압류, 가압류, 임차권 등기명령 있는 집 매수방법 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다 :)

요즘 눈에 불을 키고 투자 매물을 보러 다니다가

시세보다 현저히 싸게 살 수 있는 매물 찾게 되었습니다...!

이거슨 운명인가..?

처음에는 임차권등기가 되어있어

잔금을 쳐야하기 때문에

조금 싸게 살 수 있겠다고 생각했는데

등기부등본을 떼어보니

가압류 압류 임차권등기설정 3콤보가 있지 뭡니까?!

(2개의 압류, 4개의 가압류.. 그리고 임차권등기명령)

이것을 모두 해결할 수 있다면

압도적으로 싸게 살 수 있겠다는

확신이 들어서 사장님께

이거 산다고 붙는 사람도 없을 것 같고

잔금 한다는 조건으로

OO억에서 오천을 빼고

OO억까지 가능할까요?

라고 여쭤보니..

"경매 넘어가기 직전이라

그 가격에라도 산다는 사람이 있으면

무조건 팔아야 해"

라고 말씀하셔서

이거 한번 제대로 파봐야겠다는

생각이 들었습니다!!!

일단 법무사 상담이 필요할 것 같아서

자주 이용하는 경기공유서비스의 무료법률상담을 신청했습니다

수원시 거주자라 수원 소재지의 경기도무료법률상담을 받았습니다

거주지 혹은 직장 소재지가 경기도라면

해당 관할 무료법률상담실을 통해

법무사 상담을 무료로 받아보시면 좋습니다..!

https://share.gg.go.kr/freelaw/legal?searchType=S1=&eshare=1

전화상담으로 신청을 했고

상담 시간이 되면 031-8008로

시작하는 번호로 전화가 오는데요

법무사 분이 해당 등기에 대해

간략하게 설명을 해주고

안전한 계약을 위해서

어떻게 진행해야할지 자세하게 설명해주십니다

사전에 해당 등기에 대한 정보들을

상담내역에 자세히 작성하고

궁금한 사항을 디테일하게 문의할 수록

더 자세한 답변을 얻을 수 있어요

[압류]

집주인이 국세, 지방세를 압류한 상태로

압류는 세금을 체납했을 때 소송없이

바로 압류할 수 있도록

우선변제권을 주기 위한 것으로

일반적으로 우선 순위로 부여하기 때문에

경매에 넘어가면 선순위가 됩니다

[해결 방법]

매도자가 세금을 체납해 압류가 걸린 것이기 때문에

계약 이전에 국세, 지방세를 납입을 요청하고

국세완납증명서, 지방세완납요청서를 발급받고

압류를 말소한 이후 계약서 작성하는 것이

안전하다는 답변을 받았습니다

[가압류]

판결문 없이 임시로 걸어놓는 것,

촉탁 말소를 해야하기 때문에

통상적으로 7-10일 가량 시간이 걸릴 수 있다

[해결방법]

개인 간 가압류가 걸려있거나 큰 금액이 걸려있는 경우에는

가압류를 촉탁 말소한 이후 계약을 진행하는 것이 안전하다

재단 혹은 기금을 통해 가압류가 걸려있을 경우

해당 기관에 직접 전화를 하여 가압류 금액을 확인,

가상 계좌를 통해 계약금 내에서 직접 입금 후 말소 요청(계약금으로 대체)

[임차권등기설정]

전세계약 이후 임대인이 전세금을 돌려주지 못해

세입자가 임차권등기설정함

[해결방법]

잔금일에 임차인에게 직접 전세금을 입금 후 임차권등기 말소 요청

만약 매수를 진행하게 된다면

진행해야하는 계약 프로세스 다음과 같습니다

계약 이전

1. 지인을 통한 가압류는 법원에 말소촉탁

최소 10-14일 소요 예상, 등기부등본에서 말소 확인 후 계약진행

2. 압류된 세금 납부 후 국세완납증명서, 지방세완납증명서 수령

3. 사전에 가압류가 있는 재단 및 기금에 직접 채권금액, 가상계좌 확인(직접)

계약 당일

1. 입금 전 등기부등본 신규 발급(말소된 내용 확인)

2. 가압류된 기관에 채권액 직접 입금 후 가압류 말소촉탁

(만약 채권자가 개인이라면 가압류 말소 이후에 계약을 진행해야함)

3. 등기권리 변동 금지, 잔금일 전까지 가압류 말소 특약

특약 예시)

부동산이 가압류, 가처분 등의 사유로 매도인이 그 소유권을 온전히 이전할 수 없는 사정이 생겼을 때에는

매수인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있다.

이때 매도인은 매수인의 계약 해제의 의사표시 후 3일 이내에 받은 돈을 반환하여야 한다

근저당과 가압류는 잔금일 전까지 말소한다

매도인은 잔금일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다

잔금일

1. 매도자에게 계약금, 기 전세금을 뺀 차액을 입금

2. 전세세입자에게 기 전세금 입금 후 임차권등기 말소 요청

복잡한 등기를 가진 부동산 계약시 주의할 점

요구한 가압류, 압류 말소와 국세납입증명서, 지방세납입증명서 확인하고

확인하기 이전에는 계약을 진행하지 않는다

부동산 사장님의 말을 100% 믿지 않는다

등기부등본도 속일 수 있다는 사실을 인지한다

등기부등본이 깨끗하지 않은 상태에서는

잔금 입금을 하지 않는다 (임차권등기명령 말소는 잔금 후 임차인과 처리)

압류, 가압류, 임차권등기가 걸려있는 집을 매수 시

시세보다 싼 가격으로 매수할 수 있긴 하지만

리스크가 크다는 것을 인지하고

예상치 못한 상황이 발생할 수 있다는 것을

꼭 염두하고 계약을 진행해야것 같습니다

또 매수 과정에서 직접 발로 뛰면서 적극적으로 움직여야

안전한 상태에서 계약할 수 있겠다는 것을 느꼈습니다

또, 경기공유서비스를 통해 무료법률상담을 받긴 했지만

계약 과정에서 디테일한 등기 관련 문의는

유료 법무사 상담을 통해 크로스체크 하면서

진행하는 것이 좋겠다는 생각을 했습니다

해당 물건 보다 더 좋은 조건의 매물이 있어

매수하지 않는다는 결정을 했지만

적극적으로 등기 문제를 해소하고자

법무사 상담을 받고 협상하는 과정에서

배운 것이 많았기 때문에

다음 번에 이런 매물을 만난다면

충분히 싸게 매수할 수 있는 기회가 되겠다는

확신을 얻을 수 있었습니다!