[여븨] 기초반 수강만으로 2호기를 했습니다

안녕하세요. 여븨입니다.

글 제목에서처럼 저는 기초반 밖에 수강하지 못했습니다.

그럼에도 불구하고 2호기를 했습니다.

“기초반만 수강했지만 2호기를 했습니다!!”의 자랑이 아니라

“실전반 광클 실패에도 굴하지 않고(ㅠㅠ) 기초반을 들으면서 

내가 할 수 있는 것들에 집중하다 보니 2호기도 할 수 있었습니다”의 의미입니다!

#"실전반을 들어야 투자할 수 있지 않을까"라는 선입견

월부에서 부동산 투자 공부를 하고 있으면서도, 

“아직 실전반도 못 들었고, 기초반만 들은 나는 아직 실전 투자를 하기엔 부족해”라고 생각했습니다.

실전반에 가야 정말 투자자로서 실전 스킬을 배우고, 

투자할 수 있는 어떤 경지에 오를 수 있을 것이라고 생각했습니다.

하지만 실전반 광클의 벽은 높았습니다. (ㅠㅠ)

그럼에도 불구하고, 실전반은 못 갔지만 언제까지 공부만 하면서 있을 수 없었습니다.

그러다가 지방투자기초반을 들으면서 지역 분석에 대해 배우니

실전투자가 먼 얘기가 아니라, 나도 할 수 있겠구나라는 생각이 많이 들었습니다.

거기에 매물코칭이라는 거인의 어깨에 올라탈 수 있는 찬스가 있으니

당장은 실전반이 어렵지만 투자할 물건을 찾아서 매물코칭을 레버리지 하면 되겠다 싶었습니다.

실전반을 들어야 투자를 할 수 있다는 선입견을 버리니

투자할 수 있는 사람이 되었습니다.

(물론 실전반을 들으면 더더 좋은 투자를 할 수 있도록 많이 배울 것 같습니다ㅠㅠ)

(계속 실전반 광클에 도전할 것이고 꼭 실전반 듣고 싶습니다 흐엉 ㅠㅠ)

운 좋게 지난해 8월 지방투자기초반을 듣고 매물코칭을 받고 1호기를 했습니다.

부끄럽지만, 제 1호기 경험담도 살포시 공개해봅니다..><

앞마당은 적지만, 1호기를 했습니다.

# 갑자기 기회가 생긴 것 같은 느낌적인 느낌!

2호기는 먼 얘기라고 생각했는데….!

타의에 의해 이사를 하게 되면서 (tmi.. 집주인이 아들이 들어간다고 내쫓았어요..헝)

유주택자(1호기) 전세대출이 쉽지 않아 월세를 구하게 되었고

전세금 상승 대비용 자금으로 모아두었던 돈을 투자금으로 쓸 수 있게 되었습니다.(소액..)

거기다가 지난해 11월 지방기초반을 수강하면서

광역시인 A지역에 소액투자 기회가 있다고 하셨습니다.

심지어 제주바다님이 강의 내내 “투자하세요!!”를 외치셨습니다.

해당 지역은 공급 리스크가 적었고, 전세가가 올라오는 중이었습니다.

멘토님께서 목 놓아라 외치시는 “투자하세요”가 

“이번 기회 놓치지 말고 꼭!! 기회를 꼭 잡으세요”라고 들렸습니다.

11월 지기반 수강에 임하는 목표는 “A지역에 꼭 등기친다” 였습니다.

등기 치기 위해서 A지역의 모든 지역구를 앞마당으로 만들겠다는 각오로 매주 기차표를 끊었습니다.

(tmi로…. “뭔 강의를 또 듣냐”, “얼마 전에 매수했는데 무서운 줄 모르고 뭘 또 사냐”는 

남편의 반대와 타박과 삐침과 화냄을.. 약 2주가량 지지고 볶고 설득하고 사과(?)하면서 

얻게 된 지투반 수강 기회와 지방 임장 기회였습니다.)

# 겨울 바람 뚫고 3.5개월 동안 매주 기차 타고 임장

지기반을 들으면서 조원분들과 함께 A지역의 a구를 임장했지만,

지기반이 끝난 후엔 각자 스케줄이 잘 맞지 않아서

b c d 구를 거의 혼자 임장 했습니다. 

하지만 조원분들도 b c d구를 각자 시간 날 때마다 따로 임장 하셨어서

같이 지역에 대해 의견을 나눌 수 있었어요.

‘따로 또 같이’의 느낌이라 든든했습니다...♥

11월 지기반 조원분들 외에도 다른 강의에서 만났던 동료분들 중

비슷한 시기에 A지역을 임장 하시는 분들이 계셔서

그 분들과도 지역 얘기를 많이 나눌 수 있어서 

먼 곳까지 혼자 가는 데 큰 힘이 되었습니다...♥

약 3.5개월동안 거의 매주 A지역의 모든 구를 임장하면서

(월부인으로 추정되는) 투자자 분들이 진짜 많았습니다.

분위기 임장, 단지 임장을 할 때마다 (월부인) 투자자 분들을 많이 마주치기도 했고

매물 임장 할 때 거의 혼자 본 경우가 없고, 한 집당 기본 3~5명씩 같이 봤습니다.

하도 투자자가 많아서 부동산 사장님들이 냉랭하다는 이야기를 들었을 때

“전화해서 매물 예약할 수 있을까..” 미리 겁 먹고 위축되기도 했지만,

“매물 예약 안 하면 (전화임장 안 하면) 투자 어떻게 할 건데” 라고 마음을 고쳐먹고  

쌀쌀 맞든 안 쌀쌀 맞든 매물 보여줄 수 있으면 일단 약속 잡고 보러 갔습니다.

겨울의 바닷바람과 강바람은 정말 매서웠습니다 ㅠㅠ

집에 돌아가고 싶은 마음을 꾹꾹 눌러서 

겨우 겨울 임장을 마무리 할 수 있었습니다.

# 평형, 연식, 위치… 가치 우선순위가 너무 헷갈려

모든 지역구를 앞마당으로 만들고 나니, 

저평가 되어있는 지역과 제 투자 범위에 들어오는 단지들이 추려졌습니다.

혹시 가격이 깎이는 매물이 있을 수도 있으니

제 투자금에 +2~3천 더 드는 단지들도 같이 매물임장을 했습니다.

나름 임장하면서 단지별 순위를 매겼다고 생각했는데,,,

평형 차이로 가격이 뒤섞여버리니 너무 어렵고 혼란스러웠습니다.

중심에 있고 최신축인 25평, 중심에 있는 준신축 30평, 

중심에서 조금 벗어난 신축 30평, 조금 외진 신축 30평, 외진 준신축 34평 

지방은 연식이 중요하다고 배웠는데, 

평형이랑 위치가 섞이니까 우선순위 매기기가 너무 어려웠고

심지어 해당 단지들 연식은 2년 정도씩 밖에 차이가 안 나서 더 어려웠습니다.

최신축을 하고 싶고 큰 평형을 하고 싶은 욕심 때문에 결정을 못했던 것 같습니다.

1등 뽑기를 다시 하기 위해서

기존 강의들도 다시 복습해보면서 우선순위를 알기 위해 노력했고, 

저환수원리에 맞는지 다시 한번 점검했습니다.

주변 동료들과 이야기하면서 우선순위를 고민하기도 했습니다.

욕심을 내려놓고 가격이 안 깎여 투자 범위에 들어오지 않는 단지와 평형은 후보에서 제외했습니다.

다시 단지를 추려서 2차 매물임장을 떠났습니다.

2차 매물임장 때 상태도 괜찮고 투자금 안에도 들어오는 매물을 찾게 됩니다.

(매물코칭 받을 때 멘토님께서 “연식, 평형, 가격이 뒤섞여 있는 건 하락장의 전형적인 모습”이라고 “우선순위를 잘 설정하는 것이 중요하다”고 말씀해주셨고, 멘토님께서 설정해주신 우선순위 대로 다시 매물을 봤습니다.)

# 앞마당 전수조사

2차 매물임장 이전에 우선순위가 헷갈려서

해당 단지들이 진짜 최선인지, 가격이 저렴한지 판단하기 위해

기존 앞마당들을 전수조사했습니다.

그러던 와중 공급 리스크가 있는 B지역의 매물이 

두 달 전에 비해 2~3천씩 가격이 떨어져 있었습니다.

두 달 전에는 투자금 범위에 들어오지 않았던 단지 중 신축 소형이 투자 범위 안에 들어왔습니다.

전임하고 바로 다음날 해당 매물을 보러 갔고, 요즘 시장 상황과 해당 매물에 대해 설명을 듣고 왔습니다.

해당 단지는 전세 수요가 많아 전세 나갈 걱정은 안 해도 된다는 사장님의 말에 조금은 흔들렸지만..!

B지역에 매물을 보고 오니, 인구수나 공급 리스크를 생각하면 

B지역 보다 A광역시가 현재 더 낫다고 생각했습니다. 

#두근두근 매물코칭, 다시 매물임장!

2차 임장을 하고 추려온 단지를 바로!! 매물코칭을 넣었습니다.

(다행히 매물코칭이 최근 부활했어요.. 감사합니다 헝헝 ㅠㅠ)

지난 강사와의 만남과 강사와의 임장에서 뵀던 빈쓰 멘토님!!!과 매물코칭을 받게 됐습니다. 

너무 감사하게도 저를 기억해주셨습니다(은혜로와요…)

반차 쓰고 카페에서 매물코칭 기다리고 있었는데

전화 통화하기 전까지 얼마나 떨렸는지 몰라요.><

제가 1순위, 2순위로 가지고 간 물건은 투자 가능하다고 말씀해주셨으나, 

우선순위를 조정해주셨습니다. 

빈쓰 멘토님께서 조정해주신 우선순위대로 다시 물건을 더 찾아보라고 하셔서

매물코칭 통화가 끝난 후 바로 전화 임장을 했습니다.

조정해주신 1순위 단지 근처 부동산에 전화를 돌렸고

네이버에 올라온 가격과 다르게 가격 조정된 매물을 발견했습니다.

성격 급한 저는… 다음날 바로 휴가 쓰고 A지역까지 해당 매물 하나를 보러 갑니다 (ㅠㅠ)

(1순위 단지는.. 투자금 범위 안에 안 들어온다고 생각해서 매임을 진행 안 했는데

빈쓰멘토님께서 ‘골라보지 말고 다 봐야 한다’고 강조하셨습니다.. 반성합니다 ..)

막상 보러가니 집 상태는 괜찮았는데 권리관계가 어려워서,,, 초보인 제가 하기엔 두려웠습니다.

어려운 권리관계라 가격을 좀 깎아볼까 싶었는데,,,

이미 다른 투자자가 권리관계에 대한 걱정과 가격 흥정으로 

부동산 사장님과 집주인 마음을 많이 상하게 한 상태였습니다. 

그래서 부사님과 집주인은 가격과 상태에 대해 어느 것도 협상할 마음이 없으셨습니다 ㅠㅠ

그래서 조정해주신 2순위 물건에 연락해 가격 조정 여부를 물어봤으나

매도자가 절~~대 50만원도 더 안 깎아주고 있다고, 

지친 부동산 사장님도 “그냥 하시면 안되냐..”고 까지 하셨습니다. 

가격을 안 깎으면 투자금을 조금 벗어나기도 하고, 

빈쓰 멘토님께서 말씀해주신 적정가격이랑도 안 맞아서

해당 물건도 떠나보내주었습니다.

결국 조정해주신 3순위 물건에 투자를 결정하고, 가계약금을 쐈습니다.

사실 이 물건은 제가 생각한 1순위였습니다 ㅋㅋㅋㅋ 

그래도 1순위 물건을 좀더 찾아보려 했고, 실제 임장 가서 되는지 안되는지 확인했고!

앞선 1~2순위가 투자 기준이나 감당 가능 범위 안에 들어오지 않았기에

아쉬운 마음을 갖고 매달리기 보다는 다음 순서인 3순위로 넘어갈 수 있었습니다.

(1순위에서 못 찾아서 죄송합니당 빈쓰 튜터님 흑흑 ㅠㅠ)

번외지만, 3순위 물건 가계약금을 쏘고 이틀 뒤에 2순위 물건 부사님께 전화가 옵니다..

“그 물건 매도자가 가격 조정 해준다는데 하실 거에요?”

빠른 실행력이라 생각했던 제 행동이 조급한 행동이었나 싶긴 했지만,,

제 물건이 아니라고 정신 승리를 했습니다.. 아쉽지만 흑흑..

#2호기를 잘 지키기 위해 더 공부하기

이제 막 계약서를 썼고 전세 맞추기 전이라 투자 과정이 끝나진 않았지만

앞으로 1호기와 2호기를 잘 지키고, 잘 매도하기 위해서

월부 환경 안에서 열심히 공부하고 배울 예정입니다. 

3호기부터는 취득세 중과 구간이니 더 열심히 공부하고, 

더 치열하게 가치 있고 싼 매물을 찾아야겠습니다. 

(올해는 꼭 실전반을 가고 싶습니다 ㅋㅋㅋㅋ ㅠㅠ ㅋㅋㅋ)

실전반 벽을 넘지 못하고 저처럼 기초반만 수강하신 분들도

이 글을 읽으시고 할 수 있다는 용기를 얻으셨으면 좋겠습니다 :)

항상 응원해주고 좋은 모습만 봐주시는 동료들 덕분에

목표했던 지역에 등기를 칠 수 있었던 것 같습니다. 

다들 너무너무 감사합니다 ♥