관련 강의
열반스쿨 중급반 - 나에게 맞는 투자지역 찾는 법
양파링, 게리롱, 식빵파파, 주우이
수강후기
안녕하세요 ^^ 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자
경제적 자유의 길을 걸어가고 있는
룡쓰입니다.
오늘은 열반스쿨 중급반 3주차
식빵파파님의 강의
후기를 남기고자 합니다.
강의를 들으면 쉬운데
혼자하면 어려운 비교평가
파트인데요.
식빵파파님께서 이해하기 쉽게
알려주셔서 너무 좋았네요.
식빵파파님 감사합니다 ^^
선두는 여기서 마무리하고
복기이자 강의 후기를 시작하겠습니다.
실전 투자로 이어지는
제대로 된 비교평가 하는 법
식빵파파
열반스쿨 중급반 3강
[프롤로그]
[우리가 비교평가를 해야 하는 이유]
# 비교평가의 의미
✔ 비교를 통해 가치 대비 가격이
싼 것을 찾는 것
# 비교평가의 기대효과
✔ 제한한 자금으로 더 버는
투자를 할 수 있다.
✔ 확신을 가지고 자산을
지킬 수 있다.
[BM POINT] 비교평가는 매수, 보유 그리고 수익까지
연결해주는 가교이다.
[본강의]
[파트1] 시장 진단과 비교평가
# 시장진단
✔ 비교평가를 하기 전,
반드시 그 시장에 대한
정확한 진단 필요
⇒ 전체적인 시장
분위기 파악
[중복기사 확인]
⇒ 실제 현장을 통한
사실 확인
[KB통계 등]
⇒ 시장에 맞는 가장
좋은 투자
[BM POINT] 투자 우선순위 달라지기에
제대로 된 시장 진단이 필요하다.
# 2024년 현재 시장 진단
✔ 서울 수도권
⇒ 상대적 저평가
[비싼 것도 있고 싼 것도 있다.]
∴ 좋은데 싼 것 선택
[BM POINT] 상대적 저평가 시장에서
좋은데 이미 올라서
비싸진 것이 아니라
제대로 비교평가를 통해
좋은데 아직 싼 것을 선택해야 한다.
✔ 지방도시
⇒ 절대적 저평가
[더 좋은 덜 좋은 것 그냥 다 싸다.]
∴ 다 싸면 더 좋은 것 선택
[BM POINT] 절대적 저평가 시장에서
다 싸다면 더 좋은 가치를
가진 더 좋은 단지를
선택해야 한다.
[파트2] 실전 투자로 이어지는 비교평가
# 서울 수도권 시장에서의 비교평가
✔ 생활권 고정 비교평가
⇒ 하나의 생활권 안에서만 비교평가
⇒ 생활권 내 단지별 가치판단 후 비교평가
⇒ 최대 4~5개 정도 실력에 따라 상이
⇒ 비교평가 2개부터 시작
[BM POINT] 생활권이 너무 크고 생활권 내
많은 단지가 있다면
그 안에서 생활권 세분화 후 비교평가
⇒ 생활권 안 비교평가 할 단지 선정
▸전고점 대비 –20% 이상 단지
⇒ 비교평가 요소
▸아파트 기초 정보 입력
[매매/전세가 전세가율 투자금]
⇒ 가치 결정 요소
[교통(강남접근성) 환경 학군]
[BM POINT] 생활권 내 비교평가는
주변 환경 고려 NO
[큰 인프라 함께 공유]
단지 자체의 환경 고려 YES
[평형구성 구조 단지 관리]
✔ 가격 고정 비교평가
⇒ 모든 생활권 가격을 고정하고
같은 가격 단지 비교평가
⇒ 가격의 범위 다양하므로
그룹핑으로 비교평가
[BM POINT] 비교평가는 반복과 연습이다.
끊임없이 “나라면 어디를 선택할까?”질문
공식과 정답은 없고
단지별로 다르다.
# 매물임장 후 단지별 1등 뽑기
✔ 기준
⇒ 가격이 싼 가?
▸ 매매가 순위 매기기
⇒ 조건 상태 좋은가?
▸ 매매가+수리비 포함
가격 순위 매기기
⇒ 투자금 적게 들어가는가?
▸ 계약형태 확인
⇒ 감당 가능한가?
▸ 잔금필요 여부
▸ 만기시점 공급
확인
✔ 시세보다 높게 전세가 낀 물건
⇒ 지금 현재 전세시세 차이는?
(현 시세로 전세 맞추더라도 감당 가능 여부)
⇒ 마기 시점에 공급 상황 파악
✔ 시세보다 낮게 전세가 낀 물건
⇒ 투자금이 더 들어가는 만큼
싸게 매수가 가능한가
⇒ 만기 잔여 기간 확이
# 투자 의사 결정
✔ 가치 대비 가격이 싼 단지 결정
✔ 단지 결정 후 전환수원리 기준 대입
✔ 앞마당이 있을 경우
⇒ 같은 가격과 같은 투자금 대비
▸ 더 좋은 가치
▸ 더 좋은 입지
▸ 최선의 선택
✔ 투자 가능하지 않을 겨우
⇒ 꾸준한 시세트레킹
비교 평가 후 싸다고
생각되는 단지를
투자와 연결시키기 위해
정기적으로 매월 1회 실시
[BM POINT] 아파트 가격은
구름과 같다.
구름과 같이 가격이 흘러간다.
시세트레킹을 하다가
좋은 단지를 찾았다면
현장에는 그 단지들보다
좋은 단지들이 널려있다는 뜻이다.
⇒ 지금 당장 내가 투자를 하지 못하더라도
계속 변하는 단지들의 가격을
시세트레킹으로 확인하면,
보지 못했던 기회를 잡을 수 있고
더 좋은 투자의 기회를 잡을 수 있기에
투자를 못하더라도 투자 의사 결정 후
시세트레킹 필수
[BM POINT] 가격흐름을 파악하지
않으면 앞마당이라고
할 수 없다.
# 지방시장에서의 비교평가
✔ 지방시장 가치판단 기준
⇒ 땅의 가치가 낮고
아파트의 상품성, 브랜드,
커뮤니티, 주변 상권이
아파트 가치에
영향을 미친다.
[비교] 서울 수도권 가치판단 기준
⇒ 교통(강남접근성) 및 땅의 가치가
가장 크게 영향을 미친다.
✔ 생활권 고정 비교평가
⇒ 하나의 생활권 안에서만 비교평가
⇒ 생활권 내 단지별 가치판단 후 비교평가
⇒ 최대 4~5개 정도 실력에 따라 상이
⇒ 비교평가 2개부터 시작
⇒ 생활권 안 비교평가 할 단지 선정
▸상품성(연식) 좋은 단지
▸전고점 대비 –20% 이상 단지
[BM POINT] 신축이라 전고접이
없을 경우,
주변에 가치가 비슷한 단지
전고점 참고
⇒ 비교평가 요소
▸아파트 기초 정보 입력
[매매/전세가 전세가율 투자금]
⇒ 가치 결정 요소
[교통(도심접근성)
환경(브랜드 상품성 세대수 커뮤니티) 학군]
✔ 가격 고정 비교평가
⇒ 모든 생활권 가격을 고정하고
같은 가격 단지 비교평가
⇒ 가격대를 1억 단위로
촘촘하게 가격 고정
⇒ 헷갈리는 부분들
▸ 신축 59 vs 준식축 84
[BM POINT] 20평 vs 30평 혹은
구축 vs 신축이냐? 이 부분에 대해
정해진 공식없다.
결국, 단지 대 단지로 쪼개어
봐야하고 ‘나라면 어떤 선택을
했을까?’라는 관점으로
계속 봐야 한다.
이것이 관점 가치판단이다.
내공이 쌓여야 한다.
이러한 방법으로
비교평가를 계속
하겠다는 마인드셋이 중요하다.
# 매물임장 후 단지별 1등 뽑기
✔ 기준
⇒ 가격이 싼 가?
▸ 매매가 순위 매기기
⇒ 조건 상태 좋은가?
▸ 매매가+수리비 포함
가격 순위 매기기
⇒ 투자금 적게 들어가는가?
▸ 계약형태 확인
⇒ 감당 가능한가?
▸ 잔금필요 여부
▸ 만기시점 공급
확인
# 투자 의사 결정
✔ 가치 대비 가격이 싼 단지 결정
✔ 단지 결정 후 전환수원리 기준 대입
[파트3] 비교평가를 통한 실전 투자 사례
# 투자 후 보유하면 생기는 일들(변수들)
✔ 추가 투자금
✔ 가격 하락
✔ 세입자의 퇴거
⇒ 흔들림 없이 내 투자한 자산이
제 가치를 찾을 때까지
기다리기 위해서는
제대로 된 비교평가 과정이
반드시 필요
[BM POINT] 가치를 모르면
변수들에 대해 버틸 수 없다.
결국, 가치를 알아야
보유할 수 있으므로
제대로 된 비교평가가
반드시 필요하다.
[에필로그]
# 부동산 투자자로 성장하는 법
✔ [기준 + 시간] 필요
[기준]
⇒ 투자 의사 결정의
명확한 기준
⇒ 상황에 따라 변화하는
기준이 아닌
명확한 투자 기준
[BM POINT] 투자는 내가
좋아하는 것을
하는게 아니라 싼 것을
하는 것이다.
[시간]
⇒ 아는 지역과 아는 단지를
만들어가는
최소한의 시간
[BM POINT] 무르익는 시간이
필요하다.
[깨달은 점]
✔ 비교평가는
시장 진단 후 시작
✔ 비교평가는 공식과 정답이없다.
다만, 단지 vs 단지에
따라 다르다.
✔ 시세보다 높게 혹은 낮게 전세가 낀 물건에
대한 대응할 수 있는 기준을
명심해야 한다.
[적용할 점]
✔ 1등 뽑기를 할 경우,그 기준을 대입한다.
1. 가격이 싼 가?
2. 조건 상태는 좋은가?
3. 투자금은 적게 들어가나?
4. 감당 가능한가?
✔ 관점으로 가치 판단
“나라면 어떤 선택을 할까?”라는
관점으로 가치를 판단해야 한다.
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