안녕하세요
가을학기 줴럼핑 반원의 도리밍입니다:)
신축의 희소성 때문에
얼죽신이라는 신조어까지 생겨나고 있는 요즘
신축이 ‘될’ 분양권에 대한 관심도
늘어나고 있는 것 같은데요
이번 줴러미 튜터님이 튜터링 데이에서
분양권 투자에 대한 말씀도 해주셨습니다
투자자로써 투자할 수 있는 범위를 늘리는데
“분양권도 함께 검토하면 좋다
분양권을 투자하기 좋은 시기도 분명 있다”
줴러미 튜터님
그렇다면 분양권은 도대체 무엇이냐?!
분양권은 '준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리'를 말합니다
입주가 얼마 남지 않은 분양권은
거의 신축이나 다름이 없는데요
부동산으로 돈을 벌어야 하는 투자자에게
분양권도 가치보다 싸고
리스크를 감당 가능하다면
충분히 투자가 가능합니다!
막연하게 이런 고민을 하는 분들을 위해
분양권은 투자금이 많이 드는 것 아니야?
입주장 때 잔금을 치러야 하면 어쩌지?
분양권 한 번도 안 사봤는데?
입주권으로 0호기를 샀던 경험자로써
입주권보다 쉬운 분양권에 대해
파헤쳐 보겠습니다!
분양권의 가격
분양권의 총 매수 가격은 이렇습니다
일반 분양가 + 분양옵션(확장비) + 프리미엄
인덕원퍼스비엘 분양권을 예시로 계산해 보면
분양가 10억 4,600
프리미엄 1억 2,000
분양옵션 3,679
총 매가는 12억 279만원이 됩니다
분양권/조합원 입주권의 차이
네이버 부동산을 보면
같은 단지의 아파트 분양권으로 표시되는데
조합원 입주권이라고
설명되어 있는 매물도 있고
비슷한 매매가지만
어떤 매물은 프리미엄이 6억,
어떤 매물은 프리미엄이 1억으로
나오는 경우가 있는데요
여기서부터 혼란이 옵니다..
매매가는 비슷한데
프리미엄이 많은 게 좋은 건가?
적은 게 좋은 건가?
시장 상황, 매물 별로
조합원 입주권이 유리한 경우와
분양권이 유리한 경우가
다를 수 있습니다
하지만 요즘같이
공사비 증액 이슈가 있는 시장에서는
조합원 입주권을 투자할 경우
추가 분담금 예측이 어렵고
총 매매가 외에 실제로 추가 분담금이
많이 나올 수 있기 때문에
리스크 관리를 위해
피하는 것이 좋습니다
조합원 입주권 | 일반 분양권 |
재건축/재개발 등 정비사업조합 조합원 지위 | 청약같이 일반 분양으로 받은 지위 |
| 일반 분양가 보다 조합원 분양가가 저렴함 | 조합원 분양가 보다 조금 비싼 일반 분양가 |
사업성에 따라 청산 후 추가분담금 가능성O | 확정된 분양가 |
권리가액+프리미엄(+추가분담금) 초기투자금이 많이 든다 | 분양가의 5-10%+프리미엄 초기투자금이 비교적 적게 든다 |
분양권 가격 분석
그렇다면 어떤 분양권일 경우에
기축 단지보다 투자 가치가 있다고
판단할 수 있을까요?
아래 분양권은 지방의 한 분양권인데요
1층임에도 총 매매가가 3억대로
굉장히 저렴한 편임을 알 수 있습니다
(싸게 나온 1층 분양권을 사라는 것이 아닙니다)
세부 조건은 아래와 같았습니다
분양가 3억8,400
확장비 855만원
시스템에어컨 3대 570만원
프리미엄 -1500
총 매매가 3억8,325
여기서 잠깐!
분양가 매수 시 총 매매가 외에
추가로 고려해야 하는 부분은
계약자가 중도금 이자를 대출받았을 때
중도금 후불 이자에 대한 부분인데요
만약 중도금 대출을 승계 받을 것이라면
대출 이자도 확인해야 합니다
아래 매물의 경우 미분양인
분양권을 매수하고 전매하는 것으로
중도금 이자가 11월부터 발생할 예정이라고 합니다
25년 입주 전까지 500만원 이하로 나올 것이라고
브리핑을 받았습니다
대략적으로 25년도에 입주하는 분양권을
중도금 이자 포함 3.9억대에
매수할 수 있게 되는 것입니다
총 매매가격은 3.9억 대이지만
당장 들어가는 돈은
명의 변경에 필요한 초기 투자금인데요
분양권 투자의 장점 중 하나가
분양권 전매 시 당장 들어가는 돈이
상대적으로 적다는 것입니다
명의변경이란?
매도자가 기존에 납부한 금액만 주고
명의를 가져온다는 개념인데요
통상적으로
분양가의 5~10%
옵션, 확장비의 10%~20%
프리미엄(P)
매도자가 납부한 금액만 지불하고
분양권에 대한 권리를 승계 받습니다
위 매물로 계산해 보면
분양가의 5% 1,920만원
확장비 10% 85만원
옵션 20% 114만
프리미엄 -1,500
명변 금액에 들어가는 비용
단돈 619만원!!
주의할점!!
간혹 명의 변경 비용이 얼마 들지 않아
계약을 섣부르게 했다가
명의 변경 비용만 포기하면
계약 취소가 가능하겠지?
생각하는 분들이 계시는데
분양권에 대한 모든 권리를
넘겨 받는 것이지 때문에
명변 비용을 포기한다고
계약 취소가 되지 않는다는 점!!
신중하게 결정하시기 바랍니다
기축 단지와 분양권 투자 비교
시장 상황에 따라 분양권이
기축 단지보다 싸거나 비슷한 경우가 있습니다
시장 상황이 상승장 초인 경우
전세가가 오르고 있는 시장인 경우
분양권 투자가 더 메리트 있는 시장이 있는데요
입주 물량이 소진되면서
입주장 막바지쯤 스멀스멀
전세가가 오르고
매매가가 오르는 경우가 있습니다
이때 아직 기축 단지보다
분양권이 싸거나 비슷하다면
분양권 매수도
고려해 볼 수 있습니다
아래는 이번 달 임장지의 분양권 매물입니다
내년에 입주하는 단지인데
브랜드 신축 대단지라
거주민들의 기대를 받는 단지지만
분양 당시 분양가가 살짝 높았던 편이라
미분양이 되었는데요
현재 인근의 신축 단지의 매물과
큰 차이가 나지 않고 있습니다
더 좋은 브랜드 신축 대단지의 분양권이라
기존의 나온 신축 매물보다 더 새거인
분양권을 사는 경우도
꽤 있다고 브리핑을 받았습니다
(분양권이 더 신축이라 좋은데 비슷한 가격)
A지역의 25년 입주 예정인 신축 브랜드 대단지 분양권
A지역의 작년에 입주한 좀 덜 좋은 브랜드 신축
분양권 투자에 대해 정리하자면,
네이버 부동산에
P가 너무 많은(?) 것은
조합원 입주권일 수 있다
입주권은 지금 시장에
추가 분담금의 리스크가 큰 경우가 많기 때문에
지금 같은 시장에서는
분양권을 검토하는 것이 비교적 안전하다
분양권 계산 로직은
분양가 + 옵션가(확장) + 프리미엄이지만
분양권에 따라 중도금 대출 승계 조건이라면
중도금 대출 후불 이자를
확인해 보고 비교해 봐야 한다
매도자가 중도금 대출을 안 받고
중도금을 자납했을 경우
명의 변경하는데 드는 비용,
즉 초기 투자금이 많이 들어갈 수 있다
분양권과 기축 단지를 비교할 때는
중도금 이자를 감안한 총 매매가와
기축 단지의 가격과 비교했을 때
분양권과 비슷하거나
분양가가 살짝 비쌀 경우
비교평가를 통해
분양권이 가치 대비 싸고
입주장 리스크를 감당 가능하다면
투자를 검토해 볼 수 있다
이렇게 분양권은
미래에 신축이 될 집을 미리 사는 것이라고
정리해 볼 수 있는데요
분양권을 너무 어렵게 생각해서
무조건 배제하기 보다
감당 가능하고 싸다면
가능성을 열어두고
검토해 보았으면 좋겠습니다!!
다음번에는 언제 투자기회가 올지 모르지만..
또 다른 방법으로 신축 아파트를 살 수 있는
조합원 입주권에 대해
설명하는 글을 가져 오겠습니다!
댓글 0
유르 : 아니 이런 초 고퀄리티 글을....... 세상에... 감사합니다 리밍님 분양권여신 리밍님!
하호맘 : 우와아 리밍장님 이 어려운것을.. 대단하십니다 👍👍👍😍
가즈엇 : 역시 분양권의 여신!! 밍짱님 넘 감사합니다♡
희망보리 : 우유빛깔 밍님 글 너무 좋아요^^
케빈D : 도리밍님 글 잘 읽었습니다 :)) 분양권도 귀찮아하지 않고 시세 딸게요😂
퀘렌 : 도리밍 + 분양권? 이건 뭐 전문칼럼 수준 아닌가요????? 분양권의 그녀🫶🏻🫶🏻🫶🏻
열정만프로 : 와 너무 정리가 잘되어있어요 신축 볼때 조합원이 좋은거야 아님 분양이 좋은거야 했는데 요런점이있군요 도리밍님 감사해요 🫶
람부 : 역시 분양권=도리밍님 😊 고퀄 나눔글 감사합니다
담다보니 : 오오 분양권 어려웠는데 리밍님 감사합니다아 ❤️
잘되다 : 확실하게 분양권에 대해 알게되었습니다. 감사합니다^^ 완존 분양권 전문가...