갈아타기로, 3억 더 버는 법 (+반드시 알아야 할 4가지) [갱지지]

안녕하세요 갱지지입니다.

이번학기 투자의 원씽은

투자한 물건을 갈아타기를 준비하기입니다.

막연하게 갈아타기를 생각만 해봤지

실제로 준비해보니

이런것들이 중요하다는 것을

깨달았습니다.

유디튜터님과 에이스3반 반원들께

도움을 받은 것들을

제 투자에 적용해본 10월이었는데요.

글로 정리해서

많은 분들이 도움 받을 수 있으시면

좋을 것 같은마음에 적어봅니다.

1. 갈아타기 순서 확인

갈아타기의 거래 순서는

대략 다음과 같습니다.

여기서 중요한 것은 ④⑤

매수 잔금과 매도 잔금의 순서인데요.

큰 돈을 활용해

다음 자산을 사는 것이기때문에

계약과정에 리스크가 없도록 준비해야합니다.

📌만약에.... 아찔합니다😲

만약 ①번처럼 매도가 계약이 되어서

② 갈아탈 집을 계약을 시작했지만

①번 계약금만 받은 채로

거래가 불발된다면요..?

⑤ 갈아탈 집 잔금이

어려워질 수 있겠죠

그리고, 잔금이 된다해도

매도가 안되었기때문에

취득세가 중과될 수 있습니다.

(비조정 2채까지는 1%

3채부터는 8.4%)

그래서 매도, 갈아탈집의 순서를 지키는 것이 중요하고

매도가 불발되지않도록

중도금 등 장치를 잘 걸어둬야겠습니다.

2. 매도할 조건 정리

실거주 집의 경우는

본인이 거주하고있기때문에

좀 더 갈아타기가 수월한데요

투자한 물건이라면

중요하게 고려할 점이 있습니다.

"임차인"

내 소유의 집이지만

점유자는 전세입자분이기에

이분과의 협상을 먼저 확인 후

매도 조건을 정리해봐야합니다.

📌어떤 조건으로 매도해야하는가?

제 상황의 경우는 싼 전세가격때문에

매도가격과 기보증금의 가격이 크고

(흔히 갭이 크다고하죠)

갱신권이 살아있기때문에

투자자에게 유리한 물건은 아닙니다

하지만, 세입자가 입주를 앞두고있어서

내년에 퇴거가 가능하신데요요

그래서 정리해보자면요

✔지금 판다면?

세안고 매도

✔만기시점 판다면?

실거주, 투자자 모두 매도 가능

두가지 케이스를 다룰 수 있습니다.

가격은 어떠한지

어떤 조건

누구에게 팔 것인지

잔금을 언제할 것인지

...

이러한 조건을 케이스별로

정리해두는 것이 중요한 것 같아요

그래야 어떤 손님을 타겟해서

적극적으로 매도를 할 수 있을지

정리가 되는 것 같더라구요.

3. 갈아탈 물건에 대한 후보 정리

1,2번의 조건을 정리해두면

언제, 얼마의 가격으로 팔 수 있는지

대략적인 계획이 나옵니다.

그 매도를 전제로

투자금을 설정합니다

📌여기서 주의할 점은

매도가격에 너무 매몰되지않는 것인데요.

매도가격이 여전히 저평가인데

더 가져가도 되지않을까요?

매도가격이 손절구간인데

더 들고있어야하지않나요?

라고 생각하며

갈아타기를 안일하게

보는 분들이 계십니다.

(제가 이랬어요)

근데 반대로 생각한다면

이 물건을 팔고 나오는 돈으로

지금 가진 물건보다

더 좋은 물건을 살 수 있다면요?

갈아타기의 핵심은

훨씬 좋은 자산을 갈아탈 수 있다면

행동을 적극 고민해봐야합니다.

투자에 있어서

저평가 된 가격도 정말 중요한 요소지만

이 물건을 환금해서

더 좋은 자산을 가질 수 있는지

생각해보는 관점도 중요하다는 것을 깨달았어요.

4. 흔들리지않는 마음가짐

1,2번이 결정되었다면

이제 실제로 매도물건을 내놓고 매도되면

갈아탈 물건을 적극적으로 협상해서 사면됩니다.

정말 행동하는게 제일 어렵죠ㅎㅎ

이러한 과정에서

우리가 꼭 가져야할 마음가짐을

유디튜터님께서 짚어주셨는데요

📌과거사례로 같이

감정이입해보겠습니다.

어떤 사람은 과거에 부산물건을

2006년에 투자를 했습니다.

2008년하락장을 버티고

2011년에 산 가격으로 회복해서

조금 반등을 한 상황이었습니다.

2011년 이때, 돈을 좀 더 보태서

서울 물건을 살 수 있었어요.

그래서 이사람은 2011년에

서울 물건으로 갈아탔습니다.

그리고 2011년부터 2015년까지

서울은 하락장에서 지지부진하지만

부산은 2011년부터

내가 산 가격의 2배수준으로 오르게됩니다.

"아 나 잘못 갈아탔다"

이 마음이 계속해서 생각날수도있어요

분명 후회도 될 수 있구요

하지만, 두 자산의 가치는

결과적으로 차이가 분명히 있었습니다.

부산 광역시의 상위입지 동래구 사직에 위치한

선호도 좋은 단지더라도

서울 3군 동작구, 뉴타운으로 입지가 더욱 좋아질

신동아 리버파크가 더 장기적으로 보면 좋은 자산입니다.

지금 호가 기준으로는 3억이 차이나네요.

갈아타기에는

정말 많은 것들을 내포하고있는 것 같습니다.

가장 본질인

갈아타기의 정의는

더 좋은 자산으로 바꾸는 것이다

라는 것을 잊지않고

더욱 갈아탈 물건을 검토해보려고합니다 ^^

비단, 제가 오늘 갈아타기에 대한 주제로 글을 썼지만

무조건 갈아타기만이 좋다는 것은 아닙니다.

저는 제 투자물건에

투자금이 많이 묶여있기때문에

기회비용 측면에서 아쉬워서 고민하게되었습니다.

매도할 때 매매가격이 더 안좋은 상황이라면

무리해서 매도를 하지않고,

보유해나가는 것도 고려할 것입니다.

각자 투자 상황에 맞게 고민해보시고

갈아타기를 결심하신 분이라면

이 4가지를 중점적으로 생각해보시면 좋을 것 같아요

많은 가르침을 주신 유디튜터님

그리고 같이 고민해주신 우리 에삼쓰

너무 감사합니다.

여러분들의 투자를 응원하겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!



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