열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 42기 100% 완강하고 4권 완독하조 날아라]

이번 양파링님의 강의는 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법으로 투자의 마지막 점을 찍어 완성하는 중요한 내용이었습니다.

강의 듣기 전에는 아직 투자 물건도 못 찾는데 전세 빼는 걸 벌써부터? 라고 생각했는데 강의를 듣고 나니 실전에서 가장 필요한 내용이고 투자할 때 꼭 미리 알아야 되는 내용이라는 생각이 들었습니다. 만약 이 부분을 모르고 투자를 했다면 우왕좌왕 멘붕이 오지 않았을까 합니다.

part 1. 2024년 하반기 현재 전세시장 상황

전세자금대출 규제가 시작되면서 매물은 증가하고 거래량이 감소되어 상승하던 집값이 잠시 주춤하고 있는 상황이라고 합니다. 대출규제 강화 속에 대부분이 관망하고 있는 분위기인데 이 때 우리가 먼저 기회를 잡고 움직이는 것이 유리하다는 말씀을 해주셨습니다. ‘아~! 내가 미리 준비가 되어있었다면 좋은 기회를 잡을 수 있었을텐데...’ 라고 생각하며 앞으로 다가올 좋은 기회를 잡기 위해 꾸준히 공부하고 준비해야겠다고 생각했습니다.

part 2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

 대표적인 전세 셋팅 유형 3가지에 대해 배웠습니다.

1) 매매잔금일 전 전세계약이 되어 매매잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우(임차인 전세잔금으로 내 매매잔금 마련)

2) 매매잔금일 전 전세 계약은 됐지만 임차인의 이사날짜가 매매 잔금일 이후일 경우(내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치러야 함)

3) 매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우(내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치러야 함)

1)은 베스트, 2)3)은 잔금, 임대리스크가 생긴 경우로 기타 비용이 발생합니다

이외 특수한 전세 셋팅 유형 2가지를 배웠습니다.

1) 주인전세=주전=점유개정

2) 전세낀=세낀=세안고

전세대출 규제 중인 지금 시장 상황에 대응하기 위해 신규 전세대출이 필요 없는 세낀 물건, 주인전세에 대해 상세하게 알려주셨습니다. 그 안에 말로만 듣던 계약갱신요구 청구권도 정확하게 알 수 있었고, 좀 더 전문적인 부동산 용어나 법률에 대한 부분들이 많아 조금 어렵게 느껴졌습니다.

part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

전세를 빨리 빼는 것 자체가 리스크를 대비하는 것이고 투자를 마무리하여 다음 투자를 준비할 수 있는 필수적인 일임을 알 수 있었습니다.

그러기 위해서는 단지 내 다른 평형대와 비교, 생활권 내 비슷한 평수, 연식, 조건의 단지와 비교, 전세를 맞출 시기에 영향을 줄 수 있는 공급물량 점검을 통해 적정한 전세가격을 설정해야 합니다.

또 지금과 재계약 예상시기의 공급 물량, 내가 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요, 나의 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산을 통해 적절한 임대기간을 설정해야 합니다.

part 4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서의 구체적인 내용과 주의사항을 알려주셨습니다.

용어자체가 어렵고 아직 1호기 경험이 없어서 그런지 내용 파악이 잘 되지 않아서 다음 투자시 다시 찾아보고 공부해야 될 것 같습니다.

part 5. 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

주변 입주물량을 파악하여 시기에 적절한 물건을 선택해야 하고

시기별, 지역별로 분산 투자를 하여 역전세 리스크를 방어해야 하고

무엇보다 쌀 때 싸게 사는 것이 중요하다고 하셨습니다.

★ 강의 처음과 마지막에 파링님이 오늘 반드시 기억해야 할 2가지에 대해 강조하셨는데 꼭 기억하겠습니다 ★

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계 = 단. 생. 공.

2. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지 = 공. 수. 포.

열정을 다해 전세에 관한 모든 것을 알려주신 양파링님께 감사합니다 :)