[지기12기 15조 우리같이 15이 만들러가조 - 처음처럼님] 3주차 강의

이번 지역은 한 번도 가본 적이 없고, 정보가 거의 없는 지역이었기에 모든 것이 생소하였지만, 강의로 인해서 시원하게 그 지역을 파악 할 수 있었고, 앞마당을 만들고 싶다는 생각을 하면서 듣게 되었습니다.

이번 지역의 특징은 "다핵도시" 입니다.

입지 독점성을 가진 곳 없이 여러 지역에 고루 고루 특징을 가지고 발전 된 곳으로 그 만큼 신축으로 인한 도시 형성에 따라 영향이 클 수 밖에 없는 지역이라고 생각되었습니다. 언제든지 선호하는 곳이 바뀔 수 있는 곳 그 만큼 투자하기에 더 까다로운 느낌을 받았습니다. 같은 지역 안에서도 호불호가 극명하게 갈리기도 하는 곳.

강의 듣기 전까지 이 도시의 느낌은 광역시 중에서 인구의 감소가 가장 클 것 같고, 직장도 감소, 그리고 양질의 직장도 많이 없을 듯 한 느낌의 도시 였습니다.

하지만 의외로 사업체수, 그리고 500인 이상의 사업체수가 증가율이 높은 편이였고, 이러한 이유로 아파트를 구매할 수 있는 요건에서 다른 광역시에 비해 떨어지지 않겠다고 생각했습니다.

평균소득은 낮지만, 자산기준 부자는 꽤 높았으며, 이는 고가 수요가 높다라는 것을 증명해 줍니다.

직장

서구(질 좋은 직장), 동구(면적 대비 질 좋은 직장), 광산구, 북구(직장 수는 많다)

학군

좋은 학군 대체지가 부족하여 1등 학군지에 대한 희소성이 크다.

양질의 학원가 + 선호학교가 있는 1등 학군지는 지역 전역에서 학군 수요 유입

환경

편의시설 전지역에 고루 분포되어 있고, 신세계백화점 매출액 전국 상위 수준이며 주변 지역의 외부 수요 유입

교통

도로교통 의존도가 압도적으로 높다. 자차로 30분 이내 생활권이기 때문에 의존도가 높다.

지하철 이용률 전국 최저 -> 역세권 가치 낮음

IC인근이 교통이 좋은 입지로 인식, 대부분 택지 지구 도로 이용 편리

공급

공급이 다른 광역시보다 25년까지 적다. 

인허가실적 (단독주택, 빌라포함) - 재건축, 재개발은 사업시행인가 완료되면 집계된다.

사업속도에 따라 입주시기 상이, 일반적인 경우, 3년 후 입주로 예상. - BM

숨어 있는 공급

인허가 실적도 감소추세 -> 향후 입주물량에 따른 리스크가 적다

공급량이 어디에 들어오는지 지도위에 올려봐야 한다. - BM

후 분양은 부동산지인에 안올라온다. (숨은 공급 확인) - 직방

입지와 연식을 같이 봐야 하고 연식에 힘을 더 주고 봐야 한다.

보합장일 때는 가격이 비슷해지기 때문에 가치 있는 물건을 조금 더 주더라도 사는 것이 좋다. - BM

지역특징 

타 지역 대비 강한 신축 선호

개별성이 강함

단지 선호도 중요

투자관련 Tip

투자금이 높으면 기회비용 때문에 버티기 힘들다.

높으면 좋은 물건을 살 수는 있지만, 빨리 오르지 않으면 힘 들 수 있다.

투자금이 적으면 오래 버틸 수 있다.

아무것도 하지 않는 것 보다는 하는것이 좋다.

같은 투자금 -> 더 수익률 좋은 투자

이상 코크드림님의 소중한 경험이 담긴 강의 내용 너무 좋았습니다.

감사합니다. ^^