[쪼러쉬] 월부 1년 4개월만에 공급폭탄 서울 4급지에 1호기 투자했습니다.

안녕하세요~~ 쪼러쉬입니다:D

실전투자경험담 게시판을 열심히 읽기만 했지,
직접 써보는 것은 처음이라 뭔가 쑥스럽습니다.
운이 좋게 두 번의 매물 코칭을 거쳐
서울 4급지에 투자하게 되었습니다.
성장을 하려면 투자를 하고나서
실수를 줄이며 더 나은 투자자가 되기 위해
복기로 남겨야 한다고 배웠습니다.
인생 첫 투자 경험을 한 지금
오래 기억에 남겨두기 위해 글을 써봅니다.

☆내가 월며들게 된 순간
(이 파트는 TMI가 많아 굳이 안 읽으셔도 됩니다><)

저는 30대 싱글 투자자이며
월부 전에는 게임과 친목활동,
음주가무를 굉장히 좋아 하는 사람이었습니다.
돈을 쓰는데에 있어 헤프고
믿었던 사람에게 사기도 당해봤습니다.
현재 다니는 회사 입사 전까지
아파트에는 살아 본 적도 없고 
기숙사에 살며 교대근무를 하고 있습니다.
부동산에 '부'자도 모르는 부린이었고
지금도 초보티를 못 벗어난 것 같습니다..ㅎㅎ

월부를 알게 된 날은 22년 4월..
회사 선배와 기숙사 식당에서 밥을 먹고 있는데
부동산 공부 해보지 않겠냐며 추천을 했었습니다.
그 때 카톡으로 받았던 링크가 
너바나 멘토님의 열반스쿨 기초반이었습니다.
그 때 바로 강의를 들었으면 정말 좋았겠지만
앞서 말씀드렸던 생활에 빠져 살던 저는
그 말을 한 귀로 흘려 버립니다.
그렇게 같은 생활을 하며 1년이 넘게 지나고 
다시 회사 선배와 이야기 할 시간이 생겼습니다.
웬일인지 그 때부터 지금이라도 시작하지 않으면
정말 내 인생은 이렇게 살다 가겠구나(?) 
하는 생각이 들었습니다.

저의 장점은 수용성 같습니다.
23년 9월 월부 카페에 가입하고 
선배들의 10억 달성기, 레전드경험담 
게시판에 있는 글들을 읽으면서
'나도 할 수 있겠는데?' 싶었습니다.
칼럼에서 본 내용을 필기하고
혼자 무작정 임장에 나서기도 했습니다.
첫 임장 중 1시간만에 고관절이 비틀거려
중간에 집에 가고 싶었지만
친근한 지역에서의 임장은 나름 즐거웠습니다.

23년 10월 드디어 첫 강의를 들었습니다.
내집마련 기초반에서 너나위님을 처음 뵈었고,
기초적인 임장 방법과 해지해야할 보험을 배웠습니다.
부동산 강의는 처음이라 긴 시간 강의가 쉽지는 않았지만,
유쾌하면서 내 삶에 바로 적용할 게 많았던지라
다음 강의도 바로 신청하게 되었습니다.

열반스쿨 중급반에서 책을 무진장 읽게 됩니다.
월부전.. 아니 학창시절에도 책을 안 읽던 제가
인생에서 처음으로 5권을 읽어서 경악을 금치 못했습니다.
책을 읽으면서 더 진지하게 바뀐 것 같습니다.
그렇게 좋아하던 게임을 그만 두고
친목활동이나 음주가무 등등 약속을 줄여 나가면서
점점 환경에 몰입하게 됩니다.
같은 조에 배정되었던 동료들의 역할도 컸습니다.
성장하고자 하는 사람들이 매주 모여
책과 강의에 대한 내용을 나누는 순간이
저에게는 너무 특별하게 다가왔습니다.
그렇게 월며들게 되었습니다.

☆ 24년 1년간 지속된 강의와 임장

월부의 강의와 조모임에 긍정적이던 저는
23년 12월 열반스쿨 기초반에서 
자본주의에 대해 뼈저리게 느끼고
24년 1월 부터는 첫 앞마당을 만들게 됩니다.
1년간 꾸준히 강의를 듣고
서울, 수도권, 지방 임장을 다니다 보니
운이 좋게 지방투자 실전반, 열반스쿨 실전반을
N번째 광클로 들을 수 있게 되었습니다.

실전반에 오신 분들은 기초반과는 다르게
꼭 성장하겠다는 마음을 품고 오셔서
텐션 자체가 달랐습니다. 
튜터링이나 강의에서는
투자에 대한 정답을 알려주기보다,
투자를 하기 위한 방법론을 가르쳐 주셔서
혼자서도 의사결정을 하는
독립적인 투자자가 되게끔 도와주셨습니다.
제 생각과 튜터님의 생각을
맞춰볼 수 있는 좋은 기회였던 것 같습니다.
혹시나 수강을 고민하는 분이 계시다면 
강력 추천드리고 싶습니다.

특히 12월 열반스쿨실전반에서
1호기 투자에 혈안이 된(?) 저를 포함한
조장님 이하 조원분들을 만났습니다.
일공일오 튜터님의 FM 임장 방법과
비번즈들의 텐션으로 
약 200단지가 되는 임장지역을 뽀개어
케파가 엄청나게 상승하게 됩니다.
투자 우선순위인 지역은 아니었지만
진심으로 임장지를 바라보는 시각이 생겼습니다.

잘한 것 : 
- 1년간 강의를 쉬지 않고 들으며 환경안에 있으려고 함.
- 실패를 거듭해 탄생한 내 광클 손가락..
아쉬운 것 : 
- 시장이 바뀜에 따라 투자 지역 선정에 혼란을 겪음.
- 24년 초 허리를 다쳐 우상향하던 텐션에 영향이 감ㅠㅠ
개선할 것 : 
- 여기 저기 휩쓸려 다닐 것이 아니라 강의를 꾸준히 들으며 앞마당을 넓혀 나갈 것.
- 건강 챙기면서 임장하기

☆ 25년부터 찾아다닌 1호기

실전반이 끝나고 비번즈들은 1호기 매수에 더 적극적이게 됩니다.
제가 가진 앞마당 중에서 투자 가능 지역에 매물을 보고 
죽이 되든 밥이 되든 무작정 첫 매물코칭을 받았습니다.
제주바다 멘토님께서는 제 투자금으로는
적어도 6~7억대의 매물을 봐야 한다고 하셨습니다.
저는 매물 코칭에서 5억대 매물을 TOP1,2로 제출하였고,
그 근거는 잔금 리스크에 대비하기 위함이었습니다.
그리고 봐야 하는 생활권의 범위를 넓혀 주셨습니다.
매물코칭이 없었다면 아쉬운 단지를 투자하고 후회했겠죠..ㅠㅠ

사실 1월부터 제 투자금의 변동이 조금 있었습니다.
잊고 있었던 자사주 주식과,
회사에서 나오는 성과금의 예상 금액을 잘못 선정하고 있었습니다.
자사주 매도와 증가한 성과금액을 투자금에 합치니
서울투자도 볼만 한 투자금이 되었습니다.

투자금 변동이 생기면서 자연스럽게 2월까지
투자는 딜레이가 되었습니다.
1월에 꼭 투자하겠다는 데드라인을 설정 후
지키지 못한 것이 아쉬웠지만,
좋은 시기에 좋은 자산을 취득하고 싶다는 
마음이 커져서 서울을 더 봐야 겠다는 생각이 들었습니다.

잘한 것 : 
- 비번즈와 매일 소통하며 투자 관련 이야기를 한 것.
- 일단 매물코칭을 넣고 내 상황에 맞는 더 좋은 투자처를 알게된 것.
- 바뀐 상황에서도 매물임장을 계속 다닌 것.
아쉬운 것 : 
- 선입견에 빠져 지역과 생활권을 배제하는 경우가 많았음.
- 내 진짜 투자금이 얼마인지 제대로 파악하지 않았음.
- 서울 앞마당을 많이 만들지 못한 점.
개선할 것 : 
- 지역을 넓게 보고 선호하는 곳 부터 차근차근 내려오기.
- 다음 투자에는 내 투자금을 정확히 파악하기.

☆ 장부물건을 만나다.

2월은 서울 4급지 앞마당을 새롭게 늘리면서,
강의와 튜터링에서 배운 것들을 최대한 활용하여
기존에 4급지 앞마당 매물임장을 다녔습니다.
처음으로 매물을 털어 보기도 하고
명함을 뿌리며 살 사람이라는 인식도 주면서
매물임장, 워크인의 벽이 점점 사라지는 경험을 했습니다.

그러다 한 지역의 매물을 예약하던 중,
소위 말하는 장부물건의 매물을 만나게 됩니다.
일요일 오후 다섯시에만 볼 수 있다는 그 매물은
멀리서 오는 투자자들이 쉽게 볼 수 없었던 매물이었습니다.
마침 비번즈 오프라인 모임이 있던 날이어서
평일에 보러 가겠다고 할 수도 있었지만,
조원들에게 양해를 구하고 매물을 보게 되었습니다.
1년간 공급 폭탄이 예정되어 있어 전세 맞추기가 쉽지 않은 곳에서 
샷시까지 수리가 다 되어 있으며 매도자의 친언니가 전세로 거주하게 되는
전세가 맞춰진 물건이었습니다.

드릉드릉해진 저는 바로 매물코칭을 넣었고,
몽부내 튜터님께서 네고가 된다면 매수해도 좋다는 피드백을 받게 되었습니다.
2차 매물코칭에서 느끼게 된 건 입주가 많은 곳에서
전세를 맞추는 것은 정말 보수적으로 봐야 하는구나였습니다.
같은 생활권에 30평대가 정말 싸게 나와 있는 물건도 같이 제출했었습니다.
현재 상속등기가 완료된 상태에서 공실이라 수리도 편하게 할 수 있고
잔금도 6월 말까지 네 달의 여유가 있었습니다.
하지만 튜터님께서는 그 단지의 수리 후 전세 가격이
현재 입주하고 있는 다른 대단지의 전세가와 비슷하다며
전세 맞추기가 정말 정말 어려울 것이라는 것과,
투자금이 더 들어갈 수도 있어 첫 투자의 리스크가 크다고 하셨습니다.
솔직히 서울 30평대 매물을 가지며 인테리어, 
전세빼기 경험을 모두 쌓을 수 있는 절호의 기회라고 생각했지만
잃지 않는 투자를 하기로 배운 저는 조건이 좋은 첫 번째 매물을 네고하게 됩니다.

잘한 것 : 
- 일요일에 매물 하나라도 보러 현장으로 달려간 것.
- 매물코칭으로 잃을 수도 있는 리스크를 줄인 것.
아쉬운 것 : 
- 매수 결정 시 후보 단지가 적었던 것.
- 수리와 조건이 너무 좋다고 생각하여 매물 털기를 진행하지 않음.
개선할 것 : 
- 조급한 마음에 싸게 살 수 있는 기회를 놓치지 말 것. 꼭 매물 털자.
- 부사님보다 그 단지의 매물 정보들을 더 잘 알아야 한다. 전화임장을 철저히 하자.

☆ 네고와 매수를 결정하는 행동을 하다.

강의나 책에서 협상에 대한 부분을 배웠지만
현실은 쉽지 않았습니다ㅠㅠ
매물코칭에서 N천만원을 깎으면 좋을 것 같다는 말씀에
일단 크게 바로 질러봤습니다.
역시나 돌아오는 대답은 부사님의 헛웃음..
등기부등본에는 대출 하나 없이 깔끔하고
매도자께서는 급하지 않아 보였습니다.
제가 줄 수 있는 것이 부족했던 상황이었습니다.

그래서 저의 협상카드는 중도금 N억과
잔금을 3월31일까지 하는 조건으로 
돈을 빨리 드리는 것이었습니다.
그렇게 매매가가 몇 차례 오고 가고..
이 가격 이하로는 절대 안 된다는 가격이 책정됐고
저는 고민하기 시작합니다.
전고점 대비 -15% 하락한 가격, 전세가율 60%로
투자 기준에는 들어 오는 상황.
제가 결정만 하면 되는 순간이었습니다.
이미 네고는 들어 갔기에 가계약금을 쏴야 한다고
부사님께서는 엄청 독촉을 하시기도 했습니다.

하지만 목표 매수가에는 들어오지 않았기에
확신이 들지 않던 저는
주변 동료들에게 전화를 하며 상황을 설명합니다.
실전반 조장님인 비번즈의 진월 조장님께 헬프를 쳤고 
저의 조급한 마음을 많이 가라 앉혀 주셨습니다.
뒤이어 1월에 같이 자실을 같이 했었고 최근 투자까지 하신
리가님, 모카라떼님까지 합세하여
등기부등본, 특약정리, 같은 매매가 대비 정말 저평가 되었는지
등등 제가 잊고 있었던 것들을 하나하나 체크해주셨습니다.
독촉(?)전화가 오는 상황에서도 천천히 멘탈을 잡아 주시고
어느정도 정리가 될 때 쯤 저는 이 가격도 싸다라는
결론을 내었고 매수를 하겠다는 결정을 하게 됩니다.

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 
자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 
따라서 초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 
본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
'월부은 120p'

잘한 것 : 
- 매수라는 결정을 한 것.
- 동료들에게 도움을 청한 것.
아쉬운 것 : 
- 원하는 만큼 네고를 하지 못함.
- 그 과정에서 후보단지가 있었다면..!!
개선할 것 : 
- 조급함으로 인해 협상을 일찍 끝내지 말기.
- 가격에 대해 좀더 확고한 생각 갖기

☆ 마치며

월부생활 1년 4개월만에 한 첫 투자를 
배운대로 완벽하게 했다고 한다면 거짓말 같습니다.
강의를 들을 때는 나도 할 수 있다고 생각했지만
상황이 닥쳤을 때는 불안하고 조급한 감정이 먼저 생기더군요.
그래서 더욱더 실력을 키워야 한다고 생각합니다.
그리고 좋은 동료를 더 많이 만들고 싶습니다.
혼자라면 절대 하지 못했을 것이기 때문입니다.

최근 월부를 비방하는 영상이 돌아 다니고
그 영상의 댓글을 보면서 안타까운 마음이 들었습니다.
팩트체크 해주신 제주바다 멘토님의 칼럼을 보고
내가 더 단단해지고 그릇을 키워야 겠다고 깨달았습니다.
월부를 시작하기 전과 후의 제 삶은 180도 달라졌습니다.
미래에 대한 막연함만 가지고 탱자탱자 놀기만 한 저를
돈을 쉽게 생각하지 않고 절약을 하게 하고,
연간 독서 0권에서 15권 이상 읽는 사람이 되고,
남 탓보다는 상대방의 장점을 칭찬하고 
진심으로 응원하게 변화시켜 주었기 때문입니다.
무엇보다 월급쟁이인 저도 경제적자유를 이룰 수 있는 
사람이라는 것을 알게 되었습니다.

1호기를 하면서 도움주셨던
매물코칭에서 인사이트 가득 주신 제주바다 멘토님, 몽부내 튜터님

실전반29기 튜터님이셨던 일공일오 튜터님과 올해 모두 1호기를 할 비번즈!!
진월 조장님, 리가님, 박꽁위님, 용렌버핏님, 뷰가공님, 건물주단맘님, 주니유니맘님, 봉봉아이님

열중33기 선배님이셨던 푸르니푸님과 푸독모 멤버들><
포텐셜부자님, 미오커플님, 응딩님, 염색방아들님, 서머브리즈님

부천핸썹 자실반 월학 선배님 모카라떼7님~
관악구 같이 자실하며 전화 자주 주셨던 돌체라떼님

저를 월부로 이끌어준 베xx 형님

그리고 기초반을 들으며 알게 된 많은 분들..!!(♡)

임장 다닌다고 집에 잘 안 가도 이해해준 가족

한 달에 세 번 봐도 이해해준 여자친구까지

너무너무 감사합니다♡

저도 도울 수 있는 사람이 되도록 노력하겠습니다.
이제 다음은 나눔글로도 이 게시판에 글을 쓸 수 있었으면 좋겠습니다 ㅎㅎ
그럼 모두 해내세요!!!!!