[지투기23기 기차타고순자산30억쌓조 여븨] 2주차 강의 후기

안녕하세요. 여븨입니다.

2주차 게리롱님의 강의를 듣고 후기 남깁니다!

지난 지방기초반 때도 게리롱님의 강의를 듣고 지역 이해가 쏙쏙 됐었는데

이번에도 역시 너무 좋은 강의 준비해주셔서 감사했습니다

게리롱님은 지역을 특징별로 잘 묶어서 쉽게 설명해주시는 것 같아요.

지난 지기반 때도 지역의 생활권이 많아서 각각 특징은 알겠는데

이걸 어떻게 정리하면 좋을지 어려웠는데요.

딱 급지별로 나눠서 기억하기 쉬운 모양으로 나눠주셔서

지역에 대한 이해가 퐉 됐었는데요.

이번 지역에서도 많은 생활권/구들을 특징별로 묶어서 설명해주셔서

지역에 대한 밑그림을 그린 후 강의 듣기 훨씬 수월했습니다.

1. 미리 알아야 기회 캐치 가능
강의 초반에 강조하셨던 내용이 바로 “지역에 투자 기회를 잡기 위해선, 해당 지역을 미리 알아둬야 잠시 스치는 기회를 잡을 수 있다” 였습니다. 많은 강사님들도 여러 번 강조하셨던 내용이었던 것 같아요.

해당 지역은 투자 기회를 잘 주지 않는 지역이기 때문에, 더더욱 미리 지역을 알아둬야 한다고 강조하셨어요.
 

미리 앞마당 제대로 만들어야 하는 것의 중요성을 알게 됐습니다. 사실 당장 투자할 수 있는 지역이 아니면 임장의 텐션이 떨어지기 마련이었습니다. 언젠간 투자할 지역이니 투자 기회가 온다면 제대로 그 기회를 잡기 위해서 지금 제대로 해둔다!! 라는 생각을 항상 마음 속에 새기고 임장에 임해야겠습니다.

이렇게 지역에 대해 잘 알고 있으면 오는 기회를 알아차릴 수 있고, 그 기회를 잡을 수 있다고 하셨는데요. 하지만 중요한 건 일반 투자자들처럼 “해당 지역에 투자 기회가 있으니 한번 봐야겠다” 가 아니라 “어디 구부터, 어느 단지부터 털어보자!” 등 우선순위를 알아야 진짜 실력 있는 투자자라고 말씀해주신 게 기억에 남습니다.

월부에서 항상 강조하시는 우선순위!!! 찰나에 스치는 기회를 잡기 위해서 우선순위를 잘 알고 거기부터 봐야한다는 걸 다시금 되새겼습니다. 우선순위(선호도)를 잘 알려면 결국 임장과 임보를 열심히 해야겠습니다.

지역분석 강의를 듣고 나면, 다음 임장지로 해당 지역을 빨리 가서 뽀개고 싶다는 생각이 강해지더라고요! 이번 임장지인 광역시를 잘 마무리 하고, 다음 임장지로는 이번 강의에서 다뤄주신 광역시를 뽀개서 오는 기회를 잘 잡을 수 있도록 준비해야겠습니다.

2. 지방 인구의 의미
지방하면 지방의 인구 감소가 가장 먼저 떠오릅니다. 지방 투자할 때 가장 걱정되는 부분인 인구가 감소한다는 점인데요. 지방 관련 강의에서 항상 부동산과 인구 감소의 연관성에 대해서 잘 짚어주시는 것 같아요.

그래서 이제는 지방 인구가 감소하는 것 자체에 대한 불안함 보다는, 지방의 인구가 감소하는 만큼 사람들이 선호하는 단지를 잘 골라서 투자해야겠다는 걸 되새기게 되는 것 같습니다.

인구는 부동산 수요입니다. 서울이든 지방이든 마찬가지입니다. 서울 수도권은 인구가 크기 때문에 부동산 수요가 크고 집값이 비쌉니다. 마찬가지로 지방 도시들도 인구가 많을 수록 부동산에 대한 수요가 높아서, 대장 가격이 높게 형성됩니다.

또한 수요 크기가 클수록 상승장에서 폭발적으로 상승한다고 말씀해주셨는데요. 강사분들이 항상 ‘좋은 곳부터 봐야한다’ 와 같은 맥락인 것 같습니다. 특히 지금 같은 지방 시장은 가치가 좋은 것과 덜 좋은 것들의 가격이 섞여있기 때문에 ‘좋은 것’과 ‘덜 좋은 것’의 단지 가치를 잘 구별해내는 게 중요한 것 같습니다. 

지금처럼 시장이 안 좋을 때는 단지간 격차 뿐만 아니라, 인구 많은 도시와 인구 적인 도시간의 가격 차도 적다는 내용도 흥미로웠습니다. 좋은 지역부터 투자 우선순위로 검토해야하는 이유입니다. 비슷한 가격, 비슷한 투자금의 단지라면 중소도시 보다 광역시에 투자하는 게 다음 상승장에서 더욱 수익이 많이 날 수 있다는 걸 알게 됐습니다.

3. 광역시 지역분석-와이파이 전략

지난 지투기 때는 입지 분석을 크레이프 케익으로 비유해주셨는데요. (이번에도 설명해주셨죠!)
입지요소를 하나씩 지도에 쌓아간다는 느낌으로 하면 된다고 알려주셔서, 뭔가 구슬들이 꿰어지는 듯한 느낌을 받으면서 입지 분석이 이해가 팍 됐었습니다.

이번에는 와이파이 전략으로 지역>구>생활권>단지 순으로 좁혀 나가면서 분석하고 이해하면 된다고 설명해주셔서 찰떡콩떡으로 잘 이해가 되더라고요!! 해당 지역을 전체적으로 이해한 뒤 단지로 좁혀나가면 선호도를 더 잘 파악하기 쉽다는 말씀이 와닿았습니다.
 

그 전에는 임장하는 지역구 딱 하나만 입지분석을 하려고 하니, 해당 지역에 대한 전체적인 그림이 잘 그려지지 않았습니다. 그래서 이번에는 시간이 걸리더라도 임장지인 광역시 전체를 입지 분석을 해보니, 각 구별로 위상이 더욱 잘 와닿게 되더라고요. 앞으로 임보에도 와이파이 전략으로 지역을 분석하는 부분을 적용해봐야겠습니다 :)

4. 지방 구축 투자 기준

지방을 임장하면서 가장 어려운 부분인 것 같습니다.

물론 신축을 하면 너무도 좋겠지만, 투자금은 소액이고 한정적이라서 투자 기준에 들어오는 단지들은 연식 가치가 빠진 단지들인 경우가 많습니다. 입지가 괜찮으면 구축이고, 신축은 입지가 안 좋은 단지이고..!! 과연 어떤 게 더 우선순위인지 항상 궁금했습니다. 

서울, 광역시, 중소도시 모두 그 기준이 다르다는 걸 설명해주셨고, 도시가 커질수록 입지가 중요하고 도시가 작을수록 상품성이 중요하다고 설명해주셨습니다. 하지만 광역시는 이 두가지 특징을 모두 가지고 있어서 오히려 더 어렵게 느껴졌었는데요! 단지 사례를 가지고 설명해주셔서 더욱 이해하기 쉬웟습니다.

임장 등을 통해서 구축이어도 사람들이 선호하는지 파악하는 게 중요하겠다고 생각했고, 그래프로 전전고점을 넘은 단지인지(장기적 우상향) 확인하는 방법을 알려주셔서, 지방 구축을 투자대상으로 볼 때 이렇게 가르마를 타면 어렵지 않겠다 싶었습니다.

그외에도 제일 어려운 저평가와 저가치 판단하는 방법, 해당 광역시에서 고민되는 투자 기준을 명확히 가르마를 타주셔서 속이 시원했던 강의였습니다!!

. . . . 

강의에서 “미래의 행복을 위해 현재의 행복을 포기하거나 유예하지 말라”고 말씀해주셨습니다.

강의, 과제, 임장과 임보 등 하루에도 할일은 너무 많은데 시간은 부족하고, 집안일과 가족과의 대화, 주변사람 챙기기 등은 계속 우선순위에서 밀리게 됐던 것 같습니다. 투자도 즐거운 마음으로 하기 보다는 해내는 데에 급급했던 것 같아요.

"그 과정 자체를 즐기면서 해야한다"는 것은 머리로는 알겠지만, 항상 실천하는 게 어려운 것 같습니다. 하지만 이렇게 튜터님들의 말씀을 들을 때마다, 잊고 있던 ‘당연한 이야기’들을 다시 떠올리고 실천하려고 노력하게 되는 것 같아요. “투자를 오래하기 위한 선택들”은 어떤 것인지 항상 기억해야겠습니다.

기계적으로 썼던 감사일기도 되돌아보며, 정말 오늘 하루 날 행복하게 했던 것은 무엇인지 정말 감사한 것은 무엇인지 좀더 진심을 담아 작성해야겠습니다. 행복한 투자자로 오래오래 살아남고 싶습니다 ><