[30분이면 옷케이#2] 이 지역은 '입지독점성'이 있을까? 시세 파헤치기 (+임보 공개) [하하옷]



안녕하세요

가족의 미래를 만들어가는

워킹맘투자자

하하옷입니다.

30분만에 임보 업그레이드!

오늘은 시세파트로 찾아왔습니다 ㅎㅎ

지역에 대해 알아갈 때,

이 지역에서 가격 흐름에 중요 요소가 무엇인지-

이 지역이 입지독점성이 있는 지역인지 -

파악하는데 많은 시간이 들기 마련인데요.

30분만에!

지역의 가격 흐름과

중요 키워드를 잡아낼 수 있는

임보 업그레이드 장표 공개합니다

#시세 제대로 파헤치기

임장보고서에 꼭 들어가는 시세!

가격 흐름을 통해 해당 지역의

중심 키워드를 뽑아낼 수 있다는 사실-

알고 있으신가요?

바로 최고가 아파트 순위를

이용해서 말입니다.

지역의 최고가 아파트는

그 지역에서 사람들이 선호하는 요소를

가진 아파트들이 자리를 차지하고 있는데요.





예시로 인천 부평구의

24년 최고가 아파트 순위를 살펴보면

입지독점성이 있는 땅보다는

신축들이 자리를 차지하고 있는데요.

부평구는 오랜기간 신축이 없었던 곳인데

재개발/재건축을 통해 신축들이 들어오면서

사람들의 신축 선호도가

가격에 영향을 미쳤고

빠르게 최고가 아파트를

차지하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

신축이 당연히

최고가를 차지하는 거 아닌가요???? NO

이번엔 과천을 살펴보겠습니다.





과천은 재건축 이슈가 있는 곳으로

오히려 신축들보다

재건축이슈, 땅의 가치가 있는 구축 들이

더 높은 가격을 형성하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

과천 중앙동 땅의 가치를

한번더 확인할 수 있는 ㅎㅎ

순위인 것 같습니다.

그렇다면, 이런 최고가 순위!

어떻게 장표에 유의미하게 담을 수 있을까요?

#이 지역은 입지독점성이 있는가?

1단계는 입지독점성이 있는지

확인하는 단계입니다.

단지마다 중심 키워드를 적는게 어렵다면

아래 정도로 구/생활권만 작성해도

이 지역에서

땅의 가치가 있는지,

아니면 다른 요소들이 더 중요한지

확인이 가능한데요.





부산의 경우,

2010년~ 2024년까지 기간을 나눠서

살펴봤을 때

가격 흐름에 있어 신축 택지 지역이 들어와도

모두 버티는 것은

해운대구 임을 확인할 수 있습니다.

이를 통해

부산은 땅의 힘이 있는 도시라는 것을

확인할 수 있습니다. (해운대구의 위엄 ㅎㅎ)

해운대구 외에는

신축들이 최고가 순위에 들어온 것을

확인할 수 있네요 ㅎㅎ

만약 1단계에서 그치지 않고

2단계로

단지별 중심 키워드까지 적어본다면

이 지역에서 사람들이 좋아하는

선호도 요소가 무엇인지까지 한번에

흐름을 읽을 수 있습니다.

#이 지역의

중심 키워드는 무엇인가?

2단계는 이 지역의 중심키워드까지

확인할 수 있는 단계입니다.

단순히 생활권, 구 만 적는게 아니라

최고가 아파트들이

어떤 키워드를 가지고 있는지

적어보는겁니다.





천안의 경우,

16년 신불당 입주 전까지는 신축들이

가격을 리딩하고 있음을 확인할 수 있는데요.

16년 신불당 입주 후, 불당이 변함없이 ㅎㅎ

최고가 순위를 지켜가는 것을 확인할 수 있습니다.

그리고 24년 현재,

불당에서도 입지가 떨어지는 단지들이

'환경' 좋은 '신축+택지지구' 단지들에

밀려나는 것을 확인할 수 있습니다.

이러한 가격 흐름과

중심 키워드를 합쳐 봤을때

천안의 경우,

현재 신불당이라는 입지독점성이 있는 곳을 가지고 있고

환경좋은 #신축 #택지가 가격을 리딩하고 있음을

확인할 수 있습니다.





용인 수지는 어떨까요?

2016년 신분당선 개통 이후,

가격의 흐름이 완전히 신분당선 라인으로

최고가 순위가 바뀐 것을 확인할 수 있는데

그 안에서도 #신축 #역세권(신분당선) 을

사람들이 가장 선호하는 것을

확인할 수 있습니다.

임장보고서에서 가장 중요한 파트 중

하나인 #시세

혹시, 지금

해오던대로 임장보고서를 작성하고 있으시다면

이 지역에서 가격 흐름에

정말 중요한 키워드들이 무엇인지-

입지독점성이 있는 땅인지 -

인사이트를 얻어가면서

해당 지역의 가격 흐름을 보면서

명확하게 내 머릿속에 남기면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다