열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 66조 배당받는도비]

투자의 원칙

물건을 볼 때, 당연히 가치가 있다는 전제로 저평가 판단을 시도했다. 

게리롱님의 저평가 vs 저가치 정리표를 참고하여 내가 보고 있는 단지가 우선 ‘가치있는 단지’인가를 먼저 판단해야겠다.

저평가를 전고점 대비 20% 하락한 동시에 비교평가를 통해 싼 단지여야 한다고 임의적으로 생각했다. 

그러나 상승장에서 전고점 하락율이 낮더라도 비교적 저평가된 단지에서도 더 빠르게 수익이 날 수 있다는 사실을 깨달았다.

따라서 앞으로 절대적 저평가와 상대적 저평가를 종합적으로 고려하여 저평가를 판단해야겠다. 

환금성을 300세대 이상이면 된다고 쉽게 생각했던 것 같다. 

그러나 환금성에 대해 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것인지 본질적으로 접근하고

 내가 투자하려는 단지의 선호도에 따라서 어떤 투자를 하고 매도 계획을 어떻게 세워야 하는지 고민해야겠다. 

지방 투자를 할 때, 어떻게든 투자금을 줄이려는 고민을 했다. 

그러나 무조건 투자금을 줄여 수익률을 높이려는 시도보다 투자금을 조금 더 주고라도 더 가치있는 단지에 투자하는 것이 수익률과 수익금을 동시에 취하는 것이 

더 큰 이익이 된다는 것과, 역전세가 났을 때 전세가 방어가 잘돼서 오히려 투자금이 덜 들어갈 수도 있다는 사실을 깨달았다. 

원금보존을 단순히 전세가율이 높은 것이라고만 생각하고 그 이유를 정확히 몰랐다. 

이번 강의를 통해 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않으므로 전세가율이 높으면 투자금 손실이 적어지는 점,

전세가가 상승하면 금방 투자금이 회복된다는 점에서 높은 전세가율이 원금보전에 유리하다는 것을 이해하였다. 

나아가 전세가율이 높다고 하더라도 최근 실거래가를 통해 적정 전세가보다 높은 것은 아닌지와 단기 입주물량이 적절한지 살펴보는 것이 필요하고

무엇보다 내가 싼 가격에 샀다면 중간에 손절하지 말고 잘 지켜서 수익을 내는 것이 진정한 원금보존이라는 것을 깨달았다. 

리스크라고 하면 항상 공급물량만 생각했었다. 

하지만 먼저 내가 리스크에 대비할 잔금 여력이 되어 있는지 나의 상황을 우선 살펴봐야 하고, 

단순히 2년 뒤 역전세 우려가 있다고 무조건 투자를 피한다기 보다

투자금을 더 주더라도 기대수익이 큰 것인지 고민해보는 열린 마음이 필요하다는 것을 알았다.

실전 투자 프로세스 

임장을 하고 임보를 쓰는 것이 결국 선호도, 즉 가치로 귀결되는 것임을 알아야 한다. 

분위기 임장 전에 루트는 항상 그려왔지만 임장 전 까지 자주 보지 않아서 실제 임장 때 지도를 자주 봤던 것 같다.

루트를 그리고 길을 외운다 생각하고 틈틈히 들여다보는 습관을 가질 필요가 있다. 

단지임장 장표에 다른 사람들이 많이 사용하는 것을 넣었지만 뭔가 이게 맞나 확신이 없었다. 

게리롱님 말씀대로 이 단지에 대한 선호도와 그렇게 생각한 이유를 답하는데 필요한 자료인지 고민해보고 넣을지 말지 결정해봐야겠다.

실전 투자사례 

비교평가를 할 때, 주로 같은 가격이면 더 가치가 있는 것을 고르는 시도는 많이 했지만 비슷한 가치에 더 싼 가격을 고르는 시도는 안해보았던 것 같다. 

비슷한 입지의 단지들까지 같이 비교해서 좀 더 입체적으로 저평가 여부를 확인해봐야 겠다. 

게리롱님이 1호기 투자를 할 때 왕복으로 3시간 거리를 다니며 매물을 봤다고 하셔서 대단하다 생각도 드는 한편, 

내가 1호기 투자를 할 때에도 반드시 찾아내고야 말겠다는 열정을 가지고 매물털기를 해야겠다고 생각했다. 

내가 한 투자를 제대로 복기할 때 단순히 채수를 늘리는 사람보다 더 많은 인사이트를 얻어갈 수 있다는 사실을 알았다. 

올해 1호기 투자를 하면 최소 [1단계]투자 시점과 [2단계]숨겨져 있던 리스크와 기회 탐색에 대한 복기를 해봐야겠다. 

투자 마인드 

삶의 밸러스에 대해서 과거 게리롱님과 비슷하게 생각했던 것 같다.

돌이켜 생각해보면 내가 투자에 몰입하고 있을 때, 

여자친구에게 소홀하고 있는 것은 아닌지 가족에게 무심한 건 아닌지 직장에서 내 일을 제대로 못하는 것은 아닌지 불현듯 걱정이 될 때가 있다.

그것을 과몰입하지 않기 위한 신호라고 생각하고, 불안감이 들 때 항상 주변 관계를 돌이켜보는 것이 필요할 것 같다. 

적용할 점

1. 1강 참고하여 다음 달 임장지에 투자 원칙과 나만의 투자기준을 설정하고 적용해보기
2. 분위기 임장 시 길을 외운다는 생각으로 지도 자주보기
3. 매물임장 시 내가 주도적으로 집을 보고 집안의 것들에 대해 집중하고 질문하기
4. 1등 후보보다 좋은 물건을 찾고 그 물건을 가지고 가격협상하기
5. 1호기 복기글 최소 2단계까지 작성하기