수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 갱지지입니다.
이번학기 투자의 원씽은
투자한 물건을 갈아타기를 준비하기입니다.
막연하게 갈아타기를 생각만 해봤지
실제로 준비해보니
이런것들이 중요하다는 것을
깨달았습니다.
유디튜터님과 에이스3반 반원들께
도움을 받은 것들을
제 투자에 적용해본 10월이었는데요.
글로 정리해서
많은 분들이 도움 받을 수 있으시면
좋을 것 같은마음에 적어봅니다.
1. 갈아타기 순서 확인
갈아타기의 거래 순서는
대략 다음과 같습니다.
여기서 중요한 것은 ④⑤
매수 잔금과 매도 잔금의 순서인데요.
큰 돈을 활용해
다음 자산을 사는 것이기때문에
계약과정에 리스크가 없도록 준비해야합니다.
📌만약에.... 아찔합니다😲
만약 ①번처럼 매도가 계약이 되어서
② 갈아탈 집을 계약을 시작했지만
①번 계약금만 받은 채로
거래가 불발된다면요..?
⑤ 갈아탈 집 잔금이
어려워질 수 있겠죠
그리고, 잔금이 된다해도
매도가 안되었기때문에
취득세가 중과될 수 있습니다.
(비조정 2채까지는 1%
3채부터는 8.4%)
그래서 매도, 갈아탈집의 순서를 지키는 것이 중요하고
매도가 불발되지않도록
중도금 등 장치를 잘 걸어둬야겠습니다.
2. 매도할 조건 정리
실거주 집의 경우는
본인이 거주하고있기때문에
좀 더 갈아타기가 수월한데요
투자한 물건이라면
중요하게 고려할 점이 있습니다.
"임차인"
내 소유의 집이지만
점유자는 전세입자분이기에
이분과의 협상을 먼저 확인 후
매도 조건을 정리해봐야합니다.
📌어떤 조건으로 매도해야하는가?
제 상황의 경우는 싼 전세가격때문에
매도가격과 기보증금의 가격이 크고
(흔히 갭이 크다고하죠)
갱신권이 살아있기때문에
투자자에게 유리한 물건은 아닙니다
하지만, 세입자가 입주를 앞두고있어서
내년에 퇴거가 가능하신데요요
그래서 정리해보자면요
✔지금 판다면?
세안고 매도
✔만기시점 판다면?
실거주, 투자자 모두 매도 가능
두가지 케이스를 다룰 수 있습니다.
가격은 어떠한지
어떤 조건
누구에게 팔 것인지
잔금을 언제할 것인지
...
이러한 조건을 케이스별로
정리해두는 것이 중요한 것 같아요
그래야 어떤 손님을 타겟해서
적극적으로 매도를 할 수 있을지
정리가 되는 것 같더라구요.
3. 갈아탈 물건에 대한 후보 정리
1,2번의 조건을 정리해두면
언제, 얼마의 가격으로 팔 수 있는지
대략적인 계획이 나옵니다.
그 매도를 전제로
투자금을 설정합니다
📌여기서 주의할 점은
매도가격에 너무 매몰되지않는 것인데요.
매도가격이 여전히 저평가인데
더 가져가도 되지않을까요?
매도가격이 손절구간인데
더 들고있어야하지않나요?
라고 생각하며
갈아타기를 안일하게
보는 분들이 계십니다.
(제가 이랬어요)
근데 반대로 생각한다면
이 물건을 팔고 나오는 돈으로
지금 가진 물건보다
더 좋은 물건을 살 수 있다면요?
갈아타기의 핵심은
훨씬 좋은 자산을 갈아탈 수 있다면
행동을 적극 고민해봐야합니다.
투자에 있어서
저평가 된 가격도 정말 중요한 요소지만
이 물건을 환금해서
더 좋은 자산을 가질 수 있는지
생각해보는 관점도 중요하다는 것을 깨달았어요.
4. 흔들리지않는 마음가짐
1,2번이 결정되었다면
이제 실제로 매도물건을 내놓고 매도되면
갈아탈 물건을 적극적으로 협상해서 사면됩니다.
정말 행동하는게 제일 어렵죠ㅎㅎ
이러한 과정에서
우리가 꼭 가져야할 마음가짐을
유디튜터님께서 짚어주셨는데요
📌과거사례로 같이
감정이입해보겠습니다.
어떤 사람은 과거에 부산물건을
2006년에 투자를 했습니다.
2008년하락장을 버티고
2011년에 산 가격으로 회복해서
조금 반등을 한 상황이었습니다.
2011년 이때, 돈을 좀 더 보태서
서울 물건을 살 수 있었어요.
그래서 이사람은 2011년에
서울 물건으로 갈아탔습니다.
그리고 2011년부터 2015년까지
서울은 하락장에서 지지부진하지만
부산은 2011년부터
내가 산 가격의 2배수준으로 오르게됩니다.
"아 나 잘못 갈아탔다"
이 마음이 계속해서 생각날수도있어요
분명 후회도 될 수 있구요
하지만, 두 자산의 가치는
결과적으로 차이가 분명히 있었습니다.
부산 광역시의 상위입지 동래구 사직에 위치한
선호도 좋은 단지더라도
서울 3군 동작구, 뉴타운으로 입지가 더욱 좋아질
신동아 리버파크가 더 장기적으로 보면 좋은 자산입니다.
지금 호가 기준으로는 3억이 차이나네요.
갈아타기에는
정말 많은 것들을 내포하고있는 것 같습니다.
가장 본질인
갈아타기의 정의는
더 좋은 자산으로 바꾸는 것이다
라는 것을 잊지않고
더욱 갈아탈 물건을 검토해보려고합니다 ^^
비단, 제가 오늘 갈아타기에 대한 주제로 글을 썼지만
무조건 갈아타기만이 좋다는 것은 아닙니다.
저는 제 투자물건에
투자금이 많이 묶여있기때문에
기회비용 측면에서 아쉬워서 고민하게되었습니다.
매도할 때 매매가격이 더 안좋은 상황이라면
무리해서 매도를 하지않고,
보유해나가는 것도 고려할 것입니다.
각자 투자 상황에 맞게 고민해보시고
갈아타기를 결심하신 분이라면
이 4가지를 중점적으로 생각해보시면 좋을 것 같아요
많은 가르침을 주신 유디튜터님
그리고 같이 고민해주신 우리 에삼쓰
너무 감사합니다.
여러분들의 투자를 응원하겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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