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안녕하십니까?
투자코칭이나 매물코칭을 받으려고 준비 중이었는데 없어져서 이렇게나마 도움을 요청합니다.
저는 부산 남구에 오륙도SK뷰 아파트 35평(전용84m^2)을 2020년경에 대출받아 3.8억에 구매했습니다. 올해에 아내가 서울로 직장을 옮기게 되어 현재는 부산 아파트를 2.3억에 전세를 놓고 받은 전세금으로 대출금을 모두 갚았습니다. 지금은 서울에서 2억 보증금을 낸 월세집에 살고 있습니다. 2억 보증금 중 1억은 신용대출을 통해 마련했습니다. 아내가 내년 4월경에 마포구에서 새로운 직장으로 옮기고자 준비 중입니다. 그래서 마포구를 앞마당으로 만들고 시세 트레킹 중이며, 10억 이하 아파트를 찾고 있는 중입니다. 그래서 마포구 또는 마포구 인근 아파트를 거주/보유 분리로 구매하려면 최소 3억 이상 종잣돈이 있어야 하는데 월세 1억 보증금과 부산집 매-전 금액 2억 정도를 합쳐야 3억 정도의 종잣돈이 됩니다. 이런 저의 상황에서 서울집으로 갈아타기를 하려면 부산 아파트를 먼저 매도하고 서울 아파트를 찾아서 구매해야 할까요? 아니면 반대로 서울 아파트를 찾은 후에 부산 아파트를 매도하고 서울 아파트를 구매해야 할까요?
내집마련중급반(내마중)을 들었지만 강의 내용을 잘 이해하지 못해서 이렇게 다시 문의드립니다.
부동산 선배님 또는 튜터님의 현명한 답변을 부탁드립니다.
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김다랭s : 오후휴식님, 안녕하세요? 내마중 강의를 듣고 서울집 갈아타기에 대해서 많은 고민이 들으셨을 것 같습니다. 갈아타기는 내가 현재 보유하고 있는 물건을 매도하고 얻은 투자금으로 갈아탈 물건이 무엇인지를 파악해두는 것이 중요합니다. 최악의 경우 부산 아파트는 매도 하고 서울 아파트를 매수하려는 사이에 부산 아파트는 가격이 오르고 매수하려던 서울 아파트도 가격이 올라버릴 수가 있기 때문입니다. 또한 이 과정에서 부산 아파트를 매도 했기 때문에 서울집을 급하게 매수하게 되다보니 아쉬운 선택을 내릴 수도 있습니다. 따라서 부산 아파트를 당장 매도하시기 보다는 부산 아파트 주변 시세도 잘 살펴보시는 것과 동시에 매도 후 생기는 돈으로 갈아탈 서울집의 시세도 잘 파악해보시는 것을 추천드리며 갈아타기 할 단지가 대략적으로 파악이 되었다면 그때는 부산 집을 매도 진행하며 서울 집을 매수하려는 전략을 세워보시면 좋겠습니다. 성공적인 갈아타기를 진심으로 응원드립니다!
지니플래닛 : 안녕하세요 오후 휴식님 저도 수도권 집을 매도하고 서울에 투자한 경험이 있어 휴식님 고민에 매우 공감이 됩니다. :) 저는 기존 집 매도와 서울 집 매수는 거의 동시에 진행했구요~ 앞서 다랭튜터님이 말씀해주신 것처럼 일단 두 곳의 시세를 먼저 완전히 파악하시는 게 가장 중요한 것 같아요. 1. 부산 시장 파악 : 우리 단지 뿐만 아니라 인근 경쟁 단지까지 최근 실거래가 + 매물 수 + 매매문의 상황 등 파악 ==>여러 부동산에 문의해보시고 일 잘하시는 부사님과 여러차례 의견 조율 하시면서 우리집이 1등 물건이 될 수 있도록 가격 설정하여 내놓기 2. 서울 시장 파악 : 마포구로 지역을 정해놓으셨지만 마포구 출퇴근이 편리한 서대문구 등 인근지역까지 11억정도 매매가 단지까지 네이버 호가와 전고점 전수조사 (협상 가능한 상황이 있으므로 11억까지 넓게~) ==> 15~20% 하락한 단지를 우선으로 임장과 매물 임장 ==> 후보 단지 5개 이상 선정해놓기 3. 부산집 매도 : 서울 매수 희망 단지를 선정하였기 때문에 목표 매도가 및 매도 마지노선 설정 ==> 서울 매수 희망단지 분위기를 살피면서 편익과 비용 계산하여 매도 전략 짜기 4. 부산집 매도 계약 후 서울집 매수 ==> 부산집 가계약금들어오고 빠른 시일 내 계약서 작성 이 후 서울 후보단지 적극적 협상 후 계약 대략 이런 흐름으로 진행하시면 좋을 것 같습니다!!!!! :) 이 때 서울 매수 희망단지들을 선정하시고 나면 마음이 조급해지실 수 있어요. 날아갈까봐요 (저도 그랬거든요) 하지만 절대!! 가계약금을 선입금 하시면 안되요!! 그럼 부산집 매도에서 '을' 이 될 수 밖에 없거든요. 쉽지 않은 일이지만 지금 투자하기 너무 좋은 시기이니 힘내셔서 꼭 결과 내셨으면 좋겠습니다!!! 진심으로 응원드려요💗💗💗
행복한노부부 : 오후휴식님 안녕하세요 :) 다랭튜터님과 지니님께서 자세하게 답변 달아주셔서, 응원드리려고 댓글 남깁니다. 저도 경험이 있어서 말씀드리면 대안이 없이 기존 집을 매도하게 되면 마음이 조급해지더라구요. 찬찬히 과정을 밟으셨으면 좋겠습니다. 오후휴식님 좋은 결과내시길 진심으로 응원하겠습니다. 감사합니다 :)
오후휴식 : 제가 질문하고 이렇게 빨리 답변을 달아 주셨군요. 김다랭s님의 친절한 설명에 감사드립니다. 내마중에 배운 내용이 다시금 기억이 났습니다. 갈아탈 집부터 선택 후에 기존 집을 매도해야 조급해 지지 않음을 명심하겠습니다,. 그리고 지니플래닛님의 현명한 조언도 감사드립니다. 말씀해 주신 프로세스대로 해 보겠습니다. 마지막으로 행복한노부부님의 응원 또한 감사드립니다. 월부에 마음이 따뜻한 튜터님들과 기버님들이 계시군요. 감사합니다! 갈아타기 성공하면 후기도 남겨보겠습니다.