관련 강의
재테크 기초반 - 돈이 알아서 굴러가는 시스템
너나위, 광화문금융러, 권유디
수강후기
• 매매가에는 미래 가치를 반영하고 전세가에는 현재 거주적 가치를 반영하는 것
• 내 매물 인근 거주지에서 생기는 신규 입주물량을 잘 파악해야한다→ 내 전세 매물은 항상 근처 신규 아파트 대비안좋을 수 밖에 없으니, 전세가격을 낮춰야 할 수 밖에 없음
• 용적율이 낮으면 사업성이 좋다(땅의 면적에 대한 건물의 각 바닥 면적의 비율이 작을 수록 관련자가 적기 때문- 땅이 크면 클수록 층이 낮으면 낮을 수록 좋다)
• 대지지분이 높을 수록 사업성이 좋다(땅의 면적을 세대 수로 나눈 면적이 클 수록 세대 수가 적음, 즉 관련자가 적음-땅이 크면 클수록 세대 수가 적으면 적을 수록 좋다)
• 전세가율이 높으면 그만큼 매매가에 거품이 적은 것
전세 4억 매매 5억 전세가율 80% / 전세 5억 매매 10억 전세가율 50%
• 취득세- 매입시 내는 세금→ 세금 때문에 걱정된다면 세금을 감당하고 나서의 편익을 생각하자
(취득세 및 6년간 보유세) 세금 6백만원 vs 시세차익 6.8억 (2016-2022)
• 부동산 투자의 종류- 시세차익형 vs 수익형
• 추천 전세가율 강남 60%, 강남 외 70%, 지방 80%
• 역전세: 이전 전세가보다 올해 전세가가 더 금액이 적은 것
• 시세차익형의 장점 - 전세가 5%를 상승시키며 나오는 이전 전세가와 올해 전세가의 차이 금액은 소득세 없이 현금으로 얻게 됌 + 매매 시기와 이전 구입 시 가격의 차이만큼 매매 시 차익을 얻게 됌
• 평균회귀: 적게 하락하면 적게 올라가고 많이 올라가면 많이 내려간다.
2024년에 역전세 이슈 발생 → 현재 물가는 상승하는데 전세가격이 급하락하는 현상이 발생, 공급물량은 부족하여 향후 전세 가격이 많이 오를 것으로 예상 됌. => 현재 내 집 없이 전세로 살고 있다면 과연 괜찮을까…
또한, 집주인 입장으로써 평균 2-3천 전세가 상승하다가 2018-2020년에 갑자기 7천이 상승했다… 뭔가 이상함.
이렇게 급상승하는 경우 반드시 급하락이 오므로 이 돈을 어디 묶어 두지 말고 잘 간직해야한다.
실제로 2022-2024년에 역전세가 발생하였음
• 보기에만 멋진 수탉 말고 볼품 없지만 계속해서 알 낳는 암탉을 보자 (우린 돈이 없으니까!)
• 시세차익형은 수익을 달성하기까지 시간이 오래 걸리는 단점이 있지만 수익형은 팔 때의 가격과 살 때의 가격의 차이가 거의 없다는 단점이 있다. 그러므로 우리가 근로소득이 있고 시간이 있다면 시세차익형을 해야한다.
• 얼핏보면 전세가 물가보다 매매보다 높지만, 매매의 분류를 물가/아파트/단독/빌라로 쪼개어 봤을 때 아파트는 물가보다 높게 상승했지만 빌라와 단독주택은 물가보다 상승률이 적었다. 또한 염두해 두어야 할 것은 빌라와 단독주택은 거의 팔리지 않는데 그래프에는 판매가 된 것만 산입이 되었다는 것.
• 빌라를 주의해야 할 점은 빌라 건축은 6개월이면 완성 된 다는 것이다. 새 물건이 공사되면 항상 그 인근의 집의 가치는 상대적으로 떨어지게 된다. 그러므로 빌라라는 것은 아파트보다 더 빠르게 6개월만에라도 가치가 떨어질 수도 있다는 것이다.
• 투자의 중요한 포인트는 내가 원하면 돈을 뺄 수 있어야 한다. 근데 단독주택, 빌라, 오피스텔은 매입 선호도가 떨어지므로 마음대로 돈을 뺄 수 없다. 얘네는 수익형 투자로 고려된다.
• 경매는 집주인이 돈을 못 갚아서 개인이나 은행이 강제로 판매
• 공매는 집주인이 세금을 못 갚아서 국가에서 강제로 판매
• 경공매는 집 감정가의 80-90%의 가격을 최저가로 두고 진행한다.
• 경공매로 싸게 아파트를 사면 좋으나 명도이전이나 권리분석이 어렵고 어차피 아파트는 선호도가 높아 아주 싸게 살 수는 없다. 그렇다고 수익형 부동산을 사자니 아파트를 사서 수익을 남기는 거보다 더 이익을 얻기는 힘들다.
• 투자를 하려면 매달 지역을 늘려서 봐야한다. 천안, 부산, 부천 내가 천안 투자하기전에 부산을 봤다면 더 좋은 투자를 했을 것
• 투자 매물을 많이 보고 있으면 투자 대상의 백업이 많으니 조급하지 않고 더 여유있게 가격 협상을 할 수 있다.
• 부동산 투자로 돈 버는 과정
투자 대상 선택 및 결정 -> 계약 및 잔금 -> 투자금 회수 -> 매도
1) 투자 대상 선택 및 결정
지방과 수도권의 땅의 가치 공통적으론 환경이 중요하다 (아파트가 몰려 있는 곳=택지)
서울은 교통- 강남까지 얼마나 걸리는지, 지방은 학군
소액투자의 경우, 지방은 환경 먼저 & 서울은 교통 먼저 보자
투자하기 전에 꼭 알아야 할 요소
가격- 가치에 비해 가격이 싼 지 비교
최선인가- 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 최선인지 -> 이때 매매가 기준으로 선택
어느시기든 항상 투자 기회는 있었다. 시장이 하락장인지 상승장인지 퉁쳐서 생각하지 말고 지역마다 다르니 분석해서 결정하자
2) 계약 및 잔금
전세입자에게 5개월 전에 미리 연장이나 5% 상승에 대하여 먼저 상의를 해야한다. 왜냐하면 다음 세입자가 와야 전세금을 줄 수 있으므로 먼저 다음 세입자의 이사날짜를 보고 현재 세입자가 그 날짜에 맞춰 움직이도록 해야하니까.
특약에도 세입자는 이사 갈 날짜를 집주인과 상의 후 새 이사 갈 집을 구하도록 작성해야한다.
만약 날짜가 안 맞춰 지면 공실로 두고 전세금을 대출해서 주던지, 다음 세입자 날짜까지 더 거주하게 하고 그 다음에 이사 날을 맞추도록 유도해야한다.
전세계약을 새로운 이차인을 구할 경우 잔금치르기 전에 내 명의로 임차인과 계약을 맺는 게 쇼킹
-잔금 리스크 : 잔금 기간 내 새 전세입자를 구하지 못하면 내 계약금을 날리는 것
집주인이 전세입자로 전환하거나 임차인 승계의 경우 고려
만기 시점에 주변 신축 아파트로 해당 임차인이 입주하는지 파악해야 한다. 왜냐면 입주하는 날짜가 주변 신축 아파트 입주일이면 해당 부지 내의 모든 전세 매물이 엄청 많아지고 경쟁적으로 가격이 하락하기 때문
=>역전세 리스크가 감당이 안되면 진행을 하면 안된다. 내가 2년동안 모은 돈이 역전세 gap 감당되면 진행
전세 대기자가 존재하는 경우엔 매매계약과 전세계약을 동시에 진행하자, 전세 계약은 얼마든지 마음 변경 가능하니까 번복하지 못하게 하루에 처리해 버리자!
공실은 잔금 기간 3개월 이상 확보
-역전세 리스크 : 만기 시점에 다음 전세 가격이 하락하는 경우 내 돈을 더 넣어서 전세금을 줘야 함
해당 매물의 인구이동 top3 지역 호갱 노노에서 확인
그 지역들의 공급물량과 입주시점을 부동산지인 앱에서 수요/입주 확인
투자예정 단지의 전세만기와 공급물량의 입주시점이 전후 3개월 피할 수 있도록 투자 진행해한다.
하남시는 송파구,강남구,남양주시(다산신도시)
하락세면 전세가의 10% 이내로 하락하니 만약 마이너스 통장으로 감당 가능하면 하는 거고 아니면 포기하자
계약 시 가계약금 입금 전에 부동산 사장님과 사전에 확정한다. 무조건 임금 전에 합의하자. 입금 전엔 갑 입금 후엔 을이다.
지나치게 저자세일 필요 없다. 복비는 잔금시 지급하되 깍지 않는다. 잔금 전에 주면 부동산 사장님 태도가 달라질 수 있다. 내가 집주인이 되면 부동산의 도움을 받아야한다. 복비는 더주면 더 줬지 절대 나쁜 이미지 심지 말자.
잔금은 평일 오전에 진행하자. 평일에 안하면 소유권 등기가 주말동안 남아 있어 전 집주인이 저당 잡을 수 있고 오전에 하지 않으면 전세입자가 이체 한도등의 문제로 16시가 지나 버릴 수 있다.
3) 투자금 회수
다음 전세가 금액이 처음 매매가를 넘으면 투자금 회수=>이 이후 수익률은 무한대
전세 재계약시 역전세 타이밍 잘 확인하고 미리미리 계약 연장하자
- 내가 살 집 구하기-전세
금융감독원 홈페이지 접속- 전월 평균금리(만기일시상환)
80만원 거주비 - 2.5억/80%=3.1억 집
거주집 계약시 ‘가’나 ‘압’으로 시작되는 단어가 갑군에 적혀있으면 거래하지 말자
등기부등본 열람일시 최소한 일주일 이내인지 확인하자
등기사항에 채권최고액은 이자 연체를 감안하여 대출 원금보다 더 큰 금액으로 설정한다
1금융권은 120%, 2금융권은 130%
월세보증금<(매매가-채권최고액)*70%
전세 특약으로 현재 근저당권설정은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고 추후 소유권 이외의 권리 변동 사항은 없도록 한다.라고 기재하기
등기부등본으로는 세금 체납 여부 모름- 체납 후 2-3달 후 등재되는 사항
세입자의 권리는 전입신고와 확정일자인데 다음 날부터 효력 발생하여 계약 당일 대출 하는 경우
=>부동산 사장님 통해서 국세/지방세 완납증명서 요구하기, 계약서에 등본상 변동 사항 없고 계약 무효 및 보증금 반환 특약 명시
=>아파트만 전세 거주하고 비아파트는 월세 거주하는게 맘 편하다…
임대사업자 물건 찾기->집주인이 임대사업자면 기존 임차료에 1년마다 5%상한 제한이 있음
상한 제한이 있어 다른 곳보다 집 비용이 저렴하여 수수료가 낮기 때문에 부동산에서 먼저 보여주지 않으므로 내가 먼저 요청하자
댓글 0
