[꾸오_투자#3] 수도권 투자 하자마자 5000만원을 벌 수 있었던 이유

안녕하세요, 

꾸준히 오래가는 투자자 

꾸오 입니다.

'투자금은 부족해서

서울은 투자하기 어려운데

수도권 투자도

괜찮을까?'

라는 물음을 갖고

월부닷컴/월부카페

를 서칭하던 중

이 글을 읽고 계신 분들이

많을 것이라고

생각합니다.

오늘은

초보 투자자인 저가 

어떻게 

수도권 투자에서

바로 5천만원의 수익을 

낼 수 있었는지

복기해보고자 합니다. 

그리고 

이 글을 통해서나마

수도권 외곽에서도 

수익을 벌 수 있음을,

종잣돈이 적더라도 

수도권에서 

투자를 진행하는 사람이 있음을

알아주시면 감사하겠습니다. 

[아는 것만으로는 부족하다. 반드시 실천 해야한다.]

이번 투자를 진행하기 전

1년이 채 되지 않는 기간 동안

가정을 꾸리며

내 집 마련도 하고,

스스로의 투자 기준을 

지켜나가기 위해 

저평가 되어 있다고 

확신이 드는 지방 물건에 

투자도 진행하였습니다. 

하지만, 

그 이후로 

종잣돈이 부족해지며 

1억도 안되는 종잣돈으로 

최적의 부동산 투자 시기에

2호기 투자를 

고민하게 됩니다. 

그럼에도 불구하고,

종잣돈이 부족하다는 아쉬움과

이젠 투자하려면 

많은 시간을 견뎌야한다는 

한탄보다는

(이런 생각들이 들기도 했지만) 

꾸준히 강의를 들었고

어느 덧 앞마당이 20개가 넘어가며

중소도시부터 서울까지 

적어도 비교가 가능할 정도의 

지역들을 알아가게 되었습니다. 

그 동안

계약을 하는 과정에서

‘이렇게 내 집마련을 하는게 맞을까?’

‘지방투자는 이렇게 하는가 맞나?’

라는 두려움도 있었지만

강의에서 배운

투자 선배님들의 길을 따라,

교훈을 따라,

무섭지만 

기준에 입각한다면

잃지 않은 투자를 진행할 수 있다는 

배움이 있었기에

용기를 내어 

덜덜 떨리는 발을 슬며시 피고 

한 발짝 뻗어 

행동할 수 있었습니다.

(두려움이 컸지만 

배움을 통해 내가 배운 길이 

맞는 길인지 

증명해보고 싶었습니다.

결국, 

시도 없인 알 수 없었기에 

행동했습니다.)

놀랍게도

실전 투자를 진행해보니

서울도, 수도권도 아닌 

지방에 있는 물건임에도

상승하는 호가를 보며

'기준에 입각해 투자한다면

잃지 않는 투자는 

할 수 있겠다.'  

라는 믿음을 

체득 하게 됩니다.

그리고 알 게 되었습니다.

기준을 맞춘 투자를 한다면

지방에서도 오르는 데

수도권 외곽 물건도

 오를 수 있다는 사실을. 

[수도권 외곽 투자를 결심하다]

1억도 안되는 종잣돈으로 

(생각보다 더 적은 투자금일 수 있습니다.)

수도권 외곽 30평대 

구축 아파트를

투자할 수 있었습니다. 

수도권 외곽에 

투자를 결정한 과정을

복기해 보면 

아래와 같습니다. 

1. 시세트래킹을 통해 투자금이 줄어들 고 있는 지역들을 솎아낸다.

2. 솎아낸 지역들을 전부 전수 조사한다.

3. 전수 조사한 지역들 중 저평가된 단지들을 솎아낸다.

(1차 솎아내는 과정 중 전세가/투자금은 일절 보지 않았습니다.)

4. 1차로 솎아진 단지들 중에서 2차로 저평가된 단지들을 솎아낸다.

(1차 솎아냄 : 절대적 저평가 2차 솎아냄 : 상대적 저평가)

5. 2차로 솎아낸 단지들 중에서 투자금액+5천만원 1등~5등 매물을 선정한다.

(스스로 네고 가능 범위를 정해서 가장 좋은 물건을 투자하기 위함으로 제 기준 5천만원이었습니다.)

6. 가장 좋은 물건부터 매물 임장을 진행한다.

7. 매물 임장을 통해 괜찮은 물건이 있다면 워크인으로 이보다 싼 물건은 없는지 찾아본다. 

(가장 저렴한지 혹은 조건/상태가 좋은지 확신을 갖는 과정입니다.)

8. 최종 물건이 협상을 통해 투자금 내로 들어오는 물건인지 확인한다. 

9. 협상을 통해 투자금 내로 들어온다면  투자한다. 

들어오지 않는다면 다음 단지로 넘어간다. 

이 과정 중에서

대전, 해운대 30평대 

수지 20평대 등

개인적으로 

더 좋은 물건이라고 생각되는

정말 싸다고 확신이 든

 물건도 있었습니다.

그러나, 

5번째 과정에서 기준에 들어오지 않았고 

놓아주는 선택을 하게 되었습니다. 

아쉬운 마음도 컸으나

기준에 맞는 투자를 진행하고자 했음에

(투자 기준은 저에게 있어 유도리가 통하지 않는 꽉 막힌 조건입니다.) 

투자를 진행하지 않았습니다.

그리고 

 협상 중에 아쉽게 

결렬된 물건들도 있습니다. 

비슷한 생활권이지만

특올수리된 

호가가 2천만원 더 싼 물건

여러 리스크를 감내하지 

않아도 될 물건 

등등...

협상과 결렬이 

반복되었지만 

1호기를 하던 

당시 상황도

별 반 다르지 않았기에

묵묵히 반복된 과정을 

이어나갈 수 있었습니다. 

그리고 결국

2호기 물건을 

만나게 됩니다. 

수도권 외곽에 위치하고 있지만

선호 생활권에 위치해있으며

구축 단지이지만 초품아이고 

주변 상권이 풍부해 

수요가 있었습니다.  

물건은 

샷시도 되어 있고

올수리는 아니지만

수리가 말끔하게 되어있고

상황이 좋게 흘러가는 

물건이었습니다.

무엇보다도 

전고 대비 하락률이 

-30% 수준이며

중소도시 30평대보다 

가격이 싼 상황임과 

단지 내 저층 가격보다 

싸게 나온 물건으로 

절대적/상대적 저평가

라고 판단했습니다. 

*잘한점

1. 투자 기준을 고수했다.

2. 투자금 + 협상가를 설정하고 좋은 물건부터 투자를 고려했다.

2. 협상 결렬 되면 바로 다음 단지로 넘어가 투자 물건을 찾았다.

*개선할점

1. 시장 흐름을 크게 보고 조금 더 기다려볼 지 투자할 지 고민해보자.

2. 좋은 지역에서 더 악착같이 물건들을 찾아보자. (내가 만들 수 있는 물건은 없는지도 고민하자)

3. 앞마당을 더 적극적으로 만들어 비교군을 넓히자. 

 [무언가가 충분히 중요하다면 확률이 당신에게 유리하지 않더라도 시작하라]

물건을 보자마자

매수를 결정하였습니다. 

하지만

가격을 더 깎고 싶었습니다.

남들은 수도권 중심부 

서울에 투자하는 와중에 

수도권 외곽에 투자하는 만큼

온기가 천천히 퍼지던 지역이었고

가격이 오르기 위해선 

기다림이 필요한 지역임을  

알았기에

안전마진을 

크게 가져가고 싶었습니다.

 하락률이 가장 컸던 

23년 초반 가격까지

가격을 만들고 싶었습니다.

‘지피지기면 백전백승’ 

‘협상을 하려면 상대에게도 내어줄 것이 있어야 한다.’

매도자의 상황을 빠삭하게

알아가는 단계부터 시작하였습니다. 

'사업을 하고있는데

대출이 많아서 

월세가 많이 나가는 모양이야.'

'이 물건도 투자 물건인데,

빨리 처분하고 싶은데 

나가지 않는 모양이야.' 

'그래서 지금 가격을 싸게 내놓았어. 

너무 싸서 그런지 많이 깎아 줄 것 같진 않아.'  

'저번에도 1천만원 깎아달라는 

사람이 있었는데 

깎아주지 않았어.'

1천만원도 깎이지 않았다는 얘기에

다른 물건 찾으러 가야겠다는

생각도 들었지만

한편으로, 

피하지 말고 부딪혀 보자는 생각이 들어 

물건을 깎을 수 있는 방법은 없을까?

고민을 해보았습니다. 

우선 아래와 같이 

매도자의 상황을 진단하였습니다. 

1. 매도자는 월세에 허덕이고 있음.

2. 물건을 빨리 정리하고자 함.

그리고 현재 물건이 있는 

생활권의 상황을 

정리해보았습니다. 

1. 지역 내 매매가/전세가 천천히 올라오던 상황

2. 매도 물건은 많은데 전세 물건은 없는 상황

3. 비슷한 가격에 나온 물건이 몇 개월째 나가지 않는 상황

4. 실소유자 위주 거래가 많아 세 낀 물건은 잘 나가지 않던 상황

두 상황을 종합하여

사장님께 협상을 부탁 드렸습니다. 

'사장님, 최근 비슷한 가격 물건이 

몇 개월 동안 

나가지 않는데 맞을까요?

지금 매도자분 

상황이 급하신 것 같은데 

그래도 지금 매수자 붙었을 때 

매도하는게 낫지 않을까요?

사장님이 말씀하셨던 것처럼 

지금 실소유자들이 많아 오는 상황이라 

이 물건도 나가기 어렵지 않겠어요?

그러지 말고 지금 가격 좀 깎아주시면 안될까요?'

사장님께서는 

잠시 고민해보시더니 

기다려보라는 말씀과 함께

매도자와 전화를 하였습니다. 

그 결과 

1천만원 깎을 수 있었지만

여전히 마음에 드는 가격은 아니었습니다.

1천만원이 

더 깎이면 좋겠다는 생각에 

사장님께 확실하게 의사 표현 드렸습니다.

'사장님, 저도 너무 매수하고 싶고 

이 집이 너무 마음에 듭니다. 

하지만 최근에 결혼해서 돈도 없고 

1천만원이 부족한 상황이라 

매수가 어려워요.

1천만원만 더 깎을 순 없을까요? 

대신 급한 불을 끌 수 있게 

계약금을 바로 넣는 것으로 하면 어떨까요?'

‘사장님, 요새 거래도 잘 안되는데

매매 거래도 진행하고

전세도 곧 만기인데 

사장님께서 빼주시면 좋잖아요’

운이 좋게도

사장님께서 

일잘러 사장님이셨기에

바로 매도자분을 설득해주셨고

추가 네고에 성공해

가계약까지 

진행할 수 있었습니다. 

협상에 성공하고 난 뒤 

사장님께서 저에게 물었습니다. 

'투자 많이 해보셨어요? 

20년넘게 이 자리에서 일하면서

이렇게 좋은 계약을 성공시킨 적 몇 없어요.'

‘과감하게 결정해서 싸게 산 것 같아요’

위 협상부터 

협상 및 매수 결정까지

과정은 

집을 보고 나온 뒤

2시간이라는 짧은 시간 동안

이루어졌고, 

저는 과감하게 

보고 나온 집을 

바로 매수할 결정을 했습니다. 

어떻게 

계약도 두려워하던

초보 투자자가 

빠른 시간 안에 결정을

내릴 수 있었을까요?

저평가된 단지들을 

나래비세우고

좋은 단지들 부터 

투자를 고려해왔기 때문에

이 물건이 

내가 알고 있는 물건들 중

나에게 가장 저평가된 물건임을 

알고 있었고

앞마당을 열심히 만들었기에

시장 상황을 알고

선호도 있는 단지를 알 수 있었습니다. 

더불어, 

강의에서 배우고

열심히 탐독한 결과

윈-윈 협상을 고수하고

서로에게 득이 될 부분을 끄집어 내어

서로 간 빠르게 협상을 진행하고

빠른 결정을 내린 덕분에 

1천만원 네고가 안되었던 물건을 

2천만원 네고를 성공시킬 수 있었던 것 같습니다.   

그 결과

잔금을 치룬 현 시점

최종적으로 5천만원 안전마진을 갖고 

투자를 할 수 있었습니다. 

*잘한점

1. 네고 어렵다는 물건 사장님 말씀에 겁먹지 않고 네고 진행한 것

2. 상대방의 상황을 파악하고 서로에게 윈-윈 될 수 있는 전략을 수립한 것

3. 배움과 믿음을 의심치 않고 빠르게 결단내린 것.

*개선할점

1. 짜잘 짜잘 협상하지 않고 과감하게 협상해보기

2. 매도인의 상황을 더욱 구체적으로 파악하려고 노력해보기

[투자는 대응의 영역이다. 욕심을 버림으로써 얻다]

투자한 물건은 

올해 12월까지 

세 낀 물건으로

계약갱신청구권을 

사용한 매물입니다.

한편,

매수 당시 

임차인분께서는

다른 곳으로 

이사를 희망하셨고,

10-11월 전세 성수기라는 

사장님의 이야기와

아실에서 찾아본 

매해 10-11월 전세 거래량,

그리고 전세가 부족한 현장 상황을 믿고

낮게 낀 전세를 

임차인을 내보냄과 동시에 

약간의 수리를 통해

현재보다 더 높은 전세가로

투자를 계획했었습니다.

(이미 샷시도 되어있어 평균 전세가보다 높게 받을 수 있던 상황입니다.)

그러나,

 갑작스러운

8.7 대출규제와

9.1 스트레스 DSR 시행 

등의 여파로 인해 

전세물량도 없지만

세입자를 구하는 것도 어려운 상황으로 

부동산 시장의 분위기가 

전환되기 시작하였습니다.

이로 인해 

매수한 물건의 단지에도

높은 가격에 형성되어 있던

전세가가 주춤거리기 시작합니다. 

투자 당시 예상했던 가격보다

1~2천만원 더 빠진 가격에 

전세 매물들이 1~2개 

나오기 시작합니다. 

대출 규제 시행 후 초

잔금이 가능한 투자 물건에 대해

‘전세 못맞추면 잔금치뤄야겠다.’

라는 생각으로 어영부영 시간을 

보냈습니다.

그러나, 

막상 전세 만기 시기가 

도래함과 동시에

더욱 강력해지는 대출 규제로 

알아봤던 1금융권 대출도 

막히게 됩니다. 

잔금을 못치루면 어떡하지?

라는 두려움이 몰려오기 시작하며,

2금융권을 알아보고 

사업자 대출을 알아보는 등 

여러 노력을 하고 있던 와중에

구세군 같이 한 줄기 빛이 닿습니다.

‘월부콘에 당첨되셨습니다.’

월부의 연례행사인 

월부콘의 재개를 

함께하고 싶어 

신청했던 행사가 

당첨되었습니다. 

그리고 행사에서 

우연히 만난 

방랑미셸 튜터님께

한 가지 조언을 듣게됩니다. 

‘대출을 받으실 수 있더라도 

전세를 맞출 수 있다면 맞추는게 좋습니다.

'전세금을 낮게 받더라도 

연간 종잣돈을 모을 수 있는 범위에서 

전세를 맞추시는 것이 

성장의 부분에서도 투자의 부분에서도 

좋은 결정이 될 수 있어요.'

월부콘 다음 날 

바로 실행에 옮겼습니다. 

우선, 사장님께 

연락을 드렸습니다. 

운이 좋겟도

희망적인 소식을 들을 수 있었습니다.

'안그래도 전화드릴까 망설이고 있었어~

세입자분이 갑작스럽게 집값이 올라서 

전세 연장을 하고 싶다네~ 

근데 사장님께서 생각한 금액보다 낮아서

전화할까 망설이고 있었지~'

월부콘 이후 

사장님께 전화를 드리지 않았으면

잃어버렸을 수도 있는 기회를 

포착하게 되었습니다. 

그러나, 

연장을 원하는 금액은 

생각보다 낮았습니다.

만기까지 남은 기간이 있었고  

전세 성수기가 진행 중인 시기라

고민이 되어 

동료들에게도 연락을 돌립니다. 

(되돌아 보면 이 시기에 전세 1개만 빠졌습니다.) 

'상황이 이러이러해서~ 

전세를 맞추는게 좋을까요?

조금 더 기다려보는게 좋을까요?

~님이라면 어떻게 행동하실 것 같아요?'

대부분 동료들에게 돌아온 답변은

욕심이 들긴 하지만 안전하게 투자하는 게 좋을 것 같다는

이야기였습니다. 

생각해보니

강의에서도 

만남에서도

여러 튜터님들께서

안전하게 오랫동안 운용하는 것이

중요함을 강조해주셨기에

경험이 적은 저에게 있어 

안전하게 운용하는 것이

닉네임대로 투자하는 방향임을 

튜터님과 동료들 덕분에

깨달을 수 있었습니다.

그러나, 

목표했던 투자금 범위가 있었기에 

사장님께 가격을 협상했던 바와 같이 

최대한 윈-윈 하는 방향으로 협상안을 

전달 드립니다. 

'사장님, 주변 단지들을 보아도 

전세가가 *.*억에 형성되어 있고

알다시피 제 물건이 가장 좋더라구요. 

그리고 지난 번에 같이 집 봤을 때

애기해주셨던 불편한 부분은 저가 수리해드릴게요.

대신 1천만원만 올려서 재계약합시다'

협상 일주일 뒤

임차인이 제시했던 전세금에서

500만원 올린 전세금으로 

최종 합의하며

2년 연장 계약을 맺게 되었습니다.

너무 낮게 재계약 한게 아닌가

고민도 되고 후회도 되었었는데

현 시점에서는 

동일한 금액으로 나와있던 

전세물건이 

3개월째 나가지 않고 있으며

동일 가격에 4개의 물건이 

늘어난 것을 보며

가격을 낮춰서라도

빼길 잘했다고 생각하고 있습니다.

전세를 빼고 나서

5천만원 높은 금액에 

1개의 물건이 빠지기도 했지만

특올수리 물건이고

제 물건보다 좋았던 물건이라 

생각하기에 비교하지 않기로

다짐했습니다. 

주변 모든 사람들 덕분에

안전하게 2호기 물건을

대출 규제가 심한 상황에서 

잔금 없이 전세 연장하며 

투자 할 수 있었습니다. 

*잘한점

1. 욕심 내려놓고 전세 뺀 것

2. 욕심을 내려놓더라도 최소한의 기준을 가지고 협상 진행한 점

 3. 스스로 결정이 어려울 때는 주변 투자 동료 및 선배님들에게 물어본 점

*개선할점

1. 그래도 다음에는 내 물건이 1등이라면 기다려 보는 선택도 해보자.

2. 잔금 치룰 거라는 안일한 생각으로 시간을 허비하지 말자. 

3. 매수 후 최우선 순위는 전세를 맞추는 것임을 명심하자. 

투자하는 데 많은 도움을 주신 

월부콘, 아너스와의 만남, 강사와의 만남에서 만나봬었던 튜터님들

그리고 강의에서 만나 지금까지 소중한 인연을 이어온 동료님들께 

진심으로 감사의 인사드립니다. 

비록 많은 부분이 부족하지만 

여러분에게 도움이 될 수 있다면 최대한 나눠드릴 수 있는 

꾸오가 되도록 더욱 정진하겠습니다.

^^

다음 글은 개선할 점에 대해서 조금 더 상세하게 다뤄볼게요!



■ 꾸오 실전투자경험담

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[꾸오_투자#1] 2000% 수익을 얻게 된 매물코칭 (feat. 지방투자 매도에 관하여)

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