[열중 41기 33조 그랩] 드디어 나도 배우기 시작하는 '재테크 불변의 법칙!'

열반스쿨 중급반 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 아기곰의 재테크 불변의 법칙

2. 저자 및 출판사: 아라크네

3. 읽은 날짜: 2024.11.11~2024.11.19

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

지출을 줄여야 한다

지출 측면에서 우리 지갑을 쉽게 열게 하는 두 가지가 있는데, 하나는 자동차이고 하나는 높은 주거비이다. 

이  두 가지에 대해서만 현명한 선택을 한다면 적게는 월 몇십 만 원에서 많게는 월 몇백 만 원의 비용을 아낄 수 있다. 

→ 자동차 구입하는 것을 조금 더 미루고, 주거비용을 낮출 수 있는 방안으로 가야 할 것 같다. 

3인가족에 32평은 너무 넓다.

부자지수, 자산지수로 스스로를 평가해 보라 

• 부자지수는 미국 조지아 주립대 토머스 스탠리 박사가 고안한 방법이다.

  이 지수를 이용하면 같은 또래 사람들과 비교해서 자신의 현재 재테크 위치를 알 수 있으며, 

  투자와 소비 습관은 올바른지, 더 나아가 미래에 부자가 될 수 있는지 알 수 있다.

   

  부자지수 = 순자산액  10 / (나이 * 연간 수입)

  순자산액에는 순수하하게 본인 노력으로 형성된 자산만을 포함해야 한다.

대부분의 자산 지수는 0~100% 사이에 위치한다. 자산 지수가 마이너스라는 의미는 평생 수입보다 평생 지출이 더 많아서 빚이 많다는 의미다.

당신의 부자 지수가 50% 이하라면 자신의 경제생활습관을 되돌아보아야 한다. 소득에 비해 지출이 많지 않은가? 잘못된 투자를 하고 있지는 않은가?

30대 초반 이전이라면 너무 낙담하지 않아도 된다 

→ 이 말은 곧 40대라면 각성해야 한다는 의미다!

→  ‘스스로 이룬 부'로 부자지수를 측정한다는 이야기를 듣고 한대 얻어맞은 기분이 들었다. 

더는 핑계 대지 말고, 지금 할 수 있는 선에서 내가 할 수 있는 일을 찾아야 한다. 

투자 타이밍만 잘 살려도 중간은 간다

최고의 수익률을 노리는 사람들에게는 치명적인 약점이 있다. 바로 지나치게 신중하다는 것이다. 

요즘같이 경제 환경이 급변하는 때는 시세가 어제 다르고 오늘 다른 경우가 비일비재다. 

세상에서 가장 좋은 물건을 사려고 하면 살 만한 물건이 없다. 

그러나 약간만 욕심을 접으면 좋은 물건이 눈에 보이게 된다. 그렇다고 아무것이나 잡아야 한다는 것은 더더욱 아니다. 

경기가 어려울수록 옥석 차이가 더 벌어지기 때문에 선택에 신중을 기해야 한다.

하지만 신중하다는 것과 결정을 못하고 우유부단하다는 것은 아주 다른 개념이다.

생각할 시간이 필요하다면 하룻밤을 꼬박 새워서 고민하는 것도 필요하다. 하루면 충분하다.

언제가 투자의 적기일까? 당연히 비쌀 때 사는 것보다 쌀 때 사는 것이 수익률 면에서는 유리할 것이다. 

쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 투자의 요체라는 것을 누구나 알면서도 이것을 실천하지 못하는 이유는, 

자기가 매수한 후 가격이 더 내려갈 것을 두려워하는 심리(공포)와 

지금보다 더 싸게 산다면 수익률이 더 높아지지 않을까 하는 심리(탐욕)가 어우러지면서 타이밍을 놓치게 되는 것이다.

누구도 바닥이 왔다고 가르쳐 주지는 않는다. 가르쳐 주는 사람이 있더라도 본인 귀에는 그 당시에 들어오지 않는다. 

바닥은 지나 봐야 알 수 있기 때문이다. 

언론은 사실을 바탕으로 보도하기 때문에 이미 확정된 사실들 위주로 보도할 수밖에 없고, 이 때문에 후행성을 띠게 되는 것이다. 

남들도 다 아는 정보(대중성)를, 그것도 나중(후행성)에 알고 나서 투자하면서 남들보다 높은 수익률을 거두고 싶어하는 것은 지나친 욕심이 아닐까? 

99%의 대중이 아니라 1%의 앞서 나가는 사람들은 이렇게 판단하고 행동할까를 생각해 본다면, 현재 시장 상황을 객관적으로 볼 수 있을 것이다. 

원래 비관론이 가장 득세할 때가 바닥인 경우가 많다. 

→ 공포와 탐욕의 경계에서 마음을 잘 다스려야 한다.

재테크 개념 (PER과 PBR)

• PER (주가수익비율) 

  PER 10 = 주가의 주당 순이익의 10배라는 의미. 낮은 것은 저PER주라고 해서 상대적으로 저평가된 주식이라는 뜻이다. 

• PBR (주가순자산비율)

  회사가 청산된다면 내 몫은 얼마나 되는지를 알 수 있는 지표.

→ 그간 아무것도 모르고 무턱대고 추격매수하여 샀던 나의 주식들.. 모르면 까불지 말자. 공부하고 접근하자.  

보이지 않는 손, 시장의 원리를 파악하라

• 2002년 통화량 vs. 2020년 통화량

  - 872조 원 → 3,198조 원 (약 3.88배 증가!!)

  시중에 돈이 많이 풀리면 모든 것이 똑같이 오를까? 

  원숭이 나라 이야기에서 망고 값은 오르지만 망고와 비슷하게 생긴 돌은 값이 오르지 않았다. 

  인기 지역의 아파트는 망고일까, 돌일까? 그 판단 기준은 수요가 꾸준히 몰리는 것인지 아닌지에 달려 있다. 

  남들보다 먼저 망고를 골라내는 눈이 있으면 돈을 벌 수 있다. 모든 부동산이 망고라는 말은 절대 아니다. 

   

→ 통화량 지표로 보니 물가 상승과 집값 상승이 크게 체감된다! 

관심 단지를 엑셀 ‘장바구니’에 담을 때, 이 아파트가 10년 후에도 ‘망고’일지 ‘돌’일지 잘 따져봐야겠다.  

인구수와 집값에는 큰 상관관계가 없다

• 집값에 영향을 끼치는 것은 수요뿐만 아니라 공급이나 유동성 증가 등 여러 원인이 있기 때문이다. 

  통화량 증가를 생각해 보라. 경제 규모가 커진 만큼 돈 가치도 상당 폭 떨어졌다. 

•   집값은 인구수보다 가구 수에 영향을 받기 때문이다. 인구가 줄 때 휴대폰 수요는 줄어드는데, 냉장고 수요는 줄어들지 않는다. 

  핸드폰은 개인이 쓰지만, 냉장고는 가정에서 쓴다. 사용 단위가 다르기 때문이다. 아파트는? 사용단위가 당연히 가정이다. 

  향후 20년간 지방 인구는 4.3%줄겠지만, 가구수는 9.1% 증가한다고 한다. 

   

→ 하락론자들의 말을 들으면 인구가 줄고 있고, 집은 많고 매년 공급이 있으니 집값을 떨어질 거라고 했는데 조목조목 반박을 들은 것 같다. ㅎㅎ  

가구수 증가라는 개념은 처음 들은 듯.

좋은 투자처를 보는 눈, 입지를 보라

• 직주근접 - 내 직장과 내 집이 가까이 있는 것이 아니라, 내 집과 내 집을 사줄 그 누군가의 직장 위치가 중요한 것이다. 

• 입지의 3대 요소, 교통, 교육, 환경을 따져 보라 

  - 학군의 의미: ‘공부 잘하고 착실한 친구’를 사귀기를 바라는 부모의 생각. 

  학업성취도 / 특목고 진학률로 비교할 수 있다. 

  + 고학력 부모가 많은 지역, 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역, 구성원들이 비슷한 주거환경을 갖추고 있는 지역.  

  - 영어성적은 그 지역 소득과 비례하지만(영유, 유학 등의 경험치), 수학은 꾸준한 공부가 필요한 지역이기 때문에 교육열이 높은 지역에서 점수가 높음.

  - 환경의 경우, 고령사회가 되면서 환경에 대한 우선순위가 높아지고 있음. 

  한강조망의 경우 소득이 높은 지역에서는 집값에 많이 반영될 가능성이 높지만, 

  먹고살기 바쁜 사람들이 많은 지역에서라면 있으면 좋고, 없어도 그만이라고 생각하는 사람이 많다. : 아직 프리미엄이 적은 동네 주택을 선점하고, 국민소득이 오름에 따라 그 프리미엄의 가치가 올라가는 것을 기다리는 것도 좋은 전략. + 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권까지 겸한다면 더 각광받을 것.

- 영어성적과 수학성적을 분리해서 본다는 점이 흥미로웠고, 특목고 진학률 역시 질이 다를 수 있음(좋은 특목고인지 선호도가 떨어지는 특목고인지까지 비교해서 볼 수 있다는 점)을 지적해준 점도 흥미로웠다. 한강 조망과 관련해서.. 적용점을 찾아보자.  

아파트는 땅이다

•  입지 좋은 낡은 아파트 >>> 입지가 떨어지는 새 아파트 

  - 분양가는 주변 시세에 비해 약간 낮게 책정되지만, 원하는 시기에 원하는 지역에서 분양되는 일은 흔치 않으며, 그 시기를 기다리다가는 매수 타이밍을 놓치게 되는 경우가 많다.   

   

집을 샀다 팔았다 해야 돈을 벌까?

• 집을 한번 사면 한 번도 떨어지지 않고 오르는 경우는 없다. 하지만 장기적으로 보면 사이클을 그리면서 우상향으로 가는 것이고, 이를 연결하면 돈 가치 하락분과 비례한다. 결국 현재 최고가에 팔더라도 미래에는 그 가격에 다시 살 수 없을 가능성이 높다는 것이다. 이런 이유로 부동산 시장에서 샀다 팔았다 하는 전략이 잘 먹혀들지 않는 것이다.
• 하지만 부동산 투자로 샀다 팔았다 반복하는 사람이 돈을 많이 벌기도 한다. 왜냐면, 부동산 투자라는 것은 강제 저축 효과가 있어서, 대출을 빨리 갚으려고 절약하는 경우가 많기 때문이고, 부동산에 계속 관심을 두고 있다는 의미에서 파생한 결과다. ‘적절한 갈아타기’ 역시 이것을 의미한다.

투자심리는 집값에 어떤 영향을 끼칠까?

• 소비자 심리 지수(주택 가치 전망) - 사람들이 1년 후 집값이 상승할지 예측하는지 여부는 현재 아파트 값 상승률과 관계가 높다.
• 실수요자가 시장을 주도하면서 나타난 또 하나의 특징은 투자 심리 사이클이 짧아졌다는 것이다. 과거에는 2년에 한 번씩 투자 심리가 개선되었지만, 최근에는 6개월 정도 짧아진 것이다.

• 매해 6월 집값이 가장 비싸고, 1월이 가장 싸다. 미국에서 보이는 이 지표가 한국에서도 비슷한 측면으로 가고 있다.  

  최근 이사철에 투자 심리가 좋아지고 있는데, 이사철에 전세를 구하지 못한 실수요자들이 집을 사니까 집값이 오르는 것이고, 집값이 오르니까 투자 심리가 좋아지는 것으로 보인다. 현재 시장이 완전히 실수요자 위주로 돌아섰음을 의미한다. 

  남들이 외면하는 비수기에 집을 사기 위해서는 공포를 극복해야 하고, 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기 위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 

  탐욕과 공포를 억누르는 것을 투자의 가장 큰 덕목으로 꼽는 것이다.

→ 6월에 집값이 가장 비싸고, 1월에 가장 싸다는 데이터를 처음 보았다! 2024년 내가 부동산 시장을 지켜본 유일한 해인.. 올해만 해도 그랬다!! 

내년 1월을 디데이로 삼고 나아가보자!! 

실수요자가 내 집 마련을 쉽게 하지 못하는 이유

• 관심이 적다. 평생에 몇 번 경험하지 않는 일이므로.
• 너무 잘하려고 한다. 교통, 학군, 환경 등 모든 것을 따져서 눈만 높아져 있을 가능성이 높은데, 3대 요소 중 한 개 정도가 빠지는 곳이라도 자신과 맞는 곳을 고르는 차선책이 필요하다.  나에게 상대적으로 덜 필요한 요소를 희생하는 대신 상대적으로 싼 가격으로 내 집 마련을 하자는 전략이다.
• 지나치게 걱정이 많기 때문이다.
• 매수 타이밍을 잘 못 잡는다. 주택 가격 하락기에는 가격이 더 떨어질까봐, 상승기에는 지난번에 사려던 가격이 생각나서 못 산다. 
  “무릎에 사서 어깨에 팔라”는 말을 기억하라.
• 전세 거래와 매매 거래를 착각한다. 전셋집을 고르는 메커니즘과 집을 사는 메커니즘은 전혀 다르다. 전세는 본인이 살기 편한 곳으로 고르면 되지만, 매매는 본인 입장 보다는 나중에 그 집을 팔아야 할 때 집을 사 줄 잠재 매수자 입장을 고려해야 한다. 쉽게 말해 이 집이 나중에 과연 팔릴까도 생각하고 매수하라는 것이다. 

→ 전셋집을 고르는 기준과 매매할 집을 고르는 기준을 명확히 분류해보자! 10년 후에도 사람들이 선호할 단지인지 여부를 중요하게 보자!

상승장과 하락장에서의 전략은 다르다

• 상승기에 맞는 전략: 과거 시세에 너무 연연하지 말고, 판단은 신중하게 행동은 빨리. 일시적 1가구 2주택 전략을 활용하라. 

  전세가 비율이 높을 때 전세를 끼고 사두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 하면 자금 측면에서 무리가 없다.

  무조건적인 추격 매수는 지양해야 한다. 

• 하락장의 특징은 거래량이 먼저 줄어든다. 파는 사람은 과거 시세나 호가를 고집하지만, 사려는 사람은 급매물만 찾는다. 따라섯 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다. 시세 추이와 함께 거래량도 유심히 살펴야 한다. / 판단은 신중하게, 행동은 한 박자 천천히 해야 한다. 양도세 비과세 혜택을 받으려는 일시적 1가구 2주택자의 매물이나 어려워져 가는 사업의 운영 자금을 확보하고자 매물을 내놓는 경우가 있기 때문이다. 수익성만큼이나 중요한 것이 환금성이므로 계약금을 날리는 상황을 피하라.  

→ 2024년 11월 현재, 시장이 혼란스럽다. 올 중반기 실수요자들을 중심으로 한 약간의 상승장이 지나고, 

대출 규제로 인한 효과가 드러나 시장 분위기가 눌리고 있다. (여전히 좋은 단지들까지는 영향력이 덜 미치는 것 같기는 하지만.) 

부동산 전반 흐름에 관심을 기울이며 현재가 상승장인지 하락장인지 잘 파악하고, 어떻게 대응해야 할지 생각해야 한다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

• 지출을 줄이자!!

  이미 나이는 40에 접어들었으나, 이제부터라도 모을 수 있는 것을 최대한 모아야겠다. (여행 비용 및 식비 비용 줄이기!!)

• 아무것도 모르고 추격매수하듯 산 몇 가지의 나의 곤두박질 치고 있는 주식들.. 어떻게 처분할지 살펴보자. 

• → 6월에 집값이 가장 비싸고, 1월에 가장 싸다는 데이터를 처음 보았다! 2024년 내가 부동산 시장을 지켜본 유일한 해인.. 올해만 해도 그랬다!! 

  내년 1월을 디데이로 삼고 나아가보자!! 

• 현재 내 수준에서 접근 가능한 한강 조망 아파트 단지들 눈여겨 볼 것.
• 지나치게 걱정하며 이불 속에 있는다면 아무것도 이룰 수 없다.
• 위기가 없으면 기회도 없다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요