1호기 여정을 복기 하며 (서울 1호기 투자 후기 #2) [유미s]



안녕하세요. 유미s 입니다.

지난 8월 가계약 직전의 1호기 물건을 보내주고나서

지난달 서울 1호기 투자를 하기까지의 과정을 복기하고

투자를 하고나서 느낀 점들을 후기로 남겨봅니다.

어느 시기에든 투자할 수 있는 투자자.

이 마음가짐 하나면 끝이라고 생각합니다.

가치있고 싸다면 내가 할 수 있는 최선의 선택을 하고,

최선이 아닐 것을 염려하세요.

- 양파링 멘토님 -

계약까지 진행하려던 물건을 보내주고나서

바로 실전반을 수강하게 되면서 매물을 보러가지 못하는 상황이 되었습니다.

다시 처음으로 돌아왔다는 생각에 마음이 혼란스러웠지만

어느 시기에서든, 어떤 투자금으로든 투자할 수 있는 투자자

가 되어야겠다고 생각하며 감정은 조금 내려놓고

당장 할 수 있는 것들에 우선 집중했습니다.

이미 앞마당인 지역임에도 내가 놓친 것들은 없었는지,

배운대로 적용하고 있지 않은 것들은 없었는지 생각했습니다.

그리고 매일 시세/전임 루틴을 이어나갔습니다.

아침에 앞마당 지역별/생활권별 시세 전수조사를 시작으로

틈틈이 휴대폰으로도 시세와 매물 현황을 체크하고,

퇴근 후에는 전화 임장을 했습니다.

매일 루틴이 힘에 부칠 때면 이렇게까지 해야하나?라는 생각도 들었지만,

나중에 나에게 적어도 1~2억 이상을 벌어줄 단지를 투자하는건데

최선을 다하지 않았을 때에 오는 후회가 더 클 것 같았습니다.

투자후보 단지들을 매임을 하면서는

처음에는 부동산 문 앞을 귀신처럼 왔다갔다만 하던 제가

워크인도 점점 더 익숙해졌고

(막상 물건을 찾으려다보니 들어갈까말까 고민하는 시간도 아까웠습니다)

실장님이라는 관문을 통과하고 사장님과의 대화를 통해

장부 물건도 만나는 경험도 할 수 있었습니다.

매임 단지들은 '저평가'라고 생각되는 단지들이었기 때문에

물건의 가격과 상황을 두고 매일매일 1등 뽑기를 새롭게 했습니다.

1등 뽑기를 할 때는 목표 매수가/전세가를 셋팅하고

물건 상황과 조건을 고려해 협상 전략도 함께 정리했습니다.

어제까지 본 매물들 기준으로 1등 부터 00등 까지 줄을 세우고,

오늘 본 매물들이 추가되면 다시 1등 부터 00등 까지 줄을 세웠습니다.

그리고 자기 전에 누워서

오늘의 1등 단지가 속해있는 생활권의 전세 시세를 읊어보고

1등 단지의 가치와 가격을 입 밖으로 말해봤습니다.

돈독모에서 만난 두잇나 튜터님께서도

너나위 멘토님 앞에서 내 투자에 대한 당위성을

20분 이상 설명할 수 있을 정도가 되어야 한다는 말씀이 생각났기 때문입니다.

그래서일까요.. 1호기를 열심히 찾던 중에

실제로 제 꿈에 너나위님과 새벽보기님께서 나오셨습니다ㅎㅎ

새벽보기님과의 대화가 끝나고

이제 막 너나위님과 대화를 시작하려는데

꿈에서 깨어나서 너무 아쉬웠던 기억입니다.

잃지 않는 투자란,

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 것이다.

- 너나위 멘토님 -

이 과정을 통해 내 손에 잡을 수 있는 1등~15등 까지의 단지들을 가지고

1등 물건부터 차례대로 협상을 시작했습니다.

역시나 마음처럼 1등 물건을 투자할 수는 없었지만,

사랑에 빠지거나 욕심이 생길 것 같은 마음이들때면

계속해서 나의 투자 원칙과 투자 기준을 떠올려 봤습니다.

그렇게 1등부터 순서대로 내려오면서 만난 1호기 물건은

우선 가격이 쌌습니다.

저/환/수/원/리 기준에 맞았으며,

싸면서 투자금도 맞으며 감당 가능한 물건 이었습니다.

하지만, 고민이 되었습니다..!!

지금까지 봤던 물건들과 비교하면

절대가도 싸고 단점도 가지고 있는 단지였으며,

다른 물건은 가격도 몇 천만원씩 깎았었는데

이 물건 만큼은 100만원도 깎이질 않았습니다.

(나중에 알고 보니 매도자께서 팔고 싶어서 내놓은 물건이 아니었고

부사님께서 매도자를 설득해서 만들어 낸 물건 이었습니다.)

조금만 더 다녀보면 지금보다 더 좋은 물건이 나타나지 않을까?

지금 이 집은 '내 집'으로 살고 싶은 단지도 아니고,

그 전에는 이 단지보다 더 좋은 집을 살 수도 있었는데..

라는 생각들로 매수 결정을 내리지 못하고 있었습니다.

그 때, 실전반 담당이셨던 보통아 튜터님께서

지금 제가 느끼는 것이 '감정'임을 알려 주셨습니다.

너나위 멘토님께서도 유튜브 영상에서

매수 후보 단지와 기준 가격을 가지고

그 가격이 된다면 매수를 할 것을 말씀 해주셨던게 떠올랐습니다.

'감정'이 아닌 '원칙과 기준'을 다시 차근차근 정리해보니

제가 처음부터 1호기 목표로 세웠던

'적어도 잃지 않는 투자'가 될 수 있겠다는 확신이 들었습니다.

그렇게 매수를 결정하게 됩니다.

1호기 물건은 전세낀 물건이어서

가계약을 하기 전 협상이 길어지지는 않았습니다.

대신 매매가 조정이 안되었기 때문에

계약금 + 중도금은 최소한으로 걸고

잔금을 길게 가져가겠다고 말씀 드렸고

매도자분께서도 승낙 하셨습니다.

매도자의 사정으로 가계약부터 본계약까지 기간이 조금 길었지만,

계약금을 10% 보다 더 많이 걸어두어서

혹시 모를 계약 파기도 사전에 방지할 수 있었습니다.

하지만, 눈썹까지 하얗게 쇤 할아버지 부사님을 대응하느라

진땀을 뺐지만 우여곡절 끝에 계약서 특약 사항들을 정리하고

무사히 계약도 마무리 할 수 있었습니다.

확실하고 완벽한 최고의 투자란 애초에 없습니다.

아무리 기를 쓰고 열심히 해도 시간이 지나야 보이는 것이 있습니다.

투자시기에 대한 데드라인, 지역범위를 설정해 보시고 선택한 뒤 결과에 대한 책임을 지겠다는 마음이 필요해요.
- 마스터 멘토님-

매물코칭 없이 스스로 투자 의사결정을 내리는 과정 중에

스스로 확신을 가질 수 있었던 방법을 떠올려보면 다음과 같았습니다.

1) 질문할 수 있는 기회가 주어지면 적극적으로 활용

→ 제 생각과 멘토님, 튜터님 생각과의 간극을 좁혀나갈 수 있었습니다.

2) 보고있던 물건이 날아가거나, 협상 중이던 물건이 날아갔을 때 복기

→ 물건을 보내줄때마다 제 선택이 옳았음을 조금씩 깨달을 수 있었습니다.

3) 임장지를 직접 걸어다닌 나의 두 발과, 직접 보고 느낀 나의 두 눈을 믿어보기

→ 추운날, 더운날 가리지 않고 두 발로 걸으며 임장을 다녔고

배운대로 현장에서 하나씩 적용해보면서 다녔기에

제 스스로를 믿어 봐야겠다고 생각 했습니다.

제가 투자 기준에 맞는 단지를 찾았음에도 투자를 망설였던 이유는

완벽한 투자를 원했기 때문이지 않을까 싶습니다.

마스터 멘토님 말씀처럼 완벽한 최고의 투자는

애초에 없는 것 같다는 생각이 들었습니다.

정답이 아닌 높은 확률을 찾아가는 투자를 하는 것이기에

투자를 선택하는 과정에서 정교함을 높이기위한

노력들을 하는 것이 중요했음을 깨달았습니다.

그리고 정말 신기했던 것은

투자를 하고나니 이전에는 답답하게만 보였던 지역이 더 크게 보이고,

단지와 가격은 더 선명하게 잘 보이는 것 같습니다.

모든 것이 처음이기도 했지만

(제 기준) 급변하는 시장 상황과 예측할 수 없는 미래,

마음처럼 잘 따라주지 않는 사람들,

깜깜한 터널 속을 걷고 있는 듯한 느낌까지.

그럼에도 1호기 여정을 끝까지 포기하지 않고 해낼 수 있었던건

멘토님들, 튜터님들, 동료분들의 격려와 응원이있었기 때문입니다.

지금까지 많은 도움 주셔서 감사합니다.

앞으로는 배운 것들을 나눠주며

꾸준히 성장하는 투자자가 되고 싶습니다 :)

부족하지만 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

깨달은 점

1. 부동산은 현장이다. 생생한 현장 속에서 기회를 찾아야 한다.

2. 초보 투자자는 원칙과 기준이 아닌 감정에 빠지기 쉽다!

3. 애초에 완벽한 투자란 없다.

적용할 점

1. 투자를 위해 하는 일들 중에 '의미없는 일은 하나도 없다'라는 생각으로

목표한 투자를 할 때까지 그저 해야 할 일을 하기

2. 감정이 앞설 때 투자의 원칙과 기준에 맞는 투자인지를 먼저 생각하기

3. 높은 확률을 찾아 잃지 않는 투자를 하기