열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 89조 민민서채]

열반스쿨 중급반 1강: 투자의 원칙과 실전 투자 프로세스 (with 게리롱 님)

이번 강의에서는 부동산 투자의 본질과 절대 잃지 않는 투자의 원칙, 그리고 10억을 벌 수 있는 실전 투자 프로세스에 대해 배울 수 있었습니다.

부동산 투자의 본질:

부동산 투자의 핵심은 '가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것'입니다. 이는 부동산 시장의 사이클과 가격 변동성을 이해하고, 적절한 타이밍에 투자를 실행하는 것을 의미합니다.

절대 잃지 않는 투자의 원칙: 저환수원리

1. 저평가: 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사는 것이 중요합니다. 같은 가격이라면 더 좋은 물건을, 비슷하게 좋은데 더 싼 물건을 찾는 것이 핵심입니다. 이를 위해서는 앞마당을 많이 만들고, 저평가와 저가치를 구분할 수 있는 능력을 키워야 합니다.

2. 환금성: 입지와 연식에 따른 선호도를 이해하고, 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것에 투자해야 합니다. 서울 수도권과 지방의 입지 차이를 알고, 신축과 구축으로 나누어 그에 따른 보유 시간을 고려해야 합니다.

3. 수익성: 최소의 투자금으로 최고의 수익률을 내는 것도 중요하지만, 수요가 풍부하고 가치 있는 물건을 적절한 투자금으로 싼 구간에 사서 충분한 수익을 내는 것이 더 효과적이라는 것을 깨달았습니다.

4. 원금 보존: 매매가가 전세가 밑으로 빠지지 않습니다. 하지만 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있으므로, 역전세가 나더라도 가치 있는 물건은 제자리를 찾아가기 때문에 그때까지 투자금을 지킬 수 있는 준비를 해야 합니다. 전세가가 무조건 높다고 좋은 것은 아니며, 수요가 많고 가치가 있는 물건을 고르는 것이 중요하고 단기 입주 물량도 적절한지 확인해야 합니다.

5. 리스크: 무리한 전세가를 고집하지 않고, 대출을 활용해 투자하지 않으며, 전세 상승분으로 무리하게 재투자하지 않고, 모든 것을 감당 가능한 규모로 운영해야 합니다. 리스크는 역전세뿐만 아니라 다양한 형태로 나타날 수 있으므로, 리스크 관리를 잘 못하고 무리하면 한 방에 훅 갈 수 있습니다.

10억을 벌 수 있는 실전 투자 프로세스:

아파트의 가치를 제대로 알기 위해 임장하고, 임장 보고서를 써서 정보를 수집하고, 저환수원리를 적용한 투자 기준대로 투자 후보 단지를 장바구니에 담고, 계속 지켜보며 내가 살 수 있는 가장 좋은 물건을 골라냅니다.  단 번에 계약하는 것이 아니라 마지막까지 협상하는 것도 중요합니다. 게리롱 님의 엑셀 시트는 정말 최고입니다!

게리롱 님이 설명해 주신 인천 지역 청천 푸르지오 사례는 너무나도 중요하고 느끼는 바가 많았습니다. 특히 바로 옆에 e 편한 세상 그랑 힐스가 재개발되기 전에 투자했던 경험이 있어 투자하기 전 비교했던 아파트가 청천 푸르지오였습니다. 인천 지역에서 가장 먼저 재개발이 시작되었지만, 조합원과 시공사와의 문제로 사업이 더디게 진행되었는데, 대출과 명의 문제로 기다리지 못하고 3,000만 원 남기고 매도했는데 그게 나중에 프리미엄만 3억 5천 이상이었습니다. 제가 가치를 못 알아보고 준비가 덜 된 상태로 투자를 했기 때문에 주머니에 들어와 있던 물건도 놓치고 말았습니다.

이번 강의를 통해 부동산 투자의 본질과 원칙을 다시 한번 되새기며, 앞으로의 투자 방향성을 고민해 볼 수 있었습니다. 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것이 얼마나 중요한지 다시 한번 느꼈습니다.