알아야 함)

싸게 사라(가장 큰 호재는 싼 가격이다)

투자의 원칙과 기준에 대해 꾹꾹 눌러 담은 책이다. 아주 오래 전부터 이런 원칙과 기준을 가진 사람들이 있었다는 것도 신기하다. 정부의 정책과 규제에 대해서도 조금은 이해가 갔다. 결국 돈을 벌려면 사람들이 좋아하는 위치에 수요가 있어 모여 사는 곳.. 최종적으론 서울에 지대를 갖고 있어야 한다는 것을 깨달았다. 월부 강의 듣는 줄 알았다..ㅋㅋ

책을 다 읽었을 즈음에 ‘아 니푸님이 추천하신 이유가 있구나!!’라고 느끼게 되었다.