[내마중 13기 18조_다이루네] 3주차 강의후기

이번 내집마련중급반 3주차 강의에서는 ‘권유디님’의 강의를 들을 수 있었습니다.

이번 권유디님의 강의에서는 앞서 들은 강의를 되집을 수 있었고,

매수 경험이 없는 왕초보에게 이런걸 몰라? 할 수 있지만 정말 필요한, 매수 하는 전과정의 A-Z 를 알 수 있었습니다.

그리고 수강생들이 궁금해 하는 질문 사항에 대한 질의 응답을 통해 비슷한 사례를 들으면서 벤치마킹 할 수 있는 시간 이었습니다.

특히나 이번 강의에서 권유디님께서 부동산을 계약하는 절차에 대해 정말 왕초보도 따라 하기만 하면 할 수 있게 A부터 Z까지 과정을 꼼꼼히 알려주셔서 좋았습니다. 

나중에 매수를 할 때 당황하지 않고 기계적으로 하기 위해서 꼭 숙지하면 좋을 내용입니다.  

### 이번 강의를 듣고 난 후 얻어갈 것 ####

• 내 예산에 맞는 단지를 선택해야만 하는 이유를 안다
• 비슷한 단지 중에서 최종선택을 하는 기준을 안다
• 천만원이 있어도 부동산으로 1억 버는 방법을 안다
• 부동산 계약 절차를 알고 기계적으로 진행 할 수 있다

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PART1. 거주 - 보유 분리(투자) / 갈아타기 프로세스

우리의 소중한 종잣돈을 잃지 않기 위해서 더더욱 중요한 것은 감정이나 상황과 상관없이 ‘기계적’으로 그 과정을 진행 해야 한다는 것이였습니다. 그리고 그 과정인 프로세스는 반드시 지켜야 혹시나 발생할 문제를 막을 수 있습니다. 

그러한 이유로 이번 강의에서 권유디님께서 알려주신 ‘매수 프로세스’는 정말 중요하고, 꼼꼼히 듣고, 기억해 놔야할 강의였습니다. 

매수 프로세스로 매수 절차에 대한 이해를 하고, 두려움을 없애고, 각 단계별 주의사항을 기억한다면, 손해 없는 안전한 매수 프로세스가 가능하다! 

부동산을 첫 거래 하는 사람에게는 큰 돈이 오고가는 매수과정이 두렵기도 하고, 걱정도 많이 됩니다. 

그러한 과정은 꼼꼼히 알려주셔서 매우 도움이 되었습니다. 이후 체크 리스트를 보관해 두었다고 꼭 활용해야 할 것 같습니다. 

# 매수하는 과정에도 정해진 프로세스가 있다. 임차인의 종류에 따라 다른 프로세스

• 새로운 임차인 : 가계약 > 본계약 > 전세계약 > 잔금
• 주인전세 / 임차인 승계 : 가계약 > 본계약, 전세계약, 잔금 

새로운 임차인을 찾을 때는 매도인이 임차인으로 변경되는 계약, 임차인을 승계하는 계약과 달리 단계가 조금 다르다. 임차인에 맞게 계약의 프로세스를 이해하는 것이 계약시 당황하지 않을 수 있는 방법을 것입니다. 

매수 프로세스 단계 중 중요한 체크 포인트가 다 있다. 

예를 들어 가계약 때 : 매수 결정 단계 > 특약 협의 단계 > 계약금 일부 입금 단계 로 진행 되는데 

이 단계별에서도 ‘등기사항증명서’를 확인 해야 하는 것, 언제 특약 초안을 작성해야 하는지, 특약문구를 확정해야하는지… 어떤 특약 문구가 들어가야 하는지 정말 자세히 알려주셨습니다. 

그리고, 등기사항증명서에서는 무엇을 봐야 하는지? 표제부, 갑구, 을구 어떤 부분을 봐야 하는지? 왜 봐야 하는지? 여기에서 어떤 정보를 얻는 다면, 가격 조정을 해볼 수 있는지? 

상대방에 대해 미리 알고 서로 윈윈할 수 있는 방향으로 계획이 세워 볼 수 있고, 물건에 대한 위험을 알 수 있기 때문에 정말 중요한 내용 이였습니다. 

특약에 대한 팁도 실제 사례를 들어가면서 설명해 주셔서 이해가 쉬웠습니다. 

그리고 임차인과 계약을 할 때 내가 임차를 하는 것이 아닌데, 

왜? 전세자금대출에 대해 알아야 할 까? 생각했었는데, 아니였습니다. 실거주를 하는 게 아니고, 투자-보유를 분리하거나, 투자를 한다면, 반드시 임차인을 맞춰야 하는데, 임차인에 대한 이해(전세자금대출)가 없다면, 전세를 맞출때 움직일수 있는 범위가 줄어들고, 전세를 빨리 빼기 위히서 필요하고, 

더욱더 중요한것은 전세금 반환시 누구에게 돌려준는 지에대해 중대한 문제가 생길 수 있기 때문에 반드시 잘 알아야 할 부분이였습니다. 

이 강의는 매수과정이 아직 익숙지 않은 사람에게는 정말 갑진 자료가 될 것 같습니다. 

특히, 권유디님께서 주신 ‘매수프로세스 체크리스트’는 정말 필수적인 자료입니다. 

매수시 이 체크 리스트 각 부분 들 만 잘 확인해도, 리스크을 대부분 방어할 수 있으리라 생각합니다. 

## 매수 프로세스 체크리스트 

• 등기사항 증명서 : 0000을 확인했는가?
• 매수계약 특약 : 0000을 확인했는가?
• 매수 가계약 시   
• 매수  본계약 시
• 전세계약 특약
• 전세 가계약 시
• 전세 본계약 시
• 법무사
• 잔금전일
• 잔금 

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PART2. 현재 여러분들이 가장 궁금해 하는 점

이 파트 부분부터는 Q & A와 그 질문과 관련되어 필요한 내용의 강의를 추가해 주신 시간이였습니다. 

꼭 내 질문이 아니더라도, 비슷하거나, 참고할 만한 부분들이 많은 사연들였습니다. 

궁금해 하는 부분들이 참 비슷한가 봅니다. 

• 나는 내 집 마련 할 수 있을까?

지금 시기는 집을 사기 좋은 시기다. 기회를 놓치지 마라. 

이 질문에서는 너나위님의 강의도 생각이 났습니다. 지금 시기는 집을 사기에 나쁜 시기는 아니고, 상황은 개인별로 종잣돈 등에 따라 달라질 수 있지만, 이번 시장의 기회를 놓치지 않았으면 좋겠다는 말이였습니다. 

권유디님의 말씀에서도 그러한 느낌을 받을 수 있었습니다. 

아파트도 하나의 재화로, 물가와 비례해 올라갈 수 밖에 없고, 그것은 통화량의 증가 때문이다. 

장기적으로 본다면, 하루라도 젊을때 쌀때 사야 한다. 지금은 싼 시기이다. (물론, 수도권은 지역별, 단지별 편차가 있기 때문데 잘 찾아봐야 하지만 ) ,  좋은 시기에, 내가 선택할 수 있는 최선의 선택을 하는 것이 자산을 지키는 최고의 행동일 것이다. 

• 투자-거주 분리 vs 가치성장투자 의 차이

이건 나도 좀 햇갈렸었는데, 이번에 잘 정리를 해주셨습니다. 

투자-거주 분리는 나중에 내가 살고자 하는 곳을 미리 매매-전세 차액분으로 사두는 것이고, 가치성장투자는 내가 거주하지 않을 지역이라도, 가치측면을 좀더 집중적으로 수익을 가져다 줄 가치있는 좋은 단지를 투자금이 더 들더라도 미리 투자한는 것(전세가가 올라서 투자금이 회수 될 것이므로)

• 전세대출 제한

요즘 이 문제로 말이 많고, 이것 때문에 투자가 불가능 할 것처럼 비춰지고있지만, 역시나 모든것은 꼼꼼히 확인해야 하는 것 같다. 모든 은행이 동일하게 시행 하고 있지 않으니 퉁쳐서 생각하면 안 될 것 같다. 

• 상품성 vs 입지 (수도권) 

2년 뒤에 시장이 어떻게 될 지 아무도 모른다. 지금 기회가 있을때(가격이 쌀때) 할 수 있는 것을 한다. 

수도권은 땅을 사는 것!  강남 접근성이 중요. 실거주라면 입지요소중 타협할 수 있는 부분을 조절해 가장 중요한 것을 기준으로 결정

• 대규모 입주장에서 기회 잡는 법

과거 사례 ‘헬리오시티’때 참고하기

거주-보유 분리시 신용대출사용은 대규모 공급으로 전세가격이 일시적으로 하락했을 때만 가능!

입주장이라고 다 빠지는 않을 수도 있다. (신용대출 이용 안됨)

대규모 입주가 있는 곳 지켜 보기!! (종잣돈 + 1억  범위로/ 시세트레킹 -→ 가능한 단지중 가치가 가장 좋은 단지) 

• 역전세 리스크 관리

전세 만기 시점 공급물량(그 지역 ) + 인구이동 영향을 주는 지역의 공급물량 같이 확인하기 

• 비교평가 

가치판단 순서 : 1 부촌 > 2 강남접근성 > 입지독점성(위치) > 환경(택지) 

PART3. 앞으로 해야 할 일

미래 시장의 흐름은 예측할 수 없다. 예측하려 하지말자! 

지금 시기는 가격이 싼 시기가 맞다. 특히 지방은 / 수도권은 일부 지역 가격이 회복한 지역도 있지만 많은 지역이 아직 하락한 상태. 

가격이 싼 것이 중요한 점이다. 싼가격이 바로 기회다! 

감당이 가능한 범위에서 기회를 놓치지 말고, 선택할 수 있는 가장 좋은 선택지를 선택할 것을 

매우매우 추천 하셨다.  (지금 시장은 전세가가 높지 않고, 그렇기 때문에 리스크가 적다)

“ 모든 선택은 잘 하는 방향이 아니라, 오래 할 수 있는 방향으로 하는 것!” 

이 중요하다. 그 선택을 포기 했을 때의 나의 모습을 생각해 보라.