#독후감상문#
# 일면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀(이홍규지음)
# 2024년 11월 22일
상권분석을 위해서는 유동량 보다는 배후세대와 이동동선의 파악을 중요한 기준으로 삼자.
상권정보 시각화를 위해 지도를 인쇄 후 배후세대(주거,직장 인구), 대중교통(버스정류장, 지하철출입구)를 기입한 뒤 현장 임장을 통해 느낀 점을 기록한다. 메모나 엑셀을 통한 자료 정리 보다 시인성을 높일 수 있다. 현장에 답이 있다.
특정상권이 맘에 든다면 최소 5개 이상의 부동산에 문의하자.
기존에는 ‘감’에 의존하고, 내가 가는 시간에 눈에 보이는 유동인구, 단순히 지하철 출입구 위치 또는 버스정류장의 위치만을 보면서 단편적인 생각으로 상권을 바라 보았는데, 도서의 내용을 읽고 메모하면서 좀 더 구체적인 상권 분석 방법을 알 수 있었다. 또한 좋은 아파트 단지를 고르는 방법과는 비슷한 부분도 있고, 꽤난 차이가 크게 나는 부분도 있음을 알았다.
예를 들어서 영등포역 주변은 좋은 상권은 될 수 있으나, 쾌적한 주거환경을 주지는 못한다. 차라리 조금 떨어져 있는 신도림이나 당산이 좋은 아파트의 입지를 가지고 있다(현재 기준으로는)
특히 상권분석 툴인 엑스레이맵이나 소상공인상권정보시스템 등을 활용하면 브랜드별 매출정보, 배후세대 정보등의 확인이 가능하다는 것에 대한 내용은 현장임장 이전에 좋은 상권지를 분류하는데에 있어서 상당히 유용할 듯하다.
또한 아파트 임장보고서에와 비슷하게, A5 또는 A4용지에 지도를 인쇄해서 파악한 상권 정보를 기입하고, 시각화하는 방법에 대해서도 자세하게 나와 있는데, 실제 상권분석을 했던 전문가의 스킬을 그대로 답습할 수 있는 좋은 팁으로 생각된다.
우연하게 추천 받아서 읽게 된 도서로 인해, 입지분석에 대한 안목과 활용가능한 스킬이 좀 더 늘었다는 자신감을 가지게 되었다.
#주요 내용 요약#
주거상권 1입지는 대중교통과 배후세대 동선이 교차하는 곳임을 잊지 말자.
상권과 입지의 본질 3가지- 배후세대, 생활동선, 경쟁강도
프랜차이즈 브랜드들의 월평균 매출액을 아는 것이 중요한 이유는 임차인이 감당할 수 있는 임차료 수준을 예측할 수 있기 때문이다.
일반적으로 이상적인 임차 조건은 매출액의 10% 수준이다.
서울시 중싱상권은 15%까지 비율을 율리기도 하는데, 높은 임차 조건을 높은 매출로 극복하는 경우다.
본인 상가에 프랜차이즈 브랜드를 입점시키기 위해서는 홈페이지 접수창구(모든 프랜차이즈 브랜드는 가맹점이나 직영점 개설을 위한 홈페이지 접수 창구를 가지고 있다)에 물건 정보를 등록한다. 지역 개발 담당자가 보통 1주일 만에 연락한다.
임대인은 오랜기간 안정적인 임차료를 낼 수 있는 임차인과 계약하고 싶어 한다.(좋은 프랜차이즈 유치)
임대인으로서 상가 투자를 하려는 사람과 임차인으로서 사업을 하려는 사람에게 중요한 게 다르다는 점을 기억 하라.
투자자라면 임장을 통해 알게 된 정보들을 구글 지도에 기록하면, 이 자체가 물건의 히스토리가 된다. 상권을 공부하고 임차 조건의 변화를 파악하는 데 큰 도움이 된다. 기록을 한 것과 안 한 것의 차이는 크다.
임장 전 빠지지 않고 작성하는 정보3: 프랜차이즈 브랜드별 매출액, 물건현황(매가,보증금,임차료,권리금 등), 상권정보(배후세대, 주요시설물, 지역 특징 등)
신규택지의 거리 보기로 과거 모습과 현재 모습 비교시, 상업지역내 걸물은 준공 뒤 2년이 지나면 1층의 공실이 거의 없어지고, 5층이상의 고층부까지 임대되기까지 짧으면 4년 정도가 걸린다.
쇼필몰 또는 지하상가 MD정보 확인 방법: 네이버지도>쇼핑몰이나 지하상가 검색>해당장소 클릭>화면 왼쪽하단에 층별 확인 탭 선택
메모를 남기거나 리스트를 구분해 저장 가능.
#상권분석지도 만들기
지도 준비 : 네이버 또는 카카오맵에서 중심상권 인근으로 최소반경 500미터 설정 후 스크린 캡쳐. A3 또는 A4로 출력.(반경 500미터는 도보 7분내외에 접근할 수 있는 거리)
구청에서 관내지도 습득가능: 지적과나 부동산과 혹은 토지과에 가서 관내지도 요청.무료.
지도에 기입할 내용: 주요시설물, 배후세대(주거인구, 직장인구), 대중교통 현황(버스정류장, 지하철 출입구), 기타(현장에서 느낀점)
분석 후 할 일: 특정지역의 상권이 맘에 든다면 최소 5곳 이상의 지역 내 부동산 중개 사무소를 방문.
장점: 1장의 지도에 상권에 대한 정보를 시각화한다. 상권분석과 입지 관리가 가능.
예)동천동 아파트 세대수 정보, 식당분포현황, 병원분포현황의 교집합확인시 배후세대의 생활동선이 어떻게 형성될지 예측이 가능하다.
주거상권에서 병원의 밀집도가 중요한 이유는 배후지에서 접근성이 좋은 곳에 위치하는 것이 병원이기 때문이다.
@지역을 이해하고 어느 상권이 좋은지 비교, 판단하기 위해서는 현장에서 직접 눈으로 보고 발로 걸어보는 것이 가장 효과적임. 현장에 답이 있다.
상권분석에는 빅데이터로는 극복할 수 없는 개별적인 요소가 많다.
오전 8시부터 다음날 새벽2시까지 해당상권의 배후세대, 직장인구, 유동인구, 경쟁사 매출액을 파악, 2시간마다 20분씩 점포 전면 유동인구를 파악,
지하철역 이용객 수 확인: 나무위키에서 찾고자 하는 역명 검색시 일일 평균이용객 수를 확인 가능.
상권 내 주요 시설물과 대중교통의 교차점으로 생활동선이 만들어 진다. 버스 노선도가 만들어지는 원리는 수익성 이다.
편의점은 일반적으로 독점가능한 500세대 전후의 배후세대가 있어야 최소한의 상권이 형성.
무료상권분석 툴: 엑스레이맵(배후세대 정보확인 가능), 소상공인상권정보시스템
유동량은 거짓말을 하지만, 배후세대는 거짓말을 하지 않는다.
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