[열중반 41기 강남에 집 4는 1 나도 할 수 있다, 59 말고 84m!조 브릴로] 아기곰의 재테크 불변의법칙 독서 후기

목표 자체는 크게 가지는 것이 좋다.

계단을 오르다 보면 중간중간 평평한 공간이 나온다. 꺾어진 곳이 없는 일자형 계단에도 이러한 평평한 곳이 나오는데 이를 계단참이라고 부른다. 이 계단참의 역할은 두가지이다. 하나는 정말로 힘이 들면 쉬었다 올라가는 것이고, 다른 하나는 심리적인 것이다.

달성하기 어려운 목표를 무리하게 세우는 것보다는 우선 내가 할 수 있는 작은 것부터 실천하는 것이 성공의 지름길이다.

목표 달성의 즐거움을 맛보는 것은 재테크 성공 전략의 가장 중요한 부분이다.

문제의 핵심은 돈이라는 그 자체에 있는 것이 아니고, 목표를 세우고 그것을 당성했느냐 못했느냐에 있는 것이다.

비전을 갖는다는 것 : "단기적 목표를 어떻게 장기적인 목표와 연계시킬 수 있는 가"에 대한 답변이자, "단기적인 성취감을 어떻게 장기적인 추진력으로 연계시킬 수 있는가?"에 대한 좋은 해답이 될 수 있다.

어떤 것이든 좋다. 그러나 막연한 희망보다는 구체적인 수치와 일정으로 비전을 제시하는 것이 좋다. 꿈이 명확할수록 그 꿈이 실현될 가능성도 크기 때문이다.

수입에는 두 종류 : 급여와 같이 노동의 대가로 얻는 수입 + 자산에 의한 수입

지출에도 두 종류 : 고정 지출 + 금융 비용

부자와 가난한 사람의 차이는 자산소득과 금융비용의 차이이다.

자본주의 사회에서는 자본을 누가 얼마나 빨리, 또 많이 형성하느냐에 따라 게임의 승패가 달라진다.

돈을 모으기 위해서는 어느 정도 독한 마음도 있어야 하며, 주변의 유혹에 대해 'NO'라고 말할 수 있는 용기도 있어야 한다.

자신에게는 철저히 엄격하고 타인에게는 비교적 관대하게 대하는 것이 어떤 말보다도 설득력을 갖게 되는 지름길이다.

남과 비교하려는 인간의 본성은 변하지 않았기 때문에, 본인이 행복해지려면 그에 상응하는 노력을 해야 한다. 그 첫걸음이 바로 자신과의 싸움에서 이기는 것이다.

재테크의 기본은 수입과 지출의 조화, 정확히 표현하여 수입보다 지출이 적은 비용 구조를 가져가는 것이다.

지출을 효율적으로 관리하는 방법 중 제일 좋은 것은 예산 제도Budget System이다.

좋은 기회일수록 그것을 노리는 사람도 많고 기회는 준비된 사람에게만 돌아간다.

가장 수익률이 좋은 사람은 계속 시장을 주목하고 있다가 오를 조짐이 보이면 그 직전에 사는 사람일 것이다.

더 좋은 기회는 많이 찾아온다. 다만 그 기회는 준비된 사람만이 잡을 수 있는 것이다.

소리 소문 없이 돈을 버는 사람들

-이 사람들은 본인들이 재테크를 하고 있다는 것조차도 잘 노출하지 않으며, 매월 또는 매년 일정 비율만큼 자산을 늘려간다. 이 사람들이 추구하는 것은 2등 전략이기 때문에 첫번째 부류보다는 화려하지 않다. 그러나 일정 기간이 지나서 보면 누적 이익률에서 첫 번째 그룹을 압도한다.

Low Risk, Low Return | High Risk, High Return

끊임없이 변하는 세상을 쫓아가기 위해서 끊임없이 공부해야 하는 것이다.

인쇄된 것은 이미 고정된 지식이므로 이보다는 경제 신문을 읽는 것을 권하고 싶다.

2년 3년 계속 보다 보면 세상을 보는 눈이 열리고, 10년을 보게 되면 돈이 날아다니는 것이 보이게 된다.

-이 때 자신이 경제 연구소의 자료실에 근무한다고 생각하거나 대학원 논문을 쓴다고 생각해보라. 몇가지 분류표를 만들어 보고, 특정 주제에 맞는 기사가 나오면 스크랩을 하고, 그 기사에 대해 자신의 생각들을 메모해 보는 것도 좋은 방법이다.-

자신에 대한 투자라는 것은 자신의 가치를 높이는 것이다.

회사일 = "나의 능력을 펼쳐 보일 수 있는 기회"

스스로를 가치를 창조하는 사람으로 만드는 것이 자신에 대한 최선의 투자이다.

산업 혁명의 공통점: 생산성의 극적인 증가. 인간의 일자리가 그만큼 없어진다는 것

고소득 직업을 가진 소수와 직업 없이 배급이나 기본 소득만으로 생활을 하게 되는 대중이 존재하는 양극화 세상이 되는 것이다.

주식 또는 부동산 시장에서 수익을 내는 사람들, 소위 '고수'라고 불리는 사람들의 행동 양식을 살펴보면 크게 다음 3가지면에서 보통 사람들과 다른 면모를 보여 준다.

1. 시장을 보는 눈(정보 해석 능력): 기사의 행간에 숨어있는 정보를 읽어 내지 못하면 그러한 기사의 의도대로 원격 조종되는 꼭두각시가 될 수도 있다.
2. 이를 실현할 수 있는 밑천(기초 자본)
3. 행동할 수 있는 용기 또는 자기 확신(Self Confidence): 자기 확신은 인생을 살아가는 데 귀한 동반자이다. 스스로 작은 결정이라도 해보고 그 결정에 대해서 자신이 100% 책임지는 자세와 훈련이 필요하다. 많이 안다는 것과 결정을 잘한다는 것은 전혀 다른 이야기다.

정보의 홍수 속에서 참 정보만 골라내는 능력을 키우기 위해서 '두가지 일기'를 써라.

1. 남의 일기를 쓰는 것 : A라는 사람 또는 B 연구소에서 무엇을 발표하면 날짜와 발표 요지를 메모하고 기사를 스크랩하라. - 그 내용이 맞는지 맞지 않는지는 시간이 말해준다.
2. 자신의 일기를 쓰는 것 : 모든 재테크는 변곡점을 잘 파악해야 한다. 어떤 중요한 변화나 정부 발표가 있을 때 그것에 대한 자신의 의견을 꼭 일기장에 메모해 두도록 하자. 그리고 몇개월 정도 지난 후 그 일기장을 들추어 보자.

재테크에 있어서 중요한 의미를 갖는 것은 대차대조표이다. 대차대조표라는 것은 일정 시점에서 바라본 재산 상태라 할 수 있다.

손익계산서는 기간의 개념인데 반해 대차대조표는 시점의 개념이다. 대차대조표는 '재테크의 성적표'라고 할 수도 있다.

대차대조표는 보통 한달에 한번이나 분기에 한번 정도만 작성하면 된다.

1.총 자산 2. 부채 3. 총자산에서 부채를 빼면 순자산

부자 지수 = 순자산액 x 10 / (나이 x 연간수입)

-부자 지수 100% 기준으로 이보다 높으면 재테크를 잘하고 있다는 의미이고, 이 기준보다 낮으면 보다 노력을 해야 한다는 의미이다. (필자는 25년 평균 181%)

자산 지수 = 순자산 / 평생 수입 총액

• 자산 지수는 자산의 증감에 영향을 더 받기 떄문에 재테크 성적표로서 좋은 역할을 한다. (필자는 25간 평균 166%)

마스터플랜Master Plan을 짜는 것이다. 재테크를 시작할 때 아무런 목표 없이 하는 것보다는 목표 수익률을 정해 놓고 하는 것이 좋은 것과 같다.

고스톱에서 가장 중요한 것은 고를 할 것인가 스톱을 할 것인가를 정하는 '의사 결정'이다.

경영의 정의 중 하나가 '한정된 자원Resource을 투여하는 우선순위를 정하는 것'이다. 상대가 점수가 나지 않을 정도만 견제를 하고 자신이 이길 수 있는 분야에 투자를 하는 것이 경영이다.

우리 생활에서도 사사구통에는 절대 빠지지 말자. 선택과 집중이 필요하다는 뜻이다.

1. 협상 전 준비를 많이 하라.- 협상 전에 얼마나 준비를 많이 하느냐에 따라 결과가 달라진다.

2. 양보를 위한 카드를 만들어라. - 물러설 수 있는 여지가 있어야 협상이 매끄럽다.

3. Win-Win 전략을 추구하라. - '내가 얻은 만큼이 상대의 손실이라는 제로섬Zero Sum게임이 아니라 '나도 이익이 되고 상대도 이익이 되는' 플러스 섬Plus Sum게임이 된다.

4. 자기의 무기를 최대한 활용하라 - 상대방이 나에게 원하는 무언가가 있는 이상 그것이 나의 무기고 그것을 최대한 활용해야 한다.

5. 최종 결정권자는 숨어 있어라.

6. 중재자를 내편으로 만들어라 - 중개인의 말 한마디에 수백만원이 왔다 갔다 하는 것은 비일비재하다.

총원가 = 변동 원가 + 고정 원가

판매 대수에 비례해서 같이 증가하는 비용: 변동 원가

고정원가Fixed Cost : 판매 대수 관계없이 고정적으로 들어가는 비용. 고정 비용을 잘 관리하는 것이 사업 성패의 분수령.

소비자가 물건을 구입한다 = 대리점 유지에 필요한 고정 비용을 일정 부분 분담한다는 뜻도 된다.

가격 깎는 것을 부끄러워하거나 두려워하지 말라.

'아는 것'은 '이해하는 것'에 그쳐서는 안되고 '믿는 것'이 되어야 한다.

곡예사가 나이가라 폭포를 건너는 것을 보는 것과 본인이 직접 그 등에 업혀서 폭포를 건너는 것의 차이라 할 수 있겠다.

진짜 고수를 식별하는 방법에는 투자를 통해 그 사람이 얼마나 부를 모았는가를 보는 것도 하나의 잣대가 될 수 있다.

'이해의 수준'을 '믿음의 경지'로 바꾸는 훈련은 스스로 해야 한다.

1. 기존에 상식이라고 믿었던 것을 모두 부인하고 백지 상태에서 다시 점검해 보는 것
2. 전체 그림을 파악해 보려고 노력하는 것 : 각론을 주장할 때, 총론과의 연관성을 염두에 두는 습관을 갖는 것이 중요하다.
3. 남의 시각으로 자신을 바라보는 것 : 자신의 시각에서만 시장을 본다는 것은 장님 코끼리 만지기에 불과하며, 시장을 이해하려면 여러 시장 참여자의 입장에서 어떻게 반응할까를 생각해 보는 것이 큰 도움이 된다.
4. 스스로의 생각을 정리해 보는 것.- 투자의 세계에서 믿는 것이 힘'이다 이를 위해서는 기존 이론에 대한 철저한 검증과 자신만의 이론 정립이 필요하다.

진정한 투자자라면 시장의 불확실성을 인정해야 하며, 더 나아가 불확실성을 즐기는 사람이 프로라고 할 수 있다.

제대로된 투자자라면? 우선 앞면이 연속으로 다섯번이나 나온 이유부터 조사했을 것이다. 이유 없이 순전히 우연으로 동전의 앞면이 다섯번이나 나왔다면, 제대로된 투자자는 돈을 걸지 않을 것이다. 투자는 도박이 아니다.

어느 시기에 투자해야 하는가 하는 '타이밍'이 투자의 핵심이다.

한마디로 상황 인식에 대한 '안목의 차이'라고 할 수 있다. 투자 타이밍만큼이나 중요한 것이 '투자에 대한 안목'이다.

일반인은 보다 분석적인 방법으로 시장에 접근해야 한다. 시장에 영향을 주는 요소들을 나열해 보고 거기에 가중치를 두어 평가해 보는 습관을 기르는 것이 중요하다. 이러다보면 본인이 크게 보았던 요소들이 실제로 시장에서는 거의 무시해도 좋을 만큼의 영향력 밖에 끼치지 않거나, 반대로 본인이 작게 보았던 요소들이 시장에서 위력을 발휘하는 경우를 발견할 수 있을 것이다.

-평소에 이런 습관을 들여 놓은 사람과 그렇지 않은 사람의 투자 수익률은 하늘과 땅 차이다. 투자의 세계에서는 돈이 많은 사람이 승리하는 것이 아니라 실력이 있는 사람이 승리하는 것이다. -

투자 자금을 한곳에 몰아서 투자하는 것으로도 모자라서 대출을 받아 투자를 하기도 한다. 소위 지렛대 효과Leverage Effect라 부르는 것이 바로 그것이다.

대세 상승기에는 지렛대 효과를 톡톡히 볼 수 있으나, 침체기에는 독이 될 수 있는 것 또한 지렛대 효과이다.

분산 투자의 기본은 위험을 분산하는 데 있다. 자산을 지키고 기회가 왔을 때 집중적으로 투자할 여력을 지킨다는 측면에서 반드시 고려해야 할 투자 전략인 것이다.

상승기나 성수기에는 투자 타이밍에 보다 비중을 두고, 하락기나 비수기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자가 유리하다고 볼 수 있다.

누구도 바닥이 왔다고 가르쳐 주지는 않는다. 가르쳐주는 사람이 있더라도 본인의 귀에 그 당시에는 들어오지 않는다. 바닥은 지나 봐야 알 수 있기 때문이다.

성공투자의 요체는 '남보다 먼저 투자 가치있는 투자처를 선점하는 것'이다.

(주식)개미의 특성은 자신의 판단이 아닌 시장 분위기에 따라서 나중에 허겁지겁 쫓아가는 경향을 띠는 데 있다. 만약에 시장에 들어가는 기회를 잃었다면 자신의 판단이 설 때까지 한 템포 쉬는 것도 투자이다.

확실하게 황소나 곰의 편이 되어서 그들보다 느리지 않게 빨리 움직이는 방법이 있다.

정보 그 자체에 대한 환상을 버리자. 정보 자체보다는 그 정보를 해석할 수 있는 능력을 키우자. : 누가 진짜 좋은 정보의 제공자인지를 꼼꼼히 따져 보자.

우리들은 잠재의식 속에서 일정한 패턴 안에서 움직이는 행동을 보여주고는 한다.

지도를 펼쳐 놓고 몇 개의 후보지를 골라 보라. 내가 살던 곳은 잊어 버리도록 하자. 철저하게 제3자의 눈으로 교통, 교육, 환경, 직장과의 거리 등을 고려해서 몇개의 후보지를 골라 보자. 그 다음 인터넷 시세 사이트에 들어가서 시세 등을 고려하여 자신에게 맞는 후보 단지를 몇 개 고르고, 그 다음 발품을 파는 것이다.

패러다임 시프트Paradaigm Shift

'어느 시대나 분야에 특징적인 과학적 인식 방법의 체계가 바뀌는 것'을 말한다. 패러다임 시프트라는 것은 '세상이 바뀐다'라는 뜻으로 이해하면 편하겠다.

휴대폰의 보급이 시간의 개념을 바꾸고 있다. 인터넷의 보급이 공간의 개념을 바꾸고 있다.

조류는 하나의 커다란 흐름이다. 우리는 조류의 흐름을 읽어야만 한다. 표면에 나타나는 파도만 읽는 것은 별로 도움이 되지 않는다. 세상의 모든 일에 하나하나 너무 민감하게 반응하다 보면 스스로 원칙을 잊을 때가 많다.

패러다임 시프트라 불리는 조류인지 아니면 단순한 파도인지를 어떻게 알 수 있나?

1. 역사성, 어떠한 현상을 파악할 때 과거와 현재의 연속성하에서 미래를 파악할 수 있다.
2. 상대성
3. 보편성, 주사위 게임에서 학생들이 던져서 나온 결과 사이에는 아무런 인과 관계가 없다. 두개 이상의 현상 간에 인과 관계가 있는가를 알아내는 것이 '보편성'의 중요한 요소이다.

패러다임 시프트라는 추세를 빨리 읽어 내는 사람에게 새로운 기회가 기다리는 것이다.

(주식)패러다임 시프트가 시장 경제에 어떻게 작용하는가?

아이폰 이전의 휴대폰이 어디든 들고 다닐 수 있는 '전화기'였다면, 애플은 '스마트폰'이라는 새로운 개념을 들고 나왔다.

스마트 폰은 전화기가 아니다. 들고 다니는 컴퓨터이다. 적어도 CEO나 CTO는 스마트폰을 '전화기처럼 생긴 컴퓨터'로 인식했어야 한다.

회사를 이끌어갈 CEO의 '생각의 차이'가 회사의 미래를 좌우했던 것이다.

삼성전자- 1980년대 반도체 사업에 대거 투자를 하면서 세계적인 IT기업으로 성장하는 발판을 마련한 것이다. 남이 이미 잘하고 있는 분야에서 승부를 걸기보다 남이 하지 않는 분야로 눈을 돌린 것이다.

변화의 물결을 '위기'가 아니라 '기회'로 본 사람이 있었다. 바로 삼성의 창업주인 이병철 회장이다. 가전제품의 부품이 빠르게 반도체로 바뀌는 것을 목도한 이 회장은 반도체가 미래의 먹거리 임을 본능적으로 느끼고 노망이 났다는 비아냥을 뒤로 하고 그룹의 사활을 반도체 개발에 쏟아부었다.

전기 자동차 분야 : '자동차 처럼 생긴 컴퓨터'로 인식하는 부류가 있다. 테슬라이다. 일론 머스크는 전기 자동차를 개발할 때 "우리 회사는 자동차 엔지니어가 필요 없다"고 선언하였다.

'원래'라는 것은 원래 없다.

테슬라를 처음 타면 황당한 것이 시동 버튼 자체가 없다는 것이다. -차에 시동 버튼이 있어야 한다는 것은 내연기관의 관점이다. 전기 자동차는 공회전이라는 것이 없기 때문에 시동 버튼 자체가 필요 없다. 우리나라는 2035년 서울을 시작으로 내연기관 자동차의 판매 및 등록을 금지시킬 예정이라고 한다.

내연기관 자동차는 에너지 효율이 상당히 낮다. 한달에 200달러의 휘발유값을 내던 사람은 25달러의 전기료만 내면 된다.(가정용 심야 전기 사용 기준)

세상의 모든 차가 자율주행 자동차로 바뀐다면 도로 확장 등 인프라 구축에 들어가는 사회적 비용을 줄일 수 있다.

자동차의 바퀴 한 짝도 만들어 보지 못한 애플이 전기 자동차 시장에 진출하겠다고 선언한 이유는 전기 자동차를 자동차가 아니라 '컴퓨터로 작동되는 로봇'으로 인식하기 때문이다.

매일 매일이 어렵다면, 일주일에 한 번이라도 본인을 돌아보는 시간을 가져 봐라. 내가 하는 일이 맞는 방향인지, 내가 가는 길이 미래를 보장해 주는 길인지 변화를 두려워해서 현실의 커튼 뒤로 숨고 잇는 것은 아닌지, 이미 익숙한 쉬운 방법이 아닌 더 어렵더라도 더욱 나은 방법은 없는지 끊임 없이 의심하고 스스로에게 질문을 던져보라.

변화하는 세상에 대한 사고의 유연성과 변화에 대한 두려움을 떨쳐 내야 한다.

1. 부동산은 실물이다. : 주식은 회사의 일정 지분을 수유한다는 일종의 권리증이며 주권 자체로는 실용 가치가 없다는 뜻.

이에 비해 부동산은 집 소유 여부를 떠나서 한 가정에는 하나의 주거공간이 필요한 것이다.

매매 수요도 있지만 임대 수요도 있다. - 전세가가 어르면 소유주의 입장에서는 투자금을 회수 할 수 있다는 장점이 있다.

2. 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다. : 실수요자에게 있어서 부동산이 투자 자산으로 인식되는 것은 매수가보다 비쌀 때 뿐이다. 매수가보다 낮게 시세가 형성되면 투자자가 아니라 소비자의 행동 양식을 보여 준다.

3. 주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다. : 전세가가 오를수록 투자 수익률도 따라서 늘어나는 것이 주택 투자의 특징이다. 레버리지(지렛대) 효과 때문이다. 주택 투자의 경우 손실이 났다고 해도 전세를 준 것이 독이 될 수는 없다. 이런 것이 양질의 레버리지다.

4. 부동산은 거래 비용이 많이 든다 : 부동산의 경우는 양도소득세는 별개로 치더라도 팔 때 들어가는 부동산 중개 수수료, 그리고 되살 때 소요되는 취득세, 부동산 중개수수료가 수반되어 거래 비용이 보통 2~5%에 이른다.

5. 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다 : 이는 부동산 시장이 투자 시장의 성격도 있지만 실수요 위주의 시장이기 때문이다. 시장 반응 속도가 느리기 때문에 일과 후 또는 주말에 충분히 알아보고, 생각하고, 냉정히 결정할 수 있는 여유를 준다.

6. 부동산에는 기관 투자자가 없다. : 주식 시장에서의 시장의 주도권은 외국인 투자자와 기관 투자자가 가지고 있다. 부동산 시장은 개인과 개인간의 경쟁시장이다.

7 부동산은 수요와 공급이 제한적이다. : 주식 시장에서는 거래량 분석이 상당히 중요하다(거래량은 주가의 선행 지수) 아파트 시장은 땅이라는 한정적인 자원이 선결되지 않는 한 무한정으로 공급을 늘릴 수 없다.

8. 부동산은 환금성에서 제한적이다.

9. 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다.

10. 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다. : 주식 시장은 시장 참여자들 간의 경기이다. 부동산은 시장에 참여하지 않아도 피해자가 될 수 있다.

사람은 누구나 주거 향상의 욕구가 있다. 지금보다 더 좋은 곳에 살려는 욕구이다.

공실이 될 가능성이 적은 주택에 투자를 해야 한다. = 수요가 꾸준히 몰리는 것

서울대에서 정원을 늘렸는데, 미달은 엉뚱한 곳에서 난다. 경희대에 정원을 늘리며 서울대에 영향을 줄까? 영향을 주지 않을 것이다. 경희대보다 경쟁력이 떨어지는 학교에 영향을 줄 뿐이다.

전세가 상승률을 조사해 보자. 전세에 투기는 없다. -인구의 증감은 집값이나 전세가와 큰 연관성이 없다는 것을 알 수 있다.

집값은 인구수보다 가구 수에 영향을 받는다. -아파트는 사용단위가 가정이다. 인구수가 다소 줄더라도 가구 수가 늘어나면 주택 수요는 늘어난 것이다.

2010년 말부터 2020년 말까지 지난 10년간 전국 아파트 전세가 연평균 상승률은 4.6%였다. 과거 통계로 볼 때 집을 사서 전세를 주고 6~7년 정도 지나게 되면 전세가가 맨 처음에 그 집을 샀던 가격보다 높게 된다.

고령 사회라는 것은 고령자의 비율이 14% 넘는 사회. 이 비율이 21%를 넘으면 초고령 사회라 하고 전 세계 모나코, 일본, 독일, 이탈리아를 포함한 13개 국가만 초고령사회로 진입했다. - 우리나라가 급속히 선진화되고 있다는 반증. 어떻게 극복할 것인가의 문제는 있다. 우리의 현실은 노동 인력이 부족한 것이 아니라 양질의 일자리가 부족한 것이다.

부동산 투자는 첫째도 둘째도 셋째도 입지라고 한다. 미국에서도 주택은 입지Location!

주택 시장에서 가장 강력한 요소는 직주근접이라 하겠다.

직주근접이란 내 직장과 내 집이 가까이 있는 것이 아니라, 내 집과 내 집을 사 줄 그 누군가의 직장 위치가 중요한 것이다.

현재 얼마나 일자리가 많은가보다 일자리가 늘고 있는가가 투자 측면에서는 중요하다.

어떤 지역의 집값 또는 전셋값이 꾸준히 오르려면 그 지역에 유입되는 주택 수요가 늘어야 하는데, 이를 위해서는 그 지역의 일자리 증가가 선행되어야 한다.

직주근접- 단순히 일자리가 늘어나는 것이 중요한 것이 아니다. 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다.

[교통] 연봉이 높을수록 시간 절약분의 가치가 높아지므로 연봉이 높은 사람은 직장이 가까운 곳에 거주할 가능성이 높다. 이 때문에 고임금 직장이 가까운 곳의 전세가나 집값이 올라갈 수밖에 없다. '접근성이 좋다': 물리적 거리를 말하는 것이 아니다. 시간적 거리를 말하는 것이다.

[교육]실수요자들이 거주지를 선택할 때의 기준은? 설문 조사 결과에 따르면 실수요자의 가장 큰 관심은 '학군'이라 불리는 교육 요소이다.

사람은 주변의 영향을 많이 받는다. 특히 주관이 형성되지 않은 아동의 경우 더욱 그러하다. 지난 몇년간 학군과 상관없는 특목고의 비중이 점점 확대 되었다. 미국과 같이 이원화된 교육 시스템으로 정착할 가능성도 높다.

좋은 커뮤니티의 기본 요건 : 1. 고학력의 부모가 많은 지역 2. 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역 3. 지역의 구성원들이 비슷한 주거 환경.

[환경] 교통은 먹고사는 문제와 직결되는 요소이고, 교육은 자식을 키우는 것과 관련된 요소라고 한다면 환경은 삶의 질과 관련된 요소라 할 수 있다.

교통이나 교육보다 우선순위가 뒤쳐지고 있으나, 점점 그 비중이 커질 것이라 예상한다. 사회가 점점 고령 사회로 전이되면서 고령층의 선호도가 높은 환경의 중요성이 대두될 가능성이 있다.

전략1) 프리미엄이 아직 적은 동네의 주택을 선점하고 가치가 올라가는 것을 기다려라. 전략2)변화하는 곳을 찾아라. 현재는 열악한 지역이라도 일단 공장 이전이 시작되면 그 지역은 도미노처럼 공장 이전이 활발해질 가능성도 있는 것이다.

우리나라 법에서는 주택에 40년 감가상각을 적용한다. 미국의 경우 27년 6개월 감가상각을 적용한다. (건물의 가치)

주택의 가치 = 건물의 가치 + 대지의 가치(대지는 감가상각을 적용하지 않는다.)

건물 가치보다 대지 가치가 높은 주택이 장기적으로는 상승 가능성이 더 높은 것이라 하겠다.

입지에 따르는 프리미엄이 땅값이라는 형태로 나타나고 이것이 결국 분양가의 차이로 나타난다.

도시가 발달하는 순서를 보면 우선 대규모 단지 옆에 그 단지의 수요를 보고 은행, 학원이나 병원 등이 들어선다. 그리고 백화점 등 편의시설도 들어서게 된다. 이에 따라 이 단지 근처가 유동인구가 많아지게 된다.

주요 업무 중심지와 가까운 곳에는 용적률을 높이고 직장이 먼 곳은 오히려 용적률을 낮추어 자연 환경과 친밀한 저밀도 단지를 만들어야 한다.

부동산을 샀다 팔았다를 반복하는 이러한 전략이 약이 되는 사람도 있고, 해가 되는 사람도 있다.

부동산 시세 사이클 : 현실 세계는 시간이 흐름에 따라 50만 - 100만 - 80만 - 150만 -130만 - 200만 -180만 하는 식으로 변동하게 된다. 시간이 흐름에 따라 돈 가치가 지속적으로 떨어지기 때문이다.

1. 자금 형성이 덜 된 사람은 부동산을 샀다 팔았다를 반복하는 것이 좋은 전략이다.
2. 제대로된 수익을 거두려면 장기 가치투자가 바람직하다.

투자 심리의 동향을 파악하는 것이 중요하다. 한국 은행에서는 매월 마지막 주에 소비자 심리지수의 한 항목으로 주택 가치 전망 지수를 발표하고 있다.

전국 일반인 2000명 이상으로 진행되기 때문에 신뢰성이 높다고 할 수 있다. (통계학에서 샘플 수가 1000이상이면 신뢰도가 높아진다고 한다)

조사 내용은 "향후 2년 후에 집값이 상승할 것인가?"라는 것. "매우그렇다"=200점 , "조금 그렇다"=150점, "지금과 비슷할 것이다"=100점, "약간 내릴 것이다=50점, "큰폭으로 내릴 것이다=0점 . 이를 가중 평균한 것이 바로 주택 가치 전망 지수이다. 결국 이 지수가 100을 넘으면 집값이 상승한다고 믿는 사람이 많다는 것이고 100이 안 되면 집값이 내릴 것이라고 믿는 사람이 많다는 의미이다.

집값이 약세를 보일 시 투자자들이 시장을 많이 떠나고 실수요자들이 주택 시장의 주요 매수 세력으로 등장한다. 실수요자가 주도하는 시장이라고 하니까 바람직하게 해석하는 경향이 있는데 그렇지 않다. 투자 경험이 일천하기 때문에 작은 충격에도 심하게 반응할 수 있기 때문이다. 실수요자가 시장을 주도하면서 나타난 또 하나의 특징은 투자 심리 사이클이 짧아졌다는 것이다.

실수요자들은 집값이 쌀 때 사는 것이 아니라 본인이 필요할 때 사기 때문에 비싸게 주고 산다. 이사철에는 투자 심리가 좋아지고 비이사철에는 투자 심리가 주춤하는 현상이 2013년부터 나타나기 시작했다.

교통, 교육, 환경이라는 입지에 영향을 주는 3대 요소 중 한개 정도가 빠지는 곳이라도 자신과 맞는 곳을 고르는 차선책이 필요하다.

+ 이때 현재의 핸디캡이 미레에 없어지는 곳이라면 금상첨화이다.

욕심을 버리고 무릎에 산다는 생각으로 매매를 하다 보면 그것이 발바닥일 경우도 있는 법이다.

세상에는 나만 똑똑한 것이 아니다. 상대는 나보다 더 똑똑하다는 생각을 가질 떄 합리적인 거래가 이루어지는 것이다.

집값이 오르는 매커니즘은 의외로 굉장히 간단하다. 수요가 몰리는 곳에 집을 사면 된다.

[상승기]과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 시장가는 현재의 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다.

판단은 신중하게 행동은 빠르게 해야 한다. 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해야 한다. 전세를 끼고 사 두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 하게 되면 자금 측면에서도 무리가 없다.

[하락세를 보이고 있는 지역 투자]하락장의 특징 : 거래량이 먼저 줄어든다. 시세 추이와 함께 거래량을 유심히 살펴보아야 한다.

판단은 신중하게 행동은 한박자 천천히 해야한다. 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다. 수익성 만큼이나 중요한 것이 환금성이다.

아파트(5층이상의 건물) / 주상복합 / 오피스텔

연립주택(1개동 바닥 면적이 660㎡를 넘는 4층 이하 공동주택) / 빌라 (건축법상 연립주택, 고급 수요를 대상으로 함) / 다세대주택(바닥 면적이 660㎡ 이하) / 다가구주택(건물의 바닥 면적이 660㎡이하, 3층 이하 등기권리증이 하나로 소유권이 세대별로 분리가 되지 않는 곳, 법적으로 단독주택으로 본다.)

아파트는 고소득층이 가장 선호하는 주거형태이기도 하다. (2019년 통계청 자료 참고)

아파트는 개성이 없다. 하지만 이말은 아파트가 누구에게도 적합한 주거형태라는 의미와 같다.

4차 산업 혁명, 작게는 전기 자동차의 대중화가 아파트 위주의 주거 문화에 변화를 일으킬 것으로 보인다. 전기 자동차가 일반화되면 될수록 아파트보다는 본인만의 전용차고가 있는 단독주택이나 타운홈이 고소득층을 중심으로 각광을 받을 가능성이 높다.

|에필로그| 이 책에 나온 대로 실천한 결과 경제적 자유를 얻었다고 자신할 수 있기 때문이다. 일을 해도 되고 안해도 된다. 한국에 살아도 되고 미국에 살아도 된다. 1년간 세계 여향을 다녀와도 뭐랄 사람도 없다.

과거를 돌아보면 한순간도 만만한 시절은 없었다. 나라의 위기도 있었고, 다니던 회사가 망할 위기도 많았다. 하지만 그 어렵던 시간을 견뎌 낸 것에는 내가 가는 길에 대한 믿음이 있었기 때문이다. 지금은 힘들어도 언젠가는 자유를 얻으리라는 갈망이 미래를 만들어 왔던 것이다.

지금 현재 이 책을 읽고 있는 당신도 그때는 경제적 자유에 이르러, "젊었던 그 어느 날 읽었던 책이 내 인생을 바꾸었지"라고 회상하기를 기대한다.

사람들에게 널리 읽히는 책들은 읽는 동안 절로 고개가 끄덕여지는 문구를 자주 만나게 된다. 이 내용은 꼭 내 삶에 녹여봐야지 하는 구절을 만나면 책을 읽고 있는 내 자신이 뿌듯해지기도 한다. 이러한 감정과 생각이 지속되면 좋겠지만, 지금 나의 경우 책장을 덮고 이틀정도 뒤면 감정은 희석되고 이해했다 생각했던 내용들은 희미해져 떠올리려 할 수록 머리속이 새하얘진다.

그렇기에 이번엔 책의 내용을 최대한 새기기 위해 목차별로 와 닿았던 내용을 키워드에 맞춘 것이 아닌 서술형으로 기록하여 보았다.

에필로그에서 '만약 세상이 리셋되어 모든 사람에게 똑같은 자산을 나눠 준다 해도 10년만 지나면 상위 1% 안에 들 수 있는 노하우를 담고자 했다'는 아기곰님의 의도대로 책 안에 정제된 내용이 상당히 많았고 그렇기에  세세한 설명이 마치 강의를 들으며 교재를 보는 듯했다.

압축된 내용들이라 술술 읽히지 않았지만, 목차 주제에 맞춘 아기곰님의 서술을 따라가며 '투자자란 이런 프로세스로 사유하고 시장을 바라보는구나.'를 느낄 수 있었다.

정보를 해석하고 세상의 흐름을 읽도록 훈련하는 하는 것. 10년동안 꾸준히 노력해 아기곰님의 비유대로 수많은 세상의 소리에서 돈이 떠다니는 것을 보고 싶다.