열반스쿨 중급반 41기 50조 해피월부]

게리롱님의 강의는 전에 서투기에서 임장 보고서관련 특강을 듣고 이번에 2번째 들었다.

하나하나 예를 들어주면서 설명을 해 주셔서 이해하기 쉬웠는데 이번 강의도 비슷하게 설명을 잘 해 주셨다.

강의 제목이 '투자의 원칙과 실전투자 프로세스'로 저환수원리를 기반으로 투자 원칙을 설명해 주셨고 이를 통해 투자 물건을 찾는 법을 경험을 바탕으로 알려주었다.

저환수원리는 열기 수업에서 들었던 내용이지만 원리가 있다는 정도만 알고 있었는데 이번 강의에서 좀 더 실제 적용을 통해 현실적인 내용으로 수정하여 알려주셔서 많은 공감이 가는 내용이었다. 열중은 실질적인 투자 방법을 배우면서 동시에 독서를 통해 포기하지 않고 꾸준하게 투자를 할 수 있는 환경을 구축할 수 있도록 도와주는 수업이다.

부동산 투자의 원칙은 '가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다' 라고 한다. 저환수 원리를 적용해서 가치 있는 물건을 싼 가격에 찾는 과정을 통해 매수를 하는 것은 일정한 프로세스를 적용하면 어느 정도 가능한 작업이다. 그러나 비싸질 때까지 기다리는 것은 시간의 개념이 들어가서 긴 시간 동안 어떤 일이 생길지 모르는 상황이기 때문에  물건을 팔지 않고 버티는 능력이 정말 중요하다고 생각된다. 정말 가치있고 사랑할 수 있는 물건을 샀다면 충분히 기다릴 수 있을 것 같다고 생각이 들고 평생 가지고 갈 수도 있을 것 같다.

잃지 않는 투자의 원칙이 저환수원리이며 의미를 제대로 이해하고 투자에 적용하는 것이 중요하다. 

저평가는 가치 있는 것을 가치보다 싸게 산다. 서울&수도권과 지방에 대해서 상품성 별로 가치를 구분하여 입지 별로 가치에 대한 기준을 제시해 주셔서 이를 기준 삼아서 가치 있는 물건을 찾는데 도움이 될 것 같다.

환금성은 매도 시점에도 사람이 좋아할 만한 것이다.  입지와 연식에 대한 선호도를 따지고 투자 범위와 매도 계획을 설정하고 투자한다. 입지와 연식은 저평가의 기준과 비슷하게 선택하지만 단지별로 선호도를 고려해야 하며 장기 또는 단기로 소유할 계획에 따라서 매도 계획을 짤 수 있다. 서울과 수도권은 되도록 장기 보유를 지방은 단기 보유후 매도를 추천하였다. 나의 경우 대구 수성구 범어동에 구축 아파트를 소유하고 있어서 계속 장기로 갈 것인지는 고민을 해보아야 할 것 같다.

수익성은 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다. 기존에는 투자금을 최소화하여 수익을 내는 것에 초점이 맞추어져 있었는데 이번 강의에서는 적절한 투자금을 강조하고 있다. 투자금을 최소화하다 보면 투자한 물건보다 좀 더 가치있다고 생각되는 물건을 발견하게 되는 경우가 많다고 한다. 너무 투자금에 맞추다 보면 이러한 실수를 할 수 있다고 한다. 따라서 정말 가치가 좀 더 있다고 생각되는 물건을 찾으면 무리하지 말고 적절하게 투자를 하는 것을 추천하고 있다. 투자시 취득세 중과 이슈가 있을 수 있으면 이것을 극복하는 것은 수익성을 따져서 취득세보다 더 높은 수익성을 줄 수 있다면 과감하게 투자를 하는 것을 제안하고 있다.

원금보전은 전세가율과 연동해서 전세가 오르면 상승분을 회수해서 재 투자할 수 있지만 전세가가 떨어지면서 매매가도 동시가 떨어지게 되면 가치 있는 물건은 언젠가 다시 회복한다는 마음으로 팔지 않고 회복될 때까지 기다리면 결국 원금 보전과 함께 수익을 낼 수 있다.  이 경우 가치에 대한 확고한 신념이 있어야만 수익이 발생하지 않은 기간을 버텨낼 수 있다. 반드시 수익이 날 때까지 잘 지켜야 하고 수익이 났을 때 팔아서 수익금을 더 가치 있는 물건에 투자하는 프로세스를 만들 필요가 있어 보인다.

리스크는 피하기 보다는 감당 가능한 리스크에 투자하고 대응한다. 앞서 원금보전에서 취득세 중과와 비슷한 입장에서 리스크가 있더라도 감당할 수 있고 리스크보다 기대 수익이 크다면 투자할 만한 가치가 있다고 생각된다. 무리한 전세가를 고집하지 않음으로써 역전세 리스크를 완화하고 대출을 활용한 무리한 투자를 하지 않음으로써 감당 가능한 규모로 투자를 운영하는 것이 필요하다. 

가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산 뒤 매도 시점에도 사람들이 좋아할 말한 것을 고르고 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낼 수 있도록 하며 높은 전세가율에 투자하고 원금을 절대 잃지 않도록 견디며 감당가능한 리스크에 투자할 수 있고 대응하도록 프로세스를 만드는 것이 저환수원리를 활용한 투자의 원칙으로 이해된다.

저환수원리를 이용한 실전투자 프로세스에서는 정보수집과 투자기준을 통해 가치파악과 투자기준을 충족하는 후보지를 선정하고 이를 바탕으로 단지들의 가격을 관찰하고 매물에 대해 가격을 싸게 깎아서 매수 계약을 진행하는 과정을 거친다. 이 과정에서 필요한 것이 임장을 다니고 임보를 작성하면서 가치를 파악하는 것이다. 이를 통한 단지별 1등 매물을 뽑은 뒤 비슷한 가치의 단지들과 비교를 통해 최종 매물을 선정하게 된다.  이 경우 투자물건/단지선호도/동네선호도를 통해 제대로 가치를 알아야 하며 이중 어느 한 가지라도 빠진 경우 가치가 헷갈릴 수 있기 때문에 매우 중요하다.  다시 한번 투자자 입장에서 좋을 걸 사는 것보다 덜 좋아도 가치보다 싸게 사는 것이 좋은 투자라는 것을 인식할 필요가 있다.

각 단지 별로 저환수원리를 적용할 경우 이를 만족하는 단지가 얼마나 될지 의문이 들 수도 있다. 그러나 여러 지역에 대해서 적용하다 보면 모두를 만족하는 단지를 찾게 되고 그러한 단지를 비교 평가해서 최종 매물을 선정할 수 있다. 결국 앞마당의 개수가 많을 수록 비교 평가할 수 있는 단지를 많이 확보할 수 있고 이를 통해 적절한 투자 물건 선정이 가능하다. 이걸 꾸준히 반복할 경우 스스로 투자에 대한 의사 결정을 할 수 있는 주체적인 투자자로 성장이 가능하다.  

시세 조사를 통해 매물 가격을 파악한 뒤 가장 좋은 가격과 조건으로 계약할 수 있도록 마지막까지 협상을 하는 것이 중요하다. 협상에서는 여러가지 옵션을 준비해서 유리한 입장에서 가격 협상을 할 필요가 있다.  실전투자 프로세스는 임장하고 임보를 쓰며 지역과 단지의 가치를 제대로 알아둔 뒤 투자 원칙과 기준을 적용해 투자 물건을 선별하고 이 과정에서 가치를 파악해 둔 단지의 가격을 계속 지켜보다가 핫딜(급매)이 뜨면 용기를 내서 매수하는데 마지막까지 협상해서 더 싸게 매수하는 과정이 필요하다. 이러한 과정을 통해 직장인 투자자로서 아파트 투자로 10억을 벌 수 있는 확실한 방법이라고 생각한다.

본 강의에서는 이러한 원칙과 프로세스에 대해서 직접 경험한 내용으로 설명을 해 주어서 이해가 쉬웠으며 이론을 이해하는데 많은 도움이 되었다. 앞으로 내가 가야 할 길이지만 머리로는 이해하고 금방 할 수 있을 것 같은 일이지만 실제 행동으로 이어지기는 쉽지 않을 수 있다고 생각된다. 그러나 미리 겁먹지 말고 하나하나 단계를 밟아 가면서 진행할 수 있도록 시작해보자.