[내마기 중급반 13기 55조 : 대선] 강의 후기

    이번 강의를 통해 거주보유 분리와 투자의 차이점을 조금 더 잘 알게 되었습니다. 대출을 포함한 나의 예산보다 더 나은 집을 구입하는 방법으로 거주보유 분리 투자를 한다는 것이죠.  처음 강의를 들었을 때에는 이 방법이 다소 거부감과 불안감이 컸던 것도 사실입니다. 나의 예산 이상의 집을 전세보증금 레버리지를 하여 구입하는 방법은 그동안 실거주 집을 구입하면서 한번도 생각해보지 않은 일이기 때문입니다. 그러나 강의를 계속 들으면서 정말 이렇게 투자해도 되는 것일까? 중간중간 전세금의 변동이 있는 것은 보유한 예비 현금으로 방어한다지만 나중에 내가 실거주하려고 할 때에는 기 전세금을 어떻게 돌려주어야 하는지가 가장 궁금합니다. 전세퇴거대출이란 것이 있다고 하는데 저의 경우 은퇴자산이기 때문에 대출을 많이 받지 못합니다. 전세금 만큼 저축을 할 수도 없는 상황이구요. 결국엔 중간에 전세를 끼고 다시 집을 파는 행위를 해야 할 것 같습니다. 그 사이에 전세금은 오를지(기전세금을 높은 집을 선택하였을 경우), 매매가가 오르면 상대적으로 전세가는 낮아질텐데  그 경우엔 끼어있는 전세가가 낮은 집을 매매하기가 어려울까봐 걱정이 되기도 합니다. 모든 강의는 주로 매-전 차이를 나의 예산한도로 잡고 주택을 구입하는데에 집중되어있는데 구입 후의 과정에 대해서는 자세히 나와있지 않았기에 아직 의문이 많이 있습니다. 

  이러저러한 불안과 의문에도 불구하고 나의 예산에 맞는 금액대의 집들을 임장하고 매물로 나온 집들을 직접 가보면서 중개사분들에게서 많은 이야기를 듣기도 합니다. 그리고 어느새 여러 동네의 비슷한 가격대의 집들이 머릿속에 나열이 되면서 비교가 됩니다. 기본적인 절대 기준들(교통, 물리적 위치)이 월부에서 주어지지만 그 안에서도 나의 주관적인 생각이 들어갑니다. 나의 상황에 따라 실거주를 염두에 두기 때문인 것 같습니다. 처음에는 환경이 깨끗한 미사 신도시부터 시작했던 것 같습니다. 1군과 2군은 아직 예산에 들어오지 않고 3군의 지역들은 잘 몰라서 입니다. 그런데 하남은 너무나 멀었습니다. 강동조차도 멀게 느껴졌습니다. 그러고 보니 역시 물리적 입지의 문제가 컸습니다. 강동은 먼데 그럼에도 불구하고 예산에 들어오지도 않았습니다. 구성남과 수지를 가보았습니다. 구성남의 신축들과 번화한 상권은 충분히 매력이 있었지만 서울과 먼 거리에 비해 다소 비싸다는 느낌이 들었습니다. 수지는 인구밀도가 매우 높고 상권과 학군이 좋은데 비해 가격이 아직 많이 오르지는 않은 것 같았습니다. 가치가 충분히 있다고 느꼈지만 첫 투자는 서울로 하고 싶어서 다시 발길을 돌립니다. 

  동작구의 언덕들을 돌아보고 힘은 들었지만 강남과 물리적으로 아주 가까워서 놀랐습니다. 아직은 개발이 되어야 할 곳과 개발된 곳이 혼재되어있지만 발전의 여지가 충분해 보였습니다. 그러나 투자보다는 우선 거주보유 분리의 방향으로 가고 있는 제게는 마음이 잘 가지 않습니다. 성동구는 세대수가 작고 방이 2개인 곳들이 나의 예산에 들어와서 고민이 많이 되었습니다. 서대문구도 교통이 좋았는데 강남과 멀고 경부고속도로를 타기위해서는 서울 중심을 가로질러 강남 방향으로 한참을 나와야한다는 것이 불편했습니다. 그리고 중구를 가보게 되었는데 성동구의 대단지 아파트와 인접해있고 3호선과는 멀지만 시내의 직장에 도달하는 5,6 호선이 가까이 있고 물리적으로는 강남접근성도 좋고 무엇보다도 나의 예산으로 대단지 아파트를 구입할 수 있다는 것도 알게되었습니다. 중구는 오히려 약간 저평가 되어있다는 생각이 들었습니다. 광진구, 특히 광장동의 한강 뷰가 나오는 블럭을 좋아하는데 그곳에는 아파트가 별로 없습니다. 나중에 자산이 더 불어나고 여러 주택을 가지게 되면 한강 뷰 나오는 오피스텔을 하나 사고싶다는 생각도 들었습니다. 

  임장을 다니면서도 많은 궁금증들과 두려움과 불안들이 말풍선처럼 나를 따라다니지만 결국엔 나의 집을 살 것이라는 예감이 듭니다. 이러한 불안의 요인들은 도리어 신중한 투자로 이어질 수 있게 선순환을 하리라 기대합니다. 마지막으로 서두에 적었듯이  거주보유 분리로 집을 구입한 뒤에 그 집을 매매하는 방법도 조금 더 구체적으로 배우고 싶습니다.