내마중 2강 강의후기작성 [9to6 임장해서 내집마련하조 레인보우]

안녕하세요. 행복한 노후를 꿈꾸는 레인보우입니다.

내마중 2강에선 밥잘님의 ‘서울 수도권 내집마련 잘하는 법’으로

내가 가진 예산을 잘 설정해서, 서울 수도권에서 사람들이 좋아하고 살고 싶은 아파트의 특징을 알고, 

비슷한 조건에서 좋은 선택을 할 수 있는 의사결정 과정과 그 기준을 배우는 시간이였습니다.

서울시장의 흐름은 3년간의 인플레이션을 역행한 싸진 가격, 비싼 물건과 싸고 가치 있는 물건이 혼재된 시장,

대출정책으로 매수 심리는 냉각상태 등을 고려했을 때 

격차가 줄어든 시점, 용기내어 내집마련을 해도 괜찮은 시점이라고 알려주셨습니다.

그렇다면 서울수도권에서 좋은 아파트의 기준이란??

=대기수요가 풍부한 땅에 서있는 아파트!!!

대치동 은마아파트가 살고싶은 단지는 아니지만 대기수요가 많으며, 중심(직장과,교통)
과 가까운 점! 평수가 작아져도 중심!!!이란 점을 강조 또 강조해 주셨습니다.

•  대중교통이 강남까지 1시간으로 같더라도 물리적 거리 확인이 필수!
• 지하철의 노선의 중요도 2>9>3>7>5>신분당선
• 빌라보단 택지로 구성된 단지 좋아하고, 나홀로 보단 여러단지가 모인곳이 언덕일지라도 좋아함
• 서울 수도권에선 학군<환경이 더 영향있다( 서울에서 학군까지 신경쓰려면 돈이 너무 많이 필요함 ㅜㅜ,거주밸런스가 좋은 환경을 우선시 보자!)
• 85%의 학군일지라도 약간의 학원가와, 초중고가 가깝다면 우선
• 교통입지가 압도적 차이(초역세권)가 아니라면 아파트 모인 택지 우선!
• 전고기준 15%이상 회복했다는건 좋은 단지이다! 이런 단지를 목표매수가 15%이하로 잡아 매수한다면 좋은 선택

서울 수도권에서 1주택자로 더 좋은 결과를 내기 위해 필요한 3가지!

• 현재 내가 아는 지역에 국한되지 말고 더 좋은 지역으로 확장=>내가 살아보고, 가본 지역만 앞마당을 설정하지 말고 그 틀을 넘어보자! 현재 종잣돈과 대출활용으로 서울3,4,5,/수도권2,4급지 임을 알았으며,지역을 넓혀 크게 보고 판단해야겠다고 느꼈습니다.

   

• 서울수도권에서 자산가치가 있는 좋은 집의 기준을 제대로 알고 적용=>서울반포와 같은 부촌은 역세권은 중요하지 않음/깨끗하고 조용한 환경/커뮤니티,뷰를 선호한다. 

  마포는 지역특성상 5호선 여의도와 광화문 출퇴근 직장인이 많이 선택하는 지역임을 알고 2<5역세권이 더 가치있다.

  전고대비 하락율은 안전마진이다! 안전마진을 회복한 단지(강남,서초)는 안전마진과 더불어 초과마진을 기대하고 들어가야함. 그것에 비해 우면과 같은 동떨어진 동네는 초과마진을 기대하긴 어렵다는 걸 알고, 입지가치를 비교해 우세하면 매수도 가능하다.

  마포의 염리상록과 같이 입지좋은 뉴타운 사이 작은구축단지들을 염두 해서 보고, 가치대비 싸다면 적극매수.(그동안 낙후된 지역이나, 이미지가 안좋은 지역에 대한 편견이 아직도 존재함을 알았다, 광명이나, 마포, 동대문과 구성남같은 지역도 편견없이 임장해보기!)

  광진의 경우 학군>>한강뷰>>교통 순으로 학군이 우선되는 동네임을 알고 역세권이 3순위이다!

  목동(2급지)은 목동과 그외의 지역(4급지)으로 가격편차가 심하다. 학군이 가장 우선시 되는 지역,2호선 지선인 점 교통입지는 약함. 그러나 주변 여의도나,마포 등 주변에서 학군을 찾아 이동하는 동네임을 기억(전고점 기준으로 7억 인근이라면 아무리 양천이여도 수도권4급지 후순위의 가치를 지님)

  강동은 미니신도시급 재개발호재로 환경개선과 택지를 찾아 이동하는 수요가 많고 9,5호선 교통이 편리함.최근 입주가 많은 지역임-신축대단지 입주시 주변 기축의 흐름을 잘 파악해서 매-전이 붙는시기를 잘 활용할 것-신축입주지역의 전수조사를 매일매일 한다면 가격의 흐름이 더 선명해질 것!

  4급지 성북은 도심배후지>환경택지>역세권을 우선시 하면서 길음과 장위뉴타운,월곡, 돈암순…

  관악은 교통이 다인 지역나머진 기대하기 어렵다.

  사람들은 택지를 선호한다. 생활수준의 격차가 적고, 유해시설이 적으며, 초중고 보내기에 편리하기 때문에    30,40대 부부가 선호, 경제력이 뒷바침되어 가격,가치상승, 땅의가치가 높아 구축이라도 장기보유 가치가있다!

  신도림 택지 비브랜드,구축>>>남구로 브랜드 대단지를 이긴다.

   

• 안전하고 감당가능한 가격 기준을 지켜서 선택!

  거주보유 분리는 내 돈으로 더 좋은집을 사기 위한 전략임을 잊지말고, 실거주 내집마련시 금액과 전세레버리지의 가격대가 비슷하다면 거주보유 분리의 의미가 크지 않다!

  (거주보유 분리는 종잣돈으로 절대가가 더 높은 입지 좋은 것을 사야 한다)

  같은 돈 안에서 연식<<상위군, 서울수도권에서는 교통입지(강남접근성, 대중교통+물리적 위치)가 우선!

  2군이상 차이가 난다면 상위군 20평대 선택

  연식이 10년이상 차이난다면 1단계 하위군 선호생활권 선호 단지를 선택할 수 있다.

  내집마련의 기본 전제는 가치가 있는 범위/적정한 가격수준/ 내돈과 나의 상황에 맞는 지역에서 단지를 골라 장단점을 이해한 후 의사결정 하는 것이다.

  이러한 기준으로 선택한 단지는 적어도 잘못된 가치판단은 아님을 알고, 현재 내 상황에 맞춰 매수해서 거주 안정성을 확보한 뒤 안정적인 투자를 계속 이어나가면 될 것이다.

   

   

  이번 내마중 강의를 통해 내 종잣돈과 대출범위를 알고 그에 알맞은 서울,수도권에 대한 전반적인 범위를 설정해보는 시간이였습니다. 거주만족도를 누리며 살 내 집을 찾는 시간이라 그런지 다른 수업보다도 더 집중되고 몰입 할 수 있었고, 설레임도 공존하는 다른 투자강의와는 달랐던 점이였던 것 같습니다.

   

  내년 이맘때 쯤이면  우리가족의 보금자리 될 지역의 단지에서 행복한 시간을 보내고 있을 그림을 그리며, 이번 밥잘님의 2강도 완전히 흡수하고 또 실천하도록 할 것입니다.

  오랜 시간 동안 강의에 진심을 담아 주신 밥잘님 감사합니다! 내집마련하고 또 후기 올리겠습니다! 감사합니다!