조카에게 해주는 너나위 삼촌의 애정어린 조언(내마중 1강 후기)[내마중13기 ㅇ1리와! 올 겨울 등기치러 가야조 안판사]



안녕하세요

희망의 증거가 될 투자자

결국 될 사람 안판사입니다!

감사하게도 내마중 오프를 듣게 되었습니다.

일타강사 너나위멘토님의

1강 1주택의 모든 것!

강의 후기 남겨봅니다.

현재 아파트 시장(입지/가격/필요한 돈)

가격수준 vs 가격변동

수준을 보고 판단하는 사람인가

변동을 보고 판단하는 사람인가

지금 싸요? 비싸요? (시기)

판단의 근거 지표 4가지

1.ㅁㅁ추이

2.ㅈㅅ추이

3.PIR(Price to income) 메인지표

price/income

4.ㅈㅅㄱ율 ㅈㅅ/ㅁㅁ(보조지표)

PIR 10

A: 괜찮지 않아? B: 이게 나라냐?

바닥이 10이다.

지표의 의미를 알고

객관적으로 어떤 수준인지 아는게 중요하다

중요한것은 지표에 대한 기준이 없다.

객관화되어 있지 않고 주관적 판단

08.12월부터 자료가 있음 평균 12.2

현재는 11

가격수준? 비싸지 않다.

지금 평균적으로 싼 편이다.

ㅈㅅㄱ율 전세/매매

높다. 낮다. 특정 단지의 선호도를 나타내기도 한다.

4억/5억 = 80% 살기는 살아도 갖고 싶진 않음

6억/12억 = 50% 1억만 싸져도 사고 싶음.

시장을 볼때는 서울시 전체의 ㅈㅅㄱ율 변화

서울 전체 평균 70% 7억/10억 매수심리 별로 안 살음. 불황

어떤때는 40% 4억/10억 매수심리 엄청 살아 있을때 호황

매수심리를 알 수 있음.

평균 ㅈㅅㄱㅇ 57% 넘으면 약간 불황끼가 있음

안 올라올 수도있다. 기다리지 마라.

대충 저렴한 판단

PIR 12이하/ㅈㅅㄱㅇ 60%이상

절대수준은 2010-11년 유사상황

어차피 갈거니까 고점 대비 내려가서 리스크가 줄어들었으나

최근 급반등으로 추가 하락에 대한 두려움이 생기는 시기

길게 봤을때 기회인거다.

어차피 장기적 우상향 너나위님과 생각흐름이 같게

올해 ㄱㅇ 좋은기회!

매수할 경우 추가하락이 있어도 당황해선 안됨(부동산 이해)

매수할 경우 추가하락 있어도 버틸 수 있는 수준의 대출(재정적 체력)

위 2가지 바탕으로 장기적 관점 매수에 좋은 시기(전고이하 90%)

여기사도 되나요?(범위)

인구가 주는데요?

인구감소 지역별로 속도가 다름.

서울보다 빨리 많이 늙은 지역 추이보기 ㅂㅅ!

고령화가 제일 빠름.

ㅂㅅ 지하철 젊은 사람들이 안 앉을 만큼

서울의 미래. ㅂㅅ도 장기적으로 우상향한다.

그러나!! 앞으로

특수한 것들만 오름

지난30년동안 다 우상향.

최근 10년 하나도 안 오른 아파트가 있다.

앞으로 서울도 이럴 수가 있다.

난도가 높아짐.

옛날에는 시기만 따지면 됐는데

이젠 시기와 범위를 잘 따져야 한다.

30년동안 인구의 1/4이 날아갔지만 집값은 오름.

화폐가치 하락이 훨씬 더 큰영향을 준다.

그러나 이미 안오르는 집들이 나왔다.

ㅇㄷㄱ 270세대 아파트에 2세대만 남은아파트가 있음.

매매가 천만원 내외인 아파트가 많다.

비는집도 나온다.

평균이 이제 의미가 없다.

각개전투

ㅅㅎㄱ ㅅㅍ 현대 언덕 구축 아파트

2013년 2억 2023년 2억 거래

vs

ㅅㅇㄱ ㅂㅅㄷㅅㅅㅌㅍㄹ

최상급지는 아니지만 사람들이 꽤 좋아함.

10년전대비 2배가 된 곳

서울은 다음 10년동안 대세상승 있을 수 있지만

서울도 조심해야한다.

이번사이클까진 괜츈할듯

사람이 서울에 너무 많다.

분양가 인건비 오름.

아파트시장 신축아파트 공급하면서 드는 비용이 계속 오름

- 분양가 오름 - 그럼 주변 신축 키높이기

수요 있는데까지 오르고 딱 끊김.

빌라. 도생. 생활형 숙박시설. 오피스텔. 단독주택 그런데부터 공실난다.

그게 더 심해져서 인구 줄어들고

수요 줄어들면 구축아파트도 말라간다.

그런게 ㅅㅍㅎㄷ다.

어떻게 보면 시기보다 범위가 중요하다.

서울을 제외한 대부분의 지역에서

입지가 우수하지 못한 구축아파트는 모두 선택받지 못할 것

(장기적 우상향에 해당되지 않을 것임)

1주택 마련의 적절한 범위를 설정해야함

구체적 사례 정리

서울은 가격을 먼저봐야한다

. 서울은 범위를 갖고 고민할 필요가 없다.

지방은 범위를 먼저봐야한다.

대상을 잘 골라야 한다.

서울은 많이 오른게 위험.

지방은 많이 올랐다 떨어진게 좋은거다.

전세끼고 사는 것의 리스크는?

1. 나자신

2. 역전세 전세하락

전세 시세 적정성 판단

미친 전세라는 뉴스 없다.

그 이야기는 고통스러운 수준의

전세가 아니라는 의미

J-PIR 평균 6.9

현재 6.0

전세가는 물가이다. 물가 내려갔음. 금리내려간다.

통화정책의 첫번째 목표는 물가안정 두번째는 경기부양

변동폭 매매가>전세가>물가

전세가 방향의 영향을 주는 요소

1.ㄱ급 2.ㄱㄹ 3.ㄱ격

내집마련 기초 정리(예산/입지/매매)

집 사도 될까요?

만원으로 할 수 있는 일이 점점 줄어든다.

우리 임금이 왜 오를까요?

1시간동안 할 수 있는 일이 작년보다 많아져서?

물가가 오르니까!

공무원 임금상승률을 생각해보자.

소득이 오르지 않으면 집값도 못오름

소득이 오른다는 것은 화폐가치 낮아진다.

조금씩 경제성장한다는 의미이다.

인플레이션 해지

장기적 우상향

근본적이유 화폐가치가 떨어짐

그렇기 때문에 땅값도 오름

내집마련 기초7단계

1.방법: 일반매매

2. 예산수립

종잣돈/대출

3.후보선정

전수조사.필터

4.지역조사

입지분석/가격분석

5.매물조사

매물임장

6.현장조사

7.거래

최고의 내집마련 로드맵&전략(거주/보유/갈아타기)

범위와 시기

음푹 패인거는 나한테 기회다. 사야한다.

아는게 중요한게 아니라 사는게 중요하다.

내 상황에서 가능한 모든 1주택 전략(거주/보유)을 배우고 실천한다!!

그래서 집으로 할 수 있는 최선의 선택을 한다.

이게 이 강의 목적이다.

단지 리스트를 만들고 그것을 이해하며 완벽하게 활용한다.

다른 사람들로부터 배우기

1.조원분들께 배울점

투자자vs실수요자

서로 많이 이해하고 안아주자.

실수요자: 투자자는 이렇게 디테일하게 따져서 사는구나.

투자자: 아파트는 콘크리트 주택이 아니다.

2. 너나위님께 배울점

시세조사하는데 매일 3시간씩 쓰고 손으로 시세 직접 딴다고 하심.

레시피가 있다. 그게 이거다. 통찰력 X

전수조사를 하는 사람이 있을까?

서울시내 150세대 이상

매일매일 시세를 확인하는 사람이 있을까?

내가 그걸 하면 되잖아. 경험상 시스템 최적화

익숙해지면 1개구 하는데 3시간이면 할 수 있음

"병원에 가니까 목에 멍이들었대요.

강사라면 수강생 수가 중요하겠지만

저는 여러분을 행동하게 만들고 싶다.

이왕이면 결과를 내겠다는 마음으로

강의를 들었으면 좋겠어요"

나는 100억이 있다면

저렇게 안할 것 같은데

소명의식으로 하시나보다라는 생각이 들었다.

어떤걸 할까보다 중요한건 했냐안했냐다.

센트라스/행당대림/안했음.

자꾸 재고 따지는 것보다

시기 괜찮다. 범위도 명확하게 정했다.

월부 강의 들어서 너무 좋아요가 아니라

월부강의 듣고 내집마련했어요.

2030년이 됐을때 내가 거기서 강의 듣고

실제로 노력하다가 이 집을 마련했구나

이렇게 되야한다.

과제 수행하는 것 짧은시간에 너나위님 같은 결과를 내게하는 지름길!

어떻게든 하게 하고 싶은 마음

이 강의가 여러분 인생의 전환점이 되었으면 좋겠습니다.

여러분에게 고등학교 1학년 조카가

있다면 무슨말을 해주고 싶으세요?

딱 2-3년만 참고 열심히 공부해봐라.

좋은 대학 갈 수 있다.

이렇게 말하실거죠?

제 마음이 딱 그렇습니다.

너나위멘토님

시기와 범위가 정해지고

가격도 저렴하다.

규제로 묶여서 공부할 시간도 충분하다.

투자하지 않을 이유가 하!나!도 없다.

판사야 너의 시작이 다른사람보다 뒤쳐지고

너의 성과가 다른사람보다 부족해도 괜찮다.

앞으로만 나가면 되는거다.

대신 반드시 결과를 내야한다.

종잣돈이 부족해도

가족들이 탐탁치 않게 여겨도

너는 할 수 있다.

소중한 동료들

감사하고 감사한 존경하는 스승님들께

다시 뵐때는 저 투자했어요!

덕분에 너무너무 감사합니다.

라고 말할 수 있는 결과를 내는 사람이 되자.

너나위멘토님께 사인을 받을때

저 꼭 투자할게요!라는 말씀을 드렸는데

다시 뵐때 설령 다시 뵐 수 없을지라도

저 덕분에 투자했어요.

덕분에 가족들과 시작할 수 있는 첫걸음을 마련할 수 있었습니다.

라고 당당하게 말씀드릴 수 있는 제자가 되자.

TO-do list

1.투자코칭 내용 다시 한 번 정리 후 배우자에게 공유

(기한: 12월 3일까지)

2. 수입/지출 정리. 저축가능금액 재정립

배우자에게 공유 및 상의하기

(기한: 12월 8일까지)

3. 매일 1시간 앞마당 시세전수조사

루틴반 체크 인증

4. 내년 상반기에 반드시 투자한다.

가져야 할 마음가짐

너무 두려워하지 말자.

앞마당 개수가 적은데?

돈이 적은데?

내가 잘못해서 가족들에게

피해가 되면 어떡하지?

우리가 궁금하고 모르는 것 중에

새로운것은 하나도 없다.

찾아보며 다 나온다.

모르면 물어보면 된다.

앞서 그 길을 간 사람들이 있고

그 길을 간 사람들 중에 물어볼 사람들이 있고

더 벌진 못하더라도

잃지 않고 벌 수 있는

투자범위를 배웠고

아무것도 하지 않는게

투자하지 않는 것이

가장 잘못된 선택이라는 점을

잊지 말자!