[꽃을든둘리] '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기



월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위

읽은 날짜 : ~2024.11.14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산투자 #성장 #경험

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10

1. 저자 및 도서 소개

: 살아갈 날은 점점 길어지는데 직장에서 일할 수 있는 날은 더욱 짧아지는 시대, 당신은 무엇을 준비하고 있는가? 이 책은 국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭날 수 있었던 ‘부동산 투자’ 비결을 공개한다.

저자 너나위는 유명 경제 유튜브 <신사임당> 채널의 재테크 좀 ‘아는 선배’에 출연해 이 시대 ‘집 걱정’으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다. 그는 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 책을 출간한 지 2년 만에 100억 자산가로 거듭나, 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)이’ 되었다.

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 ‘불로소득(不勞所得)’으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

2. 내용 및 줄거리

27: 인플레이션이 당신의 경제적인 삶과 무관한가? 만약 당신이 이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1%에도 채 미치지 못한 이자에 만족하며 산다면, 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다. 시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니 말이다.

31: 흔히 말하는 '부동산버블' 형성기에는 가격이 급등하고 침체기에는 가격이 하락하는 움직임을 보인다. 하지만 그와 같은 작은 흐름을 걷어내고 10년 이상의 장기적인 관점에서 본다면, 위의 그래프에서 증명되듯이, 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울수가 없다.

34: 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에 ! 내가 보이게 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

49: 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

76: 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그 때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있을 것이다. 이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 '경제적 자유'에 해당한다.

78: 투자를 시작하고난, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다. 꾸준한 투자를 위해 성과를 내고 싶다면 아무리 반복해도 부족할 정도로 중요한 이야기다.

83: 투자란 돈 많은 사람이나 하는 거라는 선입견에서 벗어나는 것이다. 사실상 이러한 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이다.

106: 이 아파트에 투자하기로 결정한 데는 이 아파트가 단지 신축이어서가 아니었다. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다. 정작 신축 아파트에 투자해놓고 무슨 소리냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 앞서 말했듯 이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. 그저 허허벌판에 위치하 새 아파트가 아니라는 말이다. 지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축 아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만, 아파타의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

111: 이 과정에서 배운 것도 많았다. 애초에 가격 조정을 마친 후에 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격을 협상하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. 좋은 결과가 있었기에 이렇게 소개할 수 있게 되었지만, 사실 그때 나의 행동은 정말 아마추어 같았다.

113: 이런 모습이 '속 보이는 비즈니스'처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다. 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.

116: 내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다. 그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.

126: 당연히 자유롭게 이동할 수 있는 당신이 움직여야 한다. 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다'고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을

138: 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자.

145: 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 추자 기준은 저평가 여부이기 대문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안된다.

151: 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

152: 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

155: 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

157: 준비된자에게 기회가 온다는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'는 의미라고, 시간이 갈수록 성정하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

부동산 투자는 고되고 힘들다. 그래서 시장 상황과 무관하게 꾸준히 수익을 내는 투자자가 많지 않은 것이다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석 도구를 가지는것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

164: 나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠사이에도 천~이천만원의 매매가 차이가 생길 수 있다.

197: 이제 서울과 수도권 부동산에 소액으로 투자하기는 힘들지 않느냐고. 그 질문에 대해 나는 이렇게 대답하겠다. 소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다. 행여, 소액으로 투자 가능한 남은 물건마저 사라지는 시장이 되더라도 조금만 눈을 돌리면 같은 방식으로 투자할 곳은 전국 도처에서 얼마든지 찾을 수 있다. 당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년 가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

200: 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기 때문에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. '저평가'된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

204: 부동산 투자에 일가견이 있는 사람들이 입을모아 말하는 '부동산은 발품이다'라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.

207: 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

216: 당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈 벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

224: 저평가 아파트 투자 방식을 택한 것은 1. 이 기준에 맞는 아파트들이 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그만큼 덜하기 때문이다.

2. 이 정도 가격대에 위치한 아파트들은 통상 가격대가 낮은 편이기에 투자금이 적게 든다는 것이 장점이다.

3. 소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

232: 투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 '몰빵' 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다. 즉, 결국 당신이 어떻게 투자했느냐에 따라 우려는 기우가 될 수 있다.

238: 현금 즉, 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다. 이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다.

239: 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다 (=입지가 우수한 물건).

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다 (=해당 지역 인구의 1%이상 규모 공급 예정이면 투자하지 말라).

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다 (=신용대출까지 일으켜서 투자하지 말라).

4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

274: 임장지역 선정하는 순서

1. 사는 곳 임장 후 가격에 대한 감 잡기

2. 전국 시구 단위 전세가율 70% 이상, 가치 대비 가격 저렴한 지역 찾기

3. 개별 단지 단위 전세가율 85% 이상이면서, 매전 갭 3000~5000 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기

4. 향후 2년간 매년 적정 입주 물량 초과하지 않는 지역 찾기

5. 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기

328: 조금함을 버리자. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자 한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

335: 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

338: 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 성공이란 단어보다 생존이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수만 있다면, 그것이 성공이라고.

340: 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

346: 내가 투자를 하는 궁극적인 목적은 가정을 위해서다. 다만 투자를 지속하려면, 아내와 아이에게도 좋은 남편과 아빠가 되어 갖어이 평화로워야 한다. 이처럼 둘 중에 어느 하나를 후순위로 둘 수 없기에, 상황에 따라 밸런스를 맞추는 노력이 필요했다.

363: 이제 책을 읽은 당신에게 공이 넘어갔다. 앞에서 언급했듯 나는 당신이 '아는 것'에 그치지 말고 '행동하기'를 진심으로 바란다. 긴 호흡으로, 차근차근, 하나하나 시작하자.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 저평가 / 적은 투자금 / 리스크 대비, 이 3가지의 중요성을 다시 한번 깨달을 수 있었다.

그 동안은 저평가가 가장 최우선이지 ! 라고만 생각했던 것 같다.

하지만 투자는 저평가만 만족한다고 실행하는 것이 아니다.

가치 대비 싼데 너무 많은 투자금이 들어가면 안되고

가치 대비 싼데 리스크 대비 어려운 상황도 안된다.

이 3가지를 모두 만족 시킬 수 있는 투자를 해야 할 것이다.

실제로 나도 저평가 이지만 투자금이 많이 들어간 투자,

저평가 이지만 리스크가 너무 크거나 리스크 대비가 너무 어려웠던 투자를 해보니 깨달았다.

아무리 싸도 투자금이 많이 들어가고 리스크 대비가 어려우면 그 만큼 기회비용이 커진 다는 것을.

기회비용이 너무 크다 보니까 저평가라는 장점도 극대화 되지 못하는 것을 느꼈다.

이 3가지를 만족시켜야 하기 때문에 가장 단순하면서도 가장 어려운 것 같다.

하지만 이 기준을 알고 반드시 내 투자에 적용해야 할 것이다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 성공이란 단어보다 생존이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수만 있다면, 그것이 성공이라고.

이 문구가 정말 마음에 와 닿았다.

어느새 4년차 투자자가 되었다.

꽉 채운 3년이 지나가고 있다.

처음 월부은을 읽었을 때가 생각난다.

나의 큰 꿈과 원대한 목표로 마음이 가득차 있었다.

성공하고 싶었다.

돈을 잘 벌고 싶었다.

여유있는 삶을 살고 싶었다.

하지만 성공보다 더 어려운 것은 그것을 해나 가는 과정에서 버티고 기다리며 생존하는 것이었다.

그래도 난 참 운이 좋은 사람이라 생각한다.

주변에 너무 좋은 사람들이 많고, 나를 아껴주고 지지해주시는 선생님들이 계시기 때문에 지금 이 순간까지 올 수 있었다.

투자 활동을 하며 그 동안 아껴와던 과거의 사람들을 많이 잃었지만, 오히려 월부에 와서 더 좋은 사람들을 많이 만나게 되었다. 그런 사람들이 내 곁에 있기 때문에 지금까지 행복하게 투자 활동을 해오고 있는 것 같다.

앞으로도 계속해서 성장하며 투자 필드에서 생존할 것이다.

나는 내 스스로를 안다.

내 스스로가 얼마나 강한 사람인지.

얼마나 진실된 사람인지.

스스로를 믿기 때문에, 나는 반드시, 끝까지 투자 활동을 잘 해낼 사람이라 확신한다.

앞으로 투자 활동을 하며 새로운 도전의 기회가 계속해서 펼쳐질 것이다.

피할 수 없는 도전의 기회들은 즐길 것이다.

대응할 것이다.

거기에 맞춰서 또 잘 해낼 것이다.

중요한 것은 이 곳에서 오래오래 살아남으며 결과를 내는 것이다.

둘리는 강한 사람이니 반드시 해낼 것이다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 나부맞 ^^

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )